房屋資產評估報告參考

時間：2023-04-01 07:20:07 資產評估報告

房屋資產評估報告參考

　　資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。以下是關于房屋資產評估報告參考，歡迎閱讀!

房屋資產評估報告參考

　　內容格式

　　基本內容

　　一、概述

　　二、評估報告書封面及目錄

　　三、評估報告書摘要

　　四、資產評估報告書正文

　　五、備查文件

　　六、評估報告書裝訂

　　評估說明

　　一、撰寫評估說明的基本要求

　　二、評估說明封面及目錄

　　三、關于評估說明使用范圍的聲明

　　四、關于進行資產評估有關事項的說明

　　五、資產清查核實情況說明

　　六、評估依據的說明

　　七、各項資產及負債的評估技術說明

　　八、整體資產評估收益現值法評估驗證說明

　　九、評估結論及其分析

　　資產評估

　　一、概述

　　二、資產評估明細表樣表

　　房屋資產評估報告參考【2】

　　評估項目名稱：××(按土地證的坐落)抵押價值評估

　　委托方：

　　評估方:

　　評估人員：

　　評估報告作業日期：

　　評估報告編號：目錄致委托方函 3

　　評估師聲明 4

　　評估的假設和限制條件 6

　　評估結果報告 10

　　一、委托評估方 10

　　二、評估方 10

　　三、評估對象 10

　　四、評估目的 10

　　五、評估時點 11

　　六、評估依據 11

　　七、評估原則 11

　　八、價值定義 12

　　九、評估方法 12

　　十、評估結果 12

　　十一、評估報告的工作日期 13

　　十二、評估報告的應用有效期 13

　　十三、參與本次評估的工作人員 13

　　參加本次評估的注冊房地產評估師簽名(至少有兩名) 13

　　評估技術報告 14

　　一、評估對象 14

　　二、評估方法選用依據 15

　　三、最高最佳使用分析 15

　　四、評估測算過程 15

　　成本法 15五、評估結果確定 20

　　變現能力分析 22

　　附件 23

　　致委托方函

　　致函對象(為委托方的全稱)

　　致函正文 ①評估對象位置、建筑面積、土地面積、權屬狀況、用途及形象進度等

　　②評估目的

　　③評估時點

　　④評估結果

　　⑤參與本報告評估的評估師

　　⑥房地產評估結果匯總表，包括市場價值、抵押價值

　　房地產抵押評估結果匯總表

　　幣種：人民幣

　　數額及說明

　　項目及單位數額說明

　　1.假定未設立法定優先受償權利下的價值總價(元或萬元)

　　單價(元/m2)

　　2.法定優先受償款總額(元或萬元)

　　2.1拖欠建設工程價款總額(元或萬元)

　　2.2 已抵押擔保債權數額總額(元或萬元)

　　2.3其他法定優先受償款總額(元或萬元) 3.抵押價值總價(元或萬元)

　　單價(元/m2)

　　地上建筑物價值

　　土地價值

　　注：抵押價值=假定未設立法定優先受償權利下的價值-法定優先受償款

　　致函落款(為評估機構的全稱，并加蓋評估機構公章，法定代表人簽名)

　　二〇〇**年**月***日

　　評估師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　⑴我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。

　　⑵本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　⑶我們與本評估報告中的評估對象沒有(或有已載明的)利害關系，也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見。

　　⑷我們依照中華人民共和國國家標準《房地產評估規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。

　　⑸我們已(或沒有)對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘(在本聲明中應清楚地說明哪些評估人員對評估對象進行了實地查勘)，

　　評估人員對評估對象的勘查限于評估對象的外觀和使用狀況，評估人員不承擔對評估對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋非暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。

　　⑹沒有人對本評估報告提供了重要專業幫助(若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名)。

　　⑺本報告評估結果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。

　　未經本評估機構書面同意，本報告的主部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何書面形式發表。

　　⑻本評估報告由XX公司負責解釋

　　⑼參加本次評估的工作人員

　　參加本次評估的注冊房地產評估師簽名(至少有兩名)

　　評估師姓名注冊證書號簽字

　　參加評估人員：

　　評估的假設和限制條件

　　1.說明本次評估的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，評估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本評估報告使用的限制條件。

　　⑴合法前提：

　　①權屬清晰無異議

　　②不屬于法律法規禁止抵押的房地產

　　⑵以立項主體可以在正常市場條件下轉讓為前提

　　⑶依據合理

　　⑷優先受償權利

　　⑸市場穩定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響

　　2.報告使用者注意的事項：

　　⑴優先受償款情況：

　　⑵評估對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響;

　　⑶在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點;

　　⑷合理使用評評估值;

　　⑸定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

　　⑹本項目已于年月日開始預售，預售范圍。

　　3.評估報告應用的有效期

　　4.假設評估對象在建工程在評估后按照現有的規劃、設計建設指標持續建設，能夠按照正常建設期完工，取得竣工手續并交付使用。

　　評估結果報告

　　一、委托評估方

　　二、評估方

　　**公司

　　地址:

　　法定代表人:

　　房地產評估資質級別: 資質證書號：

　　聯系人：聯系電話：

　　三、評估對象

　　1、項目坐落及四至

　　2、權益狀況

　　土地證、項目核準、規劃文件、施工許可證等法律文件的取得情況。

　　3、實物狀況

　　簡要介紹在建工程的形象進度。

　　4、評估范圍

　　要明確評估對象是全部土地使用權還是按地上建筑物分攤的土地使用權。

　　若抵押物的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位、對應用途等描述清楚。

　　四、評估目的

　　為確定評估對象抵押貸款額度提供參考依據而評估在建工程抵押價值。

　　五、評估時點

　　評估對象抵押評估時點，原則上為完成評估對象實地查勘之日。

　　但評估委托合同另有約定的除外。

　　評估時點不是完成實地查勘之日的，應當在"評估的假設和限制條件"中假定評估對象在評估時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在評估報告中提醒評估報告使用者注意。

　　六、評估依據

　　1、國家法律法規;

　　2、住房和城鄉建設部、國土資源部等部門規章;

　　3、北京市政府及有關部門的政策性文件;

　　4、技術標準

　　《房地產評估規范》【國標GB/T 50291-1999】

　　《城鎮土地評估規程》【國標GB/T 18508-xxxx】

　　5、委托方提供的相關資料：

　　6、評估人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。

　　七、評估原則

　　⑴遵循合法原則。

　　⑵遵循最高最佳使用原則。

　　⑶遵循替代原則。

　　⑷遵循評估時點原則。

　　⑸遵循謹慎原則。

　　八、價值定義

　　抵押價值為評估對象在評估時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去評估師知悉的法定優先受償款。

　　評估對象的市場價值包括評估對象占用范圍內的土地使用權的價值與地上建筑物的市場價值之和，或抵押地上建筑物及其分攤的土地使用權價值之和。

　　法定優先受償款是指假定在評估時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括拖欠建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額及其他。

　　九、評估方法

　　居住類在建工程抵押應選用適宜的兩種評估方法進行評估，即成本法和假設開發法(需簡述每種方法思路與測算結果，最終取值的依據)。

　　十、評估結果房地產抵押評估結果匯總表

　　幣種：人民幣

　　數額及說明

　　項目及單位數額說明

　　1.假定未設立法定優先受償權利下的價值總價(元或萬元)

　　單價(元/m2)

　　2.法定優先受償款總額(元或萬元)

　　2.1拖欠建設工程價款總額(元或萬元)

　　2.2 已抵押擔保債權數額總額(元或萬元)

　　2.3其他法定優先受償款總額(元或萬元) 3.抵押價值總價(元或萬元)

　　單價(元/m2)

　　地上建筑物價值

　　土地價值

　　注：抵押價值=假定未設立法定優先受償權利下的價值-法定優先受償款十一、評估報告的工作日期

　　十二、評估報告的應用有效期

　　十三、參與本次評估的工作人員

　　參加本次評估的注冊房地產評估師簽名(至少有兩名)

　　評估師姓名注冊證書號簽字

　　參與評估人員：單位蓋章年月日

　　評估技術報告

　　一、評估對象

　　1、項目坐落及四至

　　2、權益狀況分析

　　(1)土地登記和權利狀況(權屬證書及登記情況：包括證號、權利人、使用權類型、權利終止日期、他項權利狀況等)。

　　土地使用權證號土地使用權人

　　土地使用權性質土地面積(m2)

　　權利終止日期

　　地價款支付情況

　　他項權利狀況

　　其它

　　(2)項目核準、規劃文件(建設用地與代征地、用途、建筑規模與密度、人防情況)，施工許可文件。

　　(3)法定優先受償款情況

　　(4)銷售許可文件及預售情況

　　(5)就權益的瑕疵對價格的影響進行分析

　　3、實物狀況

　　(1) 宗地情況

　　(2)地上建筑物的規劃與設計標準

　　(3)地上建筑物的建設現狀

　　(4)對價格影響的分析

　　4、評估范圍

　　要明確評估對象是全部土地使用權還是按地上建筑物分攤的土地使用權，若抵押的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位對應用途等描述清楚。

　　5、區位狀況分析

　　6、市場背景分析

　　二、評估方法選用依據

　　根據評估對象的特點，簡要說明選用成本法、假設開發法進行評估的理由。

　　三、最高最佳使用分析

　　遵循最高最佳使用原則，應以評估對象的最高最佳使用為前提評估。

　　四、評估測算過程

　　(一)成本法

　　運用成本法評估應按下列步驟進行：

　　1.搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料;

　　2.估算重置價格或重建價格

　　重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的評估對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包括下列內容：

　　⑴土地取得成本

　　⑵開發成本

　　⑶管理費用

　　⑷銷售費用

　　⑸投資利息

　　⑹銷售稅費

　　⑺投資利潤

　　3.求取評估對象價格

　　測算公式

　　在建工程價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+投資利潤

　　土地取得成本=土地使用權購買價格+買方應當繳納的稅費

　　土地使用權購買價格應考慮評估對象土地使用權的年限。

　　新開發土地和新建房地產，一般不應扣除折舊。

　　成本法評估測算匯總表

　　單位數額說明

　　一、重新購建價格元

　　(一)土地取得成本元

　　購買價格元

　　取得稅費元

　　或：征收集體土地費用元

　　征地補償安置費用元

　　土地補償費元

　　安置補助費元

　　地上附著物補償費元

　　青苗補償費元

　　安排被征地農民的社會保障費用元

　　相關稅費元

　　征地管理費元

　　耕地占用稅元

　　耕地開墾費元

　　新菜地開發建設基金元

　　出讓金等費用元

　　管理費用元

　　土地開發費元

　　利息元

　　利潤元

　　或：城市房屋拆遷費用元

　　房屋拆遷補償安置費用元

　　被拆遷房屋的房地產市場價格元

　　被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額元

　　搬遷補助費元

　　安置補助費元

　　拆遷非住宅房屋造成停產停業的補償費元

　　相關稅費元

　　房屋拆遷管理費元

　　房屋拆遷服務費元

　　房屋拆遷評估費元

　　房屋拆除和渣土清運費元

　　出讓金等費用元

　　管理費用元

　　土地開發費元

　　利息元

　　利潤元

　　(二)開發成本元

　　⑴勘察設計和前期工程費元

　　⑵建筑安裝工程費元

　　基礎工程費用元

　　結構工程費用元

　　設備安裝和裝飾工程費用元

　　⑶室外工程費元

　　a.基礎設施建設費元

　　道路工程元

　　給排水工程元

　　給水工程元

　　雨水工程元

　　污水工程元

　　中水工程元

　　電力工程元

　　電信工程元

　　燃氣工程元

　　熱力工程元

　　有線電視工程元

　　b.公共配套設施建設費元

　　(三)管理費用元

　　(四)銷售費用元

　　(五)投資利息元

　　(六)銷售稅費元

　　銷售稅金及附加元

　　其他銷售稅費元

　　(七)投資利潤元

　　投資利潤率 %

　　二、在建工程折舊元

　　物質折舊元

　　功能折舊元

　　經濟折舊元

　　三、測算結果總價元或萬元

　　單價元/m2

　　附件

　　1. 委托方的營業執照

　　2. 委托方的委托函

　　3. 評估對象的位置圖

　　4. 評估對象四至和周圍環境照片(應有評估師在勘查現場的照片)

　　5. 評估對象形象進度照片

　　6. 項目有關批準文件、權屬證明文件

　　7. 法定優先受償權利等情況的查詢資料和調查記錄

　　8. 評估中引用的其他專用文件資料

　　9. 評估人員和評估機構的資格證明等

　　房地產抵押評估報告

　　(參數部分)

　　(居住類在建工程成本法)四、成本法體系參數

　　成本法參數體系及取值區間表

　　項目名稱相關系數備注

　　1 土地取得成本

　　1.1 土地使用權購買價格 - 根據土地使用權的實際取得成本，參照土地市場情況確定

　　1.2 買方購買時應繳納稅費 3% 取費基數為土地使用權購買價格

　　2 開發成本

　　2.1 建筑安裝工程費基礎工程 - 按照不同的結構，根據工程進度確定，詳見工程造價構成表

　　結構工程

　　設備安裝及裝飾工程

　　2.2 工程勘察設計和前期工程費 5-8% 以建安工程費為基數

　　2.3 室外工程費基礎設施建設費 5-15% 根據實際發生情況，按建安工程費用的一定比例確定，對于別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制。

　　公共配套設施建設費 - 根據實際發生情況測算

　　3 管理費用 2-5% 按表中1-2項之和為基數

　　4 銷售費用 2-4% 按表中1、2、3三項之和為基數

　　5 投資利息 - 按當期人民銀行公布基準利率計算，按表中1、2、3、4四項之和為基數，

　　6 銷售稅金 5.5% 主要指營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，按房地產評評估值為基數計算

　　7 投資利潤率 ≤40% 根據北京市居住類房地產市場開發情況，結合項目所處位置與工程形象進度等情況，按表中1、2、3、4四項費用之和為基數

　　五、參數體系說明

　　1.土地取得成本

　　1.1期日修正系數

　　期日修正系數根據評估對象所在區位及北京市土地市場情況確定。

　　1.2買方購買時應繳納稅費

　　根據北京市情況，契稅按土地取得成本3%。

　　2.開發成本

　　2.1建筑安裝工程費

　　包括基礎工程、結構工程、設備安裝及裝飾工程費用等。

　　根據勘察確定的實際工程進展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安裝工程費。

　　其計算公式為：

　　建筑安裝工程費=∑[各項工程完成進度(%)×各項建筑工程預算]

　　不同結構工程中主要工程項目比例

　　結構分類

　　項目名稱建筑結構類型

　　磚混一等、二等鋼砼結構鋼結構

　　基礎工程 15 25 35

　　結構工程 50 60 55

　　設備安裝及裝飾工程 35 15 10

　　備注：為毛坯房標準的價格構成

　　上表中的比例為參考比例，應按照不同結構、設計標準等，結合實際完工情況進行測算，調整幅度在±10%為宜。

　　2.2 工程勘察設計和前期工程費

　　包括市場調查、可行性研究、工程勘察、環境影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發項目前期工作所必要的費用。

　　2.3室外工程費

　　2.3.1基礎設施建設費

　　基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的居住小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程費用和居住小區紅線以外專門為本居住小區建設的基礎設施費用。

　　應按照市政府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預(決)算造價按居住面積和營業性面積所占比例分攤計入。

　　可列入基礎設施建設費的項目有：基礎設施工程費，供用電建設承發包管理費，居住小區路燈維護費，地下水資源費，人防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費等。

　　2.3.2公共配套設施建設費

　　公共配套設施建設費，主要為居住小區服務的、非經營性公共設施和生活服務設施的建設費用，包括非經營性等教育、醫療衛生、文化體育、郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施等。

　　應依據詳細規劃和施工圖預(決)算造價按居住面積和營業性面積所占比例分攤計入。

　　3.管理費用

　　管理費用，為企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。

　　管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本，通常按土地取得成本與開發成本之和一定比例測算，根據北京市房地產情況一般取2-5%。

　　4.銷售費用

　　銷售費用，企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。

　　按評估對象土地取得成本、開發成本和管理費用的一定比例計算，一般取2-4%。

　　5. 投資利息

　　投資利息，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。

　　其中土地取得成本計息期為形象工程的客觀開發周期;建安費、工程勘察設計和前期工程費、室外工程費的計息期為形象工程的客觀開發周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。

　　開發周期一年以內按單利測算，一年以上按復利測算。

　　6.銷售稅金

　　根據北京市相關規定，按評估值的5.5%或5.4%(遠郊區縣)測算。

　　稅率的差別是根據評估對象所在位置的不同確定的。

　　7.投資利潤率

　　根據北京市居住類房地產市場開發情況，根據開發利潤率計算基數不同，可以有不同合理取值區間。

　　根據北京市居住類房地產市場開發情況，結合項目所處位置、項目定位、工程進度，投資利潤率不超過土地取得成本、開發成本、管理費用和銷售費用之和的40%。

　　六、在建工程折舊

　　新開發土地和新建房地產，一般不應扣除折舊。

　　房屋資產評估報告參考【3】

　　一、委托評估方

　　二、受托評估方

　　投行三班評估小組

　　三、評估對象

　　概況(包括實例房產)

　　1、房產位置

　　2、房產現狀

　　根據委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，

　　建筑物結構、裝修、設備及現狀使用情況如下：

　　建筑物詳細列表

　　房產名稱

　　光華陽光水城

　　華宇西城麗景

　　俊峰龍鳳云洲

　　性質

　　商品房

　　戶型

　　一室一衛

　　兩室一廳一衛

　　兩室兩廳兩衛

　　租金

　　850元/月

　　1100元/月

　　1200元/月

　　交通條件

　　209楊家坪——井口(中級車)、210菜園壩——白公館(中級車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級車)、227沙坪壩——井口半邊街、

　　221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮電子校、

　　805重慶大學——嘉陵廠堆金村(中級車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級車)、801烈士墓——渝北區一碗水(中級車)，與沙區最繁華的商業中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程

　　公交車228 267 881 821 808 209途經

　　210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經，距離三峽廣場只有三分鐘的車程

　　周邊環境

　　陽光水城位于沙坪壩區“北部新城”的中心區，重大科技園之內，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風景區，地理位置得天獨厚，

　　總建筑面積40萬平方米，是沙區目前規模最大的山水園林高尚社區。

　　鄰近沙坪壩公園和歌樂山

　　小區的景觀規劃即體現了人與自然的完美融合，綠化率高達43.89%，水系占到20%。

　　主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，

　　更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。

　　增一分則太肥、減一分則太瘦，經過對市場的細心研究和對人們生活習慣的調查，俊峰龍鳳云洲的戶型設計本著實用、舒適、健康的原則進行設計，

　　從50平到120平，戶戶經典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結構的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。

　　戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。

　　盡可能將功能做細、做足，在細節處出彩。

　　地理位置

　　沙坪壩區楊公橋附近

　　楊梨路20號(原重慶燈泡廠原址)

　　該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區

　　商業區繁華程度

　　餐飲：家福火鍋(楊公橋店),重慶家福火鍋楊公橋店,農老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽店,家樂福超市三峽廣場步行街店,美家樂超市,大川花園農貿超市

　　鄰近三峽廣場步行街(只有幾分鐘的車程)

　　購物：國美電器立洋百貨王府井百貨

　　餐飲：兩江雙椒雞兩江風情火鍋君之薇和喜火鍋

　　基礎設施

　　教育：沙坪壩區白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等

　　教育：68中南開中學楊公橋小學重慶大學西南政法大學，小區內配套有游泳池、幼兒園、網球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等

　　教育條件：重慶大學西南政法大學重師，醫院：西南醫院愛德華醫院重大A區校醫院

　　銀行：招商銀行農業銀行工商銀行

　　評估對象土地開發程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣)，宗地內“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)。

　　四、評估目的

　　為居住目的的房產租賃提供價格參考依據

　　五、估價時點

　　xxxx年1月1日

　　六、價值定義

　　本次評估采用的是公開市場價值標準，評估結果中的房產租賃價值是指評估對象于評估時點xxxx年1月1日的宗地開發程度為宗地外“七通”

　　(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣)，宗地內“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場價值。

　　七、評估依據

　　1、有關法律、法規、政策文件和技術規程

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》;

　　(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》;

　　(3)《房地產估價規范》;

　　(4)《城鎮土地估價規程》。

　　2、受托評估方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查獲得的資料。

　　八、評估原則

　　1、合法原則

　　房地產估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

　　本報告遵守這一原則。

　　2、替代原則

　　具有相同使用價值、有替代可能的房產之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產評估中，可以通過對房產各個條件的比較來評估租賃價格。

　　3、最高最佳使用原則

　　房產評估要以房地產的最高最佳使用為前提。

　　本報告是為委托評估方為居住目的的房產租賃交易提供價格參考依據，因此以保持現狀為前提。

　　4、評估時點原則

　　房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。

　　本報告的估價時點為xxxx年5月2日。

　　九、評估方法

　　房產評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據估價對象的特點及掌握的市場資料，

　　在遵循有關法規、政策和評估技術標準的基礎上，經過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估，最后經過綜合測算確定估價對象的現時市場價值。

　　運用市場比較法法求取估價對象房產租賃價值，是依據替代原理將待估房產與類似的房產在近期的租賃交易價格進行對照比較，

　　通過對比租賃交易情況、區域因素和個別因素等的修正得出待估房產在評估基準日的租賃價值。

　　十、區域因素修正

　　區域因素比較表

　　區域因素

　　實例一

　　實例二

　　評估對象

　　性質

　　相同(100/100)

　　交易情況

　　相同(100/100)

　　交通條件

　　較好(100/101)

　　周邊環境

　　相同(100/100)

　　較差(100/99)

　　較好(100/101)

　　基礎設施

　　相同(100/100)

　　商業區繁華程度

　　相同(100/100)

　　較差(100/99)

　　較好(100/101)

　　合計

　　100/101

　　100/99

　　100/103

　　十一、個別因素修正

　　個別因素比較表

　　個別因素

　　實例一

　　實例二

　　評估對象

　　新舊程度

　　相同(100/100)

　　裝修程度

　　普通(100/99)

　　精裝(100/102)

　　樓層

　　10(100/98)

　　16(100/102)

　　18(100/102)

　　配套設施(家電)

　　簡單(100/99)

　　標準(100/101)

　　齊全(100/102)

　　其他個別因素

　　只能一人入住，室內條件較簡陋(100/98)

　　可合租，室內條件較好(100/101)

　　可合租，室內條件豪華(100/102)

　　合計

　　100/94

　　100/106

　　100/108

　　十二、評估結果

　　評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，

　　經過周密準確的測算，并考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點xxx年1月1日的價值結果為：

　　房產租賃價格：人民幣1081元整

　　大寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整

　　評估結果匯總表

　　評估對象

　　租賃價值

　　俊峰龍鳳云洲

　　1081元/月

　　十三、評估人員

　　姓名簽字

　　十四、評估作業日期

　　xxx年4月28日

　　始xxx年1月1日止。

　　十五、評估報告應用的有效期

　　本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。

　　即自xxxx年1月1日至xxxx年1月1日。

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