農(nóng)村房屋資產(chǎn)評估報告
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項目名稱：首都機場****地上物拆遷補償價值評估
受托估價單位：北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司
委托估價單位：****公司
估 價 日 期：xxxx年**月**日至xxxx年**月**日
估價報告編號：****
目 錄
第一部分 致委托方函. 3
第二部分 估價師聲明. 4
第三部分 估價假設和限制條件. 5
第四部分 估價結(jié)果報告. 6
第五部分 附件. 15
第一部分 致委托方函
****公司：
受貴單位的委托，我公司對首都機場****項目所涉及的位于****的地上物拆遷補償價值進行了評估。
估價結(jié)果如下：
一、估價對象
根據(jù)《拆遷許可證》(****號)及委托方的要求，本次估價對象為首都機場****項目所涉及的位于****的地上物，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。
二、估價目的
因修建首都機場****的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及相關法律規(guī)定，需對地上物所有權(quán)人進行貨幣補償。
因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。
三、估價時點
為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日
四、估價結(jié)果
于估價時點xxxx年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元
其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元
村集體所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元
以上分別見《****宅基地房屋拆遷補償匯總表》、《****集體地上物拆遷補償匯總表》。
北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司
xxxx年**月**日
第二部分 估價師聲明
我們鄭重聲明：
1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術標準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、本報告得到幾位工程技術人員及果樹專家的支持和幫助。
7、本報告由北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司解釋。
參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名(蓋章)：
(略)
第三部分 估價假設和限制條件
1、本次估價以首都機場****項目已完成征地手續(xù)為估價前提。
2、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。
3、本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應調(diào)整，甚至重估。
3、本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費等各項補助費用。
4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。
5、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。
6、本報告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。
第四部分 估價結(jié)果報告
一、委托方
(略)
二、受托方
估價機構(gòu)：北京****房地產(chǎn)評估有限責任公司
機構(gòu)地址：
資質(zhì)級別：
資質(zhì)證號：
法人代表：
聯(lián)系人：
聯(lián)系電話：
三、估價對象
根據(jù)《拆遷許可證》(****號)及委托方的要求，本次估價對象為首都機場****項目所涉及的位于****的地上物，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。
村民個人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖氣、上下水管、化糞池、滲井、燈、電表、門樓、院墻、太陽能、樹木等附屬物。
村集體所有的地上物包括村委會辦公及配套用房及村集體的給水渠、排水溝、水塔、道路、橋涵、電線桿、變壓器、魚塘、苗木等附屬物。
四、估價目的
因修建首都機場****的需要，委托方擬對拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及相關法律規(guī)定，需對地上物所有權(quán)人進行貨幣補償。
因此，本次評估目的：確定地上物價值，為拆遷補償提供參考。
五、估價時點
為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日
六、價值定義
本次評估擬確定地上物補償價值，包括村民個人所有和村集體所有的房屋及其附屬物補償價值。
根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》及北京市有關規(guī)定，宅基地房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、
被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構(gòu)成;村集體所有房屋拆遷補償價由被拆遷房屋及其附屬物重置成新價構(gòu)成。
本次拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機費、停產(chǎn)停業(yè)損失補助費等各項補助費用。
七、估價依據(jù)
(一)有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)程
1、《中華人民共和國土地管理法》(主席令第8號);
2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(主席令第29號);
3、《中華人民共和國物權(quán)法》(主席令第62號);
4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999);
5、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號);
6、北京市國土房管局《關于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則〉的通知》(京國土房管征[xxxx]606號);
7、北京市國土房管局《關于印發(fā)〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實施意見的通知》(京國土房管征[xxxx]666號);
8、北京市國土房管局、北京市物價局《關于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[xxxx]808號);
9、《北京市建筑工程預算定額》(xxxx年);
10、《北京工程造價信息》(北京市建設工程造價管理處主辦xxxx)。
(二)委托方提供的資料
(略)
(三)受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。
(略)
八、估價原則
本次評估主要遵循以下原則:
1、合法原則
遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。
所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。
2、最高最佳使用原則
所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。
由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。
3、估價時點原則
估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。
要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。
4、公平原則
房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護雙方權(quán)益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。
5、替代原則
在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。
實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。
要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結(jié)果準確。
九、估價方法
根據(jù)估價目的，本次采用成本法進行評估。
1、宅基地房屋拆遷補償價計算公式:
宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價
(1)宅基地區(qū)位補償價確定
宅基地區(qū)位補償價=(當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積
宅基地區(qū)位補償價一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，
根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定;也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。
(2)宅基地面積確定
《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認定宅基地面積及補償原則:①認定的宅基地面積應當經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準。
②未經(jīng)合法批準的宅基地，不予認定。
③經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償;但1982年以前經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。
《北京市人民政府關于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標準:①近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。
②其他地區(qū)最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。
③1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標準，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。
(3)房屋及其附屬物重置成新價確定
根據(jù)北京市國土房管局《關于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則〉的通知》及北京市國土房管局、
北京市物價局《關于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。
計算公式為:
①磚木結(jié)構(gòu)房屋
房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分數(shù)+屋架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+(墻身分數(shù)+門窗分數(shù))×柱高差率] ×標準間數(shù)×成新折余率+裝修分數(shù)×成新折余率+設備分數(shù)×成新折余率+附屬物分數(shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價
�、诖u混結(jié)構(gòu)房屋
房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分數(shù)+屋架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+(墻身分數(shù)+門窗分數(shù))×柱高差率] ×標準間數(shù)×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分數(shù)×成新折余率+設備分數(shù)×成新折余率+附屬物分數(shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實估價
2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式:
村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價×成新率
(1)對已包含在《北京市房屋重置成新價評估技術標準》的房屋及其附屬物，可按該技術標準評估。
(2)對尚未列入《北京市房屋重置成新價評估技術標準》的附屬物，如設備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實評估。
首先編制工程造價。
按照北京市xxxx年預算定額及計算規(guī)則、費用標準和xxxx年**月市場價格水平編制附屬物工程造價，設備購置費=設備原價+設備運雜費，建安工程費=直接費+間接費+利潤+稅金。
然后計算重置全價。
對于價值量較小、建設周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價;對于價值量較大、建設周期較長的附屬物工程還應在工程造價的基礎上，加上前期工程費、資金成本等費用后得出重置全價。
根據(jù)附屬物工程建成時間及使用維護狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價。
十、估價結(jié)果
于估價時點xxxx年**月**日的拆遷補償總價為:人民幣****元
其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為:人民幣****元
村集體所有的房屋及其附屬物總價為:人民幣****元
以上分別見《****宅基地房屋拆遷補償匯總表》、《****集體地上物拆遷補償匯總表》。
十一、估價人員
(略)
十二、估價作業(yè)日期
開始于xxxx年**月**日，完成于xxxx年**月**日。
十三、估價報告應用的有效期
本報告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。
農(nóng)村房屋資產(chǎn)評估報告【2】
一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡介(或評估報告使用者)
主要包括: 以機構(gòu)代碼證為準或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準
�、艡C構(gòu)代碼或注冊證號
⑵機構(gòu)名稱 地址(住所)
⑶法定代表人
�、茸再Y金
⑸機構(gòu)類型(經(jīng)濟性質(zhì))
⑹經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍
⑺注冊證號以及登記有效期
二、 評估目的
委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途
三、 評估范圍與對象
主要涉及對估價對象的概括性描述,委估對象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經(jīng)濟技術指標;
房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機器設備的則需描述種類、型號、設備維修保養(yǎng)情況等.
四、 評估基準日(通常描述如下)
評估基準日是確認資產(chǎn)評估價格的基準時間,本項目所選取的評估基準日是依據(jù)經(jīng)濟行為由委托方確定的一個特定會計期間的終止時點,
這個時點能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒有可能導致被評估資產(chǎn)價值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的.
注: 一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準
五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)
A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續(xù)經(jīng)營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價時點原則
H、獨立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學性原則 L、貢獻原則 M、預期收益原則 N、最高最佳使用原則
六、 評估依據(jù)
主要包括各種經(jīng)濟行為文件、法律法規(guī)、采用取價標準的各種資料及其他參考資料.如:
1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;
2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
3、財政部財評字[1999]91號文件關于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;
4、《**市建筑工程造價信息標準計價》xxxx年第1期;
5、《建筑附屬工程造價速算手冊》;
七、 評估的假設及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評估時)
八、 評估方法
其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:
根據(jù)評估目的和委估建筑物的特點，從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設前提，采用重置成本法進行評估。
(一)基本計算公式:
評估價值 = 重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
重置價值 = 建安工程造價+前期及其他費用+管理費用+資金成本+開發(fā)利潤
式中:
前期及其他費用 = 建安工程造價×各費用系數(shù)之和;
(二)重置價值的確定
房屋建筑物的重置價值是根據(jù)**市現(xiàn)行的工程造價及取費調(diào)差文件，對其工程造價指標進行分析測算，
結(jié)合現(xiàn)場核實及測量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設備情況等)，對所對應的工程造價指標進行調(diào)整，綜合確定建筑物的建安工程造價，
并攤?cè)虢ㄔO過程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、管理費用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價值。
重置價值中各組成項目按如下方式確定:
(1)房屋建筑物的建安工程造價:評估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面，
與同一地區(qū)同類建筑物進行比較，根據(jù)**市定額站發(fā)布的2006年第2期《**市建設工程造價信息》經(jīng)濟指標及有關材料價格計算出建筑物單位面積建安工程造價，并與工程結(jié)算書指標對比、
分析調(diào)整，確定其單位面積建安工程造價。
(2)前期及其他費用:根據(jù)**物價局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，項目包括勘察設計費、工程招投標費、預算定額編制管理費、預算定額費、城建配套費、城市規(guī)劃管理費、教育附加費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、消防配套費、白蟻防治費。
(3)管理費用根據(jù)目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價的比例分析確定。
(4)資金成本采用評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設期貸款利率計算，計算項目包括建安工程造價、前期及其它費用、管理費用。
設定投資在建設期內(nèi)均勻投入。
(5)開發(fā)利潤指為開發(fā)建設房屋而應獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。
(三)綜合成新率的確定
1、實體性貶值率
根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途，以現(xiàn)場勘察時房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評估人員的評估經(jīng)驗綜合分析后采用年限法計算實體性貶值率，從而確定房屋實體性貶值率。
對其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術測定。
實體性貶值率采用年限法計算，根據(jù)建設部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標準，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限，實體性貶值率計算公式為:
已使用年限
實體性貶值率=─────────────×100%
已使用年限+預計尚可使用年限
預計尚可使用年限加實際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限，它的確定以技術鑒定作支持。
2、功能性貶值的確定
功能性貶值是由于技術陳舊、功能落后而導致的原有資產(chǎn)的相對貶值。
本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。
3、經(jīng)濟性貶值的確定
經(jīng)濟性貶值是指由于外部經(jīng)濟和社會環(huán)境的變化而導致的資產(chǎn)的貶值。
本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。
4、綜合成新率的確定
綜合成新率= 1-實體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率
亦可為:綜合成新率=(1-實體性貶值率)×(1-經(jīng)濟性貶值率)×(1-功能性貶值率)
�、�、其他評估方法的使用
1、成本逼近法
計算公式為:
土地價格=(土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)
2、基準地價修正法
計算公式為:
基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，
就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
其基本公式為:
P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L
其中:K=∑Ki
P-待估宗地價格
Pu--宗地所在區(qū)域基準地價
K-待估宗地全部影響因素總修正值
Y-期日修正系數(shù)
I-容積率系數(shù)
J-樓層修正系數(shù)
H-使用年期修正系數(shù)
L-土地開發(fā)程度修正
3、假設開發(fā)法
假設開發(fā)法是將房地產(chǎn)價格扣除房屋價格后的剩余價格作為地價，其測算是在正確估計房地產(chǎn)交易價格的基礎上，
扣除建筑物建造費用和與建筑、買賣建筑物有關的專業(yè)費用、利息、稅收等費用后，以價格余額確定估價對象價格的一種方法。
其計算公式為:
估價對象地價=不動產(chǎn)價格-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預見費-稅收-利息-銷售費用-開發(fā)商利潤
4、市場比較法
在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。
其公式為:
待估宗地價格=比價實例宗地價格
×(待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù))
×(待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例交易日期地價指數(shù))
×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù))
×(待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù))
5、收益還原法
收益還原法是將評估房地產(chǎn)在未來每年預期純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為估價時點總收益的一種方法。
(1)基本假定:
①房地產(chǎn)每年收益額相同;
�、谫Y本化率每年不變且大于零
(2)其公式為;
土地價值=土地純收益÷土地還原利率
土地純收益=房地總收益-房地總費用-房屋純收益
房地總費用=折舊費+修繕費+管理費+保險費+稅費
房地純收益=房地總收益-房地總費用
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率
有限年期土地價格=土地價值×待估地塊年期修正
九、 評估過程
(一)評估前期準備工作階段
本階段是了解和明確資產(chǎn)評估目的和評估對象及范圍，收集資產(chǎn)評估有關資料，確定評估人員。
(二)現(xiàn)場清查和評估階段
1、現(xiàn)場清查階段
該階段主要是對委估的資產(chǎn)進行了解核實、鑒定和收集有關資產(chǎn)評估參數(shù)數(shù)據(jù)資料。
依據(jù)已掌握的申報材料，深入現(xiàn)場進行實地勘察，記錄和填寫評估現(xiàn)場勘察記錄。
2、評定估算階段
依據(jù)評估人員現(xiàn)場清查獲取的資料和結(jié)論，同時經(jīng)過必要的市場調(diào)研和詢價工作，選取評估方法，遵循資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)和有關評估慣例進行評定估算，得出資產(chǎn)評估價值。
3、提交評估報告階段
按照南寧市金正資產(chǎn)評估事務所關于資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度和遵循《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》要求，
對資產(chǎn)評估結(jié)果進行審核，審核意見反饋后進行修正，于某年某月某日提交正式資產(chǎn)評估報告書。
4、評估日期為***年**月**日至*****年**月**日。
十、評估結(jié)論
通常表現(xiàn)為評估的目的、評估對象在評估基準日的公允市場價值，即能表達出本次評估的最終結(jié)果即可，如:
在實施了上述評估程序和方法后，以確定委估資產(chǎn)的市場價值，為委托方辦理遺產(chǎn)繼承事宜提供市場價值參考依據(jù)為評估目的而涉及的資產(chǎn)在評估基準日****年**月**日的市場價值為********元，大寫為人民幣*********元整(其中，房屋建筑物****元，土地使用權(quán)*******元)。
十一、特別事項說明
即是對評估結(jié)果中，應該向評估報告使用者說明有關影響評估結(jié)果的某些因素，向報告使用者引導，使其能正確的使用評估報告書。
如:
1、評估結(jié)果是反映評估對象在本報告所列評估目的依據(jù)被評估資產(chǎn)現(xiàn)在的具體狀況及評估基準日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則，經(jīng)評估而確定的現(xiàn)行公允市場價。
評估過程中，評估人員沒有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價格等對其評估價值的影響，
也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對資產(chǎn)價格的影響，及短期內(nèi)強制處分對資產(chǎn)價格的影響。
2、評估機構(gòu)對委估資產(chǎn)不做產(chǎn)權(quán)界定，只對其進行公允價格確定。
委估資產(chǎn)的權(quán)屬由委托方作出承諾，負責解釋并承擔相關法律責任。
3、本次評估土地使用權(quán)價值中已包含(或未包含)土地出讓金。
4、有關建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關筆錄記載(如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等)為依據(jù)。
5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進、后進兩塊地，后進的通路權(quán)難以得到保障，因此本次評估對委估的房地產(chǎn)只作為單一一宗房地產(chǎn)進行評估。
6、根據(jù)委托方提供的資料，假設委估資產(chǎn)將來辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時不存在任何障礙。
當前述條件及評估報告中所遵循的原則之情況發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
十二、評估基準日后的事項
通常描述如下:
本項目評估基準日與資產(chǎn)評估報告提出日期比較接近，評估人員在盡職的前提下未發(fā)現(xiàn)存在影響價格因素的重大事項變化并對資產(chǎn)評估價格產(chǎn)生明顯影響。
如果在評估基準日后，價格產(chǎn)生變化時，委托方應及時聘請具有評估資格的評估機構(gòu)重新確定評估值。
十三、評估報告法律效力
通常為:
1、依據(jù)國家有關部門的規(guī)定，評估結(jié)果的有效期自評估基準日算起，有效期為一年(****年**月**日至****年**月**日)，超過一年需重新進行資產(chǎn)評估。
2、本報告所稱評估價值是依據(jù)所評資產(chǎn)在評估基準日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市場價值。
本評估結(jié)果是對****年**月**日這一基準日被評估資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本所對這一基準日后資產(chǎn)發(fā)生重大變化不負任何法律責任。
3、本報告僅供委托方為本報告所列評估目的使用和送交財產(chǎn)主管機關審查使用，評估報告書的使用權(quán)為委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
除依據(jù)法律需公開情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得用于本報告所述評估目的之外的其他目的。
4、對于委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的核實確定，評估人員主要依據(jù)委托方提供的評估資料進行現(xiàn)場清查核實，對委托方提供的有關資料的真實性有效性由委托方負責，
評估機構(gòu)不承擔因產(chǎn)權(quán)認定錯誤而產(chǎn)生的相關法律責任。
5、本報告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。
十四、評估報告提出日
本項評估報告提出日期為****年**月**日。
評估機構(gòu)負責人:_____________________
中國注冊資產(chǎn)評估師:_____________________
中國注冊資產(chǎn)評估師:_____________________
******資產(chǎn)評估事務所
二0**年**月二十五日
十五、附件
主要是各種評估依據(jù)及各種經(jīng)濟技術指標的復印件(《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》)，委托方的產(chǎn)權(quán)證明，
以及身份證明復印件等(身份證、營業(yè)執(zhí)照等)，受托估價方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、職位證明(注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師等)，
各種明細表、匯總表等，以及其他相關的有用價值資料。
農(nóng)村房屋資產(chǎn)評估報告【3】
目 錄
★資產(chǎn)評估報告書聲明............................................... 2
★資產(chǎn)評估報告書摘要 .............................................. 3
★資產(chǎn)評估報告書 .................................................. 4
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、委托方以外的其他評估報告使用者............... 4
二、評估目的 .............................................................. 7
三、評估對象和評估范圍 ................................................... 7
四、價值類型及其定義 ..................................................... 7
五、評估基準日 ............................................................ 8
六、評估依據(jù) .............................................................. 8
七、評估方法 .............................................................. 9
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況.............................................. 10
九、評估假設 ............................................................. 12
十、評估結(jié)論 ............................................................. 13
十一、特別事項的說明 .................................................... 13
十二、評估報告的使用限制說明 ........................................... 14
十三、評估報告日 ......................................................... 15
★資產(chǎn)評估報告書附件 ............................................. 16
資產(chǎn)評估報告書聲明
1、本公司注冊資產(chǎn)評估師恪守獨立、客觀、公正的原則，遵循國家有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，履行了相關的評估程序，提出本資產(chǎn)評估報告書，并承擔相應的法律責任。
2、本公司評估人員與委托方及資產(chǎn)占有方之間無任何特殊利害關系。
3、本評估報告書及其評估結(jié)論是在委托方及被評估企業(yè)所提供的資料的基礎上得出的;提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，
恰當使用評估報告及其評估結(jié)論，是委托方、被評估企業(yè)及相關當事方的責任;若因委托方及被評估企業(yè)提供的資料失實導致評估結(jié)果失真而引起的責任，
不屬于本評估機構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師的責任范圍。
4、本公司對市場情況的變化不承擔任何責任，亦沒有義務就評估基準日后發(fā)生的事項或情況修正我們的評估報告。
5、對于本評估報告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(包括權(quán)屬或負擔性限制)，本公司按準則要求只進行一般性的核實。
除在評估報告中已揭示事項以外，假定評估過程中所評估的權(quán)屬為良好并可以在市場上進行交易;同時不涉及任何留置權(quán)，沒有受侵犯或其他負擔性限制。
6、評估報告使用者需重點關注本報告特別事項說明和使用限制對評估結(jié)論構(gòu)成的影響。
張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司
股 東 全 部 權(quán) 益 價 值
資產(chǎn)評估報告書摘要
湘資源評字【xxxx】第072號
湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司接受張家界市經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，
按照公認的資產(chǎn)評估方法，對張家界旅游開發(fā)股份有限公司擬定向增發(fā)而涉及張家界易程天下環(huán)保客運有限公司股東全部權(quán)益于xxxx年8 月31 日在持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價值進行了評估工作。
本公司評估人員按照法定的評估程序?qū)ξ性u估的企業(yè)進行了調(diào)查分析與詢證，采用收益法對公司股東全部權(quán)益價值進行了評估。
對委估企業(yè)股東全部權(quán)益在xxxx年8 月31 日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映，資產(chǎn)評估結(jié)果如下:
張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司截至評估基準日xxxx年8 月31 日，經(jīng)審計的總資產(chǎn)賬面值為23,544.74 萬元，總負債賬面值為10,270.33 萬元，
股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值為13,274.41 萬元，股東全部權(quán)益價值按收益法評估的評估值為64,080.30 萬元, 評估增值50,805.89 萬元，增值率382.74%。
根據(jù)國家的有關規(guī)定，本評估報告的有效期限為1 年，自評估基準日xxxx年8月31 日起，至xxxx年8 月30 日止。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，如欲了解本評估項目的全面情況及資產(chǎn)評估結(jié)果成立的各種假設和前提、正確評價資產(chǎn)評估結(jié)果，請報告使用者認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。
張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司
股 東 全 部 權(quán) 益 價 值
資 產(chǎn) 評 估 報 告 書
湘資源評字【xxxx】第072號
一、緒言
張家界市經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司:
湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司接受張家界市經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，
按照公認的資產(chǎn)評估方法，對張家界旅游開發(fā)股份有限公司擬定向增發(fā)而涉及張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司股東全部權(quán)益于xxxx年8 月31 日在持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價值進行了評估工作。
現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下:
二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、委托方以外的其他評估報告使用者
1、委托方簡介
名稱:張家界市經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司
住所:張家界市大庸橋月亮灣花園
法定代表人姓名:李智勇
注冊資本:人民幣壹億元
公司類型:國有獨資有限責任公司
經(jīng)營范圍:法律、法規(guī)允許的經(jīng)濟投資活動及旅游服務;政策允許的信息產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)及國內(nèi)貿(mào)易開發(fā)、經(jīng)營以及城市基礎設施建設開發(fā);
住宿、餐飲、休閑娛樂服務(限分支機構(gòu)憑前置許可經(jīng)營);日用百貨、旅游紀念品、政策允許的農(nóng)副產(chǎn)品銷售;景區(qū)維護。
2、資產(chǎn)占有方簡介
企業(yè)名稱:張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司
注冊地址:張家界市武陵源區(qū)軍地坪
注冊資本:人民幣伍仟萬元
法人代表:李智勇
經(jīng)濟性質(zhì): 有限責任公司
張家界易程天下環(huán)保客運有限公司(以下簡稱環(huán)�？瓦\公司)原名張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運有限公司，成立于xxxx年11 月20 日，
是經(jīng)張家界市發(fā)展計劃委員會以張計投[xxxx]175 號文批準，由張家界市經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司、張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、
張家界國家森林公園管理處三家單位共同投資組建的有限責任公司，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號:4308001000405 ，法定代表人李智勇，注冊資本人民幣500 萬元，
其中:張家界市經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司出資275萬元，占55%，張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司出資175 萬元，占35%，張家界國家森林公園管理處出資50 萬元，占10%。
xxxx年5 月30 日，公司增資人民幣800 萬元，注冊資本變更為人民幣1300 萬元，股權(quán)比例不變。
xxxx年5 月24 日經(jīng)一屆二次股東會會議決議，變更三方股東出資比例，變更后的出資比例為張家界市經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司51%、
張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司30%、張家界國家森林公園管理處19%。
xxxx年5 月9 日公司增資3700 萬元，注冊資本5000 萬元，增資后股權(quán)比例不變。
xxxx年6 月6 日公司名稱變更為“張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司”，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號變更為:430800000002826。
公司主要經(jīng)營:省際班車客運、市際班車客運、縣際班車客運、縣內(nèi)班車客運、省際包車客運、市際包車客運、縣際包車客運、
縣內(nèi)包車客運(有效期至xxxx年03 月20 日);法律允許的旅游產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)，政策允許經(jīng)營的國內(nèi)貿(mào)易業(yè)務。
環(huán)�？瓦\公司下設高速客運事業(yè)部，另有控股子公司如下:張家界易程天下信息技術有限公司、張家界市中國旅行社有限責任公司、
張家界景區(qū)旅游文化傳播有限公司、張家界易程高速客運有限公司,此外通過張家界易程天下信息技術有限公司下有控股子公司湖南易程天下國際旅行社有限公司。
子公司張家界易程天下信息技術有限公司成立于xxxx年1月6日，是經(jīng)張家界市外經(jīng)貿(mào)[xxxx]1號文批準，
由環(huán)保客運公司和臺灣捷宇國際旅行社股份有限公司兩家共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為51%、49%，注冊資本人民幣210萬元;
公司主要經(jīng)營:易程天下網(wǎng)及相關技術開發(fā)、配套服務;各類廣告的策劃、設計、代理、制作、發(fā)布和經(jīng)營。
張家界市中國旅行社有限責任公司成立于xxxx年4月6日，是由張家界旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司和張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運有限公司兩家共同投資組建的有限責任公司，
持投比例分別為99%、1%，注冊資本人民幣150萬元;根據(jù)xxxx年7月31日的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運有限公司受讓張家界旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責任公司99%的股權(quán)比例，
變更后張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運有限公司出資比例100%;公司主要經(jīng)營:國內(nèi)旅游、入境旅游、出境旅游業(yè)務服務、旅游商品經(jīng)營及景點、景區(qū)開發(fā)。
張家界易程高速客運有限公司成立于xxxx年2月21日，是由環(huán)保客運公司和張家界市汽車運輸公司共同投資組建的有限責任公司，
持股比例分別為70%、30%，注冊資本人民幣400萬元;公司主要經(jīng)營:定線旅游客運、包車客運;公司自成立以來，一直沒有運營。
張家界景區(qū)旅游文化傳播有限公司于xxxx年4月12日成立，是由環(huán)保客運公司和張家界景區(qū)環(huán)保汽車維修有限公司共同投資組建的有限責任公司，
持股比例分別為99%、1%，注冊資本人民幣50萬元;公司主要經(jīng)營:文化活動組織、交流與策劃;互聯(lián)網(wǎng)信息服務;設計、制作、發(fā)布戶外廣告、店堂廣告;旅游產(chǎn)品銷售;公司自成立以來，一直沒有運營。
通過子公司張家界易程天下信息技術有限公司控股湖南易程天下國際旅行社有限公司，該公司成立于xxxx年6月9日，
是由張家界易程天下信息技術有限公司和張家界易程天下環(huán)保客運有限公司共同投資組建的有限責任公司，持股比例分別為99%、1%，注冊資本人民幣500萬元;公司主要經(jīng)營:入境旅游業(yè)務、國內(nèi)旅游業(yè)務、旅游商品銷售。
該公司目前經(jīng)營正常。
環(huán)保客運公司現(xiàn)有景區(qū)環(huán)保車203 臺、高檔高速公路客運車7 臺，在職員工318人。
公司于xxxx年元月8 日正式運營，幾年來，張家界景區(qū)環(huán)保車安全營運3000多萬公里，順利完成了4000 多萬人次的游客運輸任務。
環(huán)�？瓦\公司先后通過了ISO9001 國際質(zhì)量管理體系認證、ISO14001 國際環(huán)境體系認證和OHSAS18001 國際職業(yè)健康安全管理體系認證。
環(huán)�？瓦\公司重視企業(yè)硬件和軟件建設，籌資3000多萬元建立了對景區(qū)交通實施24 小時不間斷監(jiān)控的GPS 衛(wèi)星定位和實時監(jiān)控調(diào)度智能交通管理系統(tǒng)，
硬化和完善了50 多公里景區(qū)道路和10 多個候車站場，開通了“0744-5555555”的旅游服務熱線和SOS 游客求助系統(tǒng)，積極倡導“服務游客、有求必應”的經(jīng)營理念，
關心關愛員工，重視黨團建設和工青婦建設，營造了良好的企業(yè)文化氛圍。
截至xxxx年8 月31 日止，經(jīng)審計后資產(chǎn)總額23,544.74 萬元，負債總額
10,270.33 萬元，凈資產(chǎn)13,274.41 萬元;xxxx年1-8 月營業(yè)收入11,965.36 萬元，凈利潤2,036.15 萬元。
三、評估目的
本次評估的目的是確定環(huán)�？瓦\公司股東全部權(quán)益于評估基準日的市場價值，為張家界旅游開發(fā)股份有限公司定向增發(fā)提供價值參考依據(jù)。
四、評估對象和評估范圍
本次評估對象為張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司的股東全部權(quán)益價值。
評估范圍為全部資產(chǎn)和負債，主要包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負債等，
列表如下:
資產(chǎn)(負債)類型
帳面金額(單位:元)
流動資產(chǎn)
42,677,664.53
非流動資產(chǎn)
192,769,768.51
其中:固定資產(chǎn)
173,667,435.63
資產(chǎn)總計
235,447,433.04
流動負債
39,403,268.08
負債總計
102,703,268.08
凈 資 產(chǎn)
132,744,164.96
部分車輛已抵押給中國銀行張家界分行武陵源分理處，該公司的景區(qū)客運獨家經(jīng)營權(quán)已質(zhì)押給中國建設銀行張家界市分行和中國農(nóng)業(yè)銀行張家界市武陵源區(qū)支行，
其他納入評估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均歸資產(chǎn)占有方所有。
五、價值類型及其定義
評估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據(jù)本評估項目的評估目的等相關條件選取確定本次評估價值類型為“市場價值”，
本報告書所稱“市場價值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。
評估結(jié)果系指評估對象在評估基準日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀況以及其他評估師所依據(jù)的評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，
為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。
六、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為xxxx年8 月31 日。
1、本評估基準日是在保證與注冊會計師審計后的會計報表的日期相吻合，并盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
本次評估所采用的價格均為評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。
七、評估依據(jù)
本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)為:
(一)法律依據(jù)
1、國務院[1991]第91 號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
2、國務院國資委令第12 號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》;
3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會于1996 年發(fā)布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》;
4、國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部《關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》(國辦發(fā)[xxxx]102 號)及中華人民共和國財政部令(第14 號)《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》;
5、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會國資委產(chǎn)權(quán)[xxxx]274 號《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》;
6、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》(xxxx年主席令第5 號);
7、《中華人民共和國公司法》(中華人民共和國主席令第42 號);
(二)準則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估準則-基本準則》(財會[xxxx]20 號);
2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則-基本準則》(財會[xxxx]20 號);
3、《資產(chǎn)評估準則--評估報告》(中評協(xié)[xxxx]189 號);
4、《資產(chǎn)評估準則--評估程序》(中評協(xié)[xxxx]189 號);
5、《資產(chǎn)評估準則--機器設備》(中評協(xié)[xxxx]189 號);
6、《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》(中評協(xié)[xxxx]134 號);
7、《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權(quán)屬指導意見》(會協(xié)[xxxx]18 號);
8、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[xxxx]189 號);
9、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[xxxx]218 號);
10、《資產(chǎn)評估準則--無形資產(chǎn)》(財會[xxxx]1051 號)。
(三)取價依據(jù)
1、資產(chǎn)占有方xxxx-xxxx年度和xxxx年8 月31 日公司經(jīng)審計的財務會計報表;
2、xxxx-xxxx年度和xxxx年8 月31 日的收入、成本、費用統(tǒng)計資料;
3、張家界市經(jīng)濟發(fā)展投資集團有限公司《關于核定景區(qū)環(huán)�？瓦\公司xxxx年度經(jīng)營管理目標的通知》;
5、武陵源區(qū) “十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要;
6、環(huán)�？瓦\公司xxxx年度計劃;
7、評估人員調(diào)查獲取的相關資料;
8、資產(chǎn)占有方提供的財務會計資料和其他與評估相關的資料。
八、評估方法
企業(yè)整體資產(chǎn)的評估方法包括成本法、市場法和收益法。
成本法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。
市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。
收益法是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。
評估人員無法取得與張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司生產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務種類相似企業(yè)股權(quán)交易案例，
進而無法采用市場法確定其整體資產(chǎn)價值;重置成本法僅能反映企業(yè)資產(chǎn)的自身價值，而不能全面、科學的體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，
并且采用重置成本法也無法涵蓋諸如獨家經(jīng)營、人力資源、商譽等無形資產(chǎn)的價值;因環(huán)�？瓦\公司盈利能力較強，盈利前景較好，
未來收入有較充分的保障及風險可合理預計，因此我們采用收益法進行了評估。
T
P=Σ [Ri(1+r)-t]+[A×(1+r)-T]
t=1
P-被估企業(yè)凈資產(chǎn)現(xiàn)值
T-預測期收益年度
r-折現(xiàn)率
Ri-第t 年被估企業(yè)的凈收益
A-被估企業(yè)的期末凈資產(chǎn)
九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，依據(jù)國家有關部門相關法律規(guī)定和規(guī)范化要求，
按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項，湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司業(yè)已實施了對委托方提供的法律性文件與會計記錄以及相關資料的驗證審核，
按資產(chǎn)占有方提交的資產(chǎn)清單，對相關資產(chǎn)進行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及財務分析和預測等其他有必要實施的資產(chǎn)評估程序。
資產(chǎn)評估的詳細過程如下:
1、接受委托及準備階段
(1)湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司于xxxx年9 月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。
在接受委托后，湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認真討論。
(2)根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設計主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務盈利情況調(diào)查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務培訓，填寫資產(chǎn)評估清查表和各類調(diào)查表。
(3)評估方案的設計
依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。
本項目評估人員共劃分為二組，包括收益現(xiàn)值組、綜合組到評估現(xiàn)場。
(4)評估資料的準備
收集和整理評估對象運營情況、收益成本的資料及評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件等。
該階段工作時間為xxxx年9 月16 日- 9 月19 日。
2、現(xiàn)場清查階段
企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查
收集相關單位以前年度損益核算資料，進行測算分析;通過訪談等方式調(diào)查各單位及業(yè)務的現(xiàn)實運行情況及其收入、成本、費用的構(gòu)成情況及未來發(fā)展趨勢，為編制未來現(xiàn)金流預測作準備。
通過收集相關信息，對環(huán)�？瓦\公司各項業(yè)務的市場環(huán)境、未來所面臨的競爭、發(fā)展趨勢等進行分析和預測。
該階段的工作時間為xxxx年9 月20 日-9 月28 日。
3、評定估算及綜合處理階段
(1)評估結(jié)果的確定
依據(jù)湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司評估人員進行的必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的收益現(xiàn)值法結(jié)果。
(2)評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫
按照湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司規(guī)范化要求編制相關資產(chǎn)的評估報告書。
評估結(jié)果及相關資產(chǎn)評估報告按湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司規(guī)定程序進行三級復核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復核無誤后，由項目組完成并提交報告。
(3)工作底稿的整理歸檔
該階段工作時間為xxxx年10 月16 日-10 月19 日。
十、評估假設
1、交易假設:假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。
2、公開市場假設:公開市場假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。
公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，
都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。
3、持續(xù)使用假設:持續(xù)使用假設是對資產(chǎn)擬進入市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。
首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。
在持續(xù)使用假設條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評估結(jié)果的使用范圍受到限制。
4、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的假設:它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評估對象而作出的評估假定。
即企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標，持續(xù)經(jīng)營下去。
企業(yè)經(jīng)營者負責并有能力擔當責任;企業(yè)合法經(jīng)營，并能夠獲取適當利潤，以維持持續(xù)經(jīng)營能力。
對于企業(yè)的各類經(jīng)營性資產(chǎn)而言，能夠按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎上使用。
十一、評估結(jié)論
在持續(xù)經(jīng)營前提下，張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司截至評估基準日xxxx年8 月31 日，經(jīng)審計的總資產(chǎn)賬面值為23,544.74 萬元，總負債賬面值為10,270.33萬元，
股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值為13,274.41 萬元，股東全部權(quán)益價值按收益法評估的評估值為64,080.30 萬元, 評估增值50,805.89 萬元，增值率382.74%。
十二、特別事項的說明
以下事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響，敬請評估報告使用者予以重點關注。
1、本報告提出的評估結(jié)果是在委托方及資產(chǎn)占有方提供必要的資料基礎上形成的，我們對委托方和資產(chǎn)占有方提供的有關評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行了必要的查驗，并有責任對查驗的情況予以披露。
但本評估報告假定委托方提供的所有資料客觀、真實、準確、合法。
因資料不真實而造成評估結(jié)果誤差，本公司不承擔任何責任。
2、本評估結(jié)果是對xxxx年8 月31 日這一評估基準日企業(yè)資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本公司對這一基準日以后的企業(yè)資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不負任何責任。
發(fā)生評估基準日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。
在評估基準日期后，且評估結(jié)果有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量、價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，
委托方應及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值;若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進行相應調(diào)整。
3、部分車輛已于xxxx年6 月29 日一xxxx年6 月28 日抵押給中國銀行張家界分行武陵源分理處，公司的景區(qū)客運獨家經(jīng)營權(quán)已于xxxx年6 月27 日一xxxx年6 月26 日質(zhì)押給中國建設銀行張家界市分行，
公司的景區(qū)客運獨家經(jīng)營權(quán)已于xxxx年4 月1 日一xxxx年4 月1 日質(zhì)押給中國農(nóng)業(yè)銀行張家界市武陵源區(qū)支行，其他納入評估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均歸資產(chǎn)占有方所有。
4、本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的張家界易程天下環(huán)�？瓦\有限公司股東全部權(quán)益的市場價值，
未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、質(zhì)押等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、
未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，
同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。
5、本次評估結(jié)果基于本報告及其說明所陳述的有關假設基礎之上，此等數(shù)據(jù)將會受多種市場因素影響而變化。
我們對市場變化的情況不承擔發(fā)表意見的責任，同時我們也沒有義務為了反映報告日后的事項而進行任何修改。
當前述條件以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
6、納入評估范圍的資產(chǎn)和負債的賬面值已經(jīng)深圳南方民和會計師事務所有限責任公司審計，并出具了以xxxx年8 月31 日為審計基準日的深南財審報字(xxxx)第CA1-138 號的審計報告。
7、深圳南方民和會計師事務所有限責任公司對張家界易程天下環(huán)保客運有限公司進行了兩年的盈利預測，并出具了深南專審報字(xxxx)第ZA1-093 號盈利預測審核報告。
8、本報告含有若干備查文件，備查文件構(gòu)成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。
十三、評估報告的使用限制說明
1、本報告僅供委托方用于評估目的對應的經(jīng)濟行為和送交資產(chǎn)評估行政主管部門審查使用;評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有。
2、本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。
對不當使用評估結(jié)果于其他經(jīng)濟行為而形成的結(jié)果，本公司不承擔任何法律責任。
4、根據(jù)國家的有關規(guī)定，本評估報告的有效期限為1 年，自評估基準日 xxxx年8 月31 日起，至xxxx年8 月30 日止。
十四、評估報告日
本評估報告提出日期為xxxx年10 月19 日。
湖南湘資源資產(chǎn)評估有限公司
中國、湖南、長沙
二〇〇九年十月十九日
評估機構(gòu)法定代表人:何振廷
中國注冊資產(chǎn)評估師:黃新
中國注冊資產(chǎn)評估師:李燦明
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