房地產眾籌的法律風險探析論文
2014年可謂是我國房地產行業的眾籌元年。自2014年的雙十一開始，以網絡的方式“眾籌買房”活動進行的如火如荼，其中包括遠洋、萬科、龍湖、保利、方興等眾多國內知名的房地產企業都投入到“眾籌”的大軍當中。
2015年7月28日，中國房地產眾籌高峰論壇暨眾籌房平臺上線儀式在杭州市黃龍飯店舉行。此次高峰論壇以“互聯網+’’的概念為背景，并結合了當下較為流行的眾籌、金融和社區服務等內容，實現了房地產行業的創新模式，并成立了能滿足現階段全國剛需人群購房需求的業務平臺—眾籌房網站。妖墅—全球家項目是杭州優爾浦環境工程有限公司委托眾籌房平臺于2015年12月12日新推出的泰國民宿首秀，這是眾籌房海外民宿眾籌的第一站。可以說，在“大眾創業、萬眾創新”理念深入人心的今天，眾籌房推出的此款民宿眾籌產品頗受矚目。但在現有法律框架下，筆者認為該民宿眾籌項目的設立存在諸多不確定性。
作為一個在“眾籌房”網絡平臺中上線的項目，妖墅民宿眾籌活動應當可以被認為是一個房地產眾籌項目。雖然該項目的投資標的是一座座別墅客棧，但其以“家”為主題的概念以及各建筑物的使用權和其他權利都與一般的房地產項目無異。此外，目前國內眾籌模式主要分為四種類型:股權眾籌、債權眾籌、回報/實物眾籌和捐贈/公益眾籌。股權眾籌是指投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的股權;債權眾籌是指投資者對項目或公司進行借款，獲得其一定比例的債權，米來獲取利息可收益并收回木金;回報/實物眾籌是指投資者對項目或公司進行投資，獲得實物產品或服務;捐贈/公益眾籌是指投資者對項目或公司進行無償捐贈。此次妖墅民宿眾籌項目所預備的眾籌方案是將眾籌作為消費加收益項目，所投資的眾籌額可以轉化為相應價值的妖幣，用于眾籌房旗下所有的民宿消費項目。所以對于此次妖墅民宿眾籌項目的性質而言，現階段我們可以直接將該項目劃分為回報/實物型的房地產眾籌項目。此外，根據此次眾籌房項目的預備方案來看，發起人還設定了43份股權眾籌的項目份額，按比例占有其總公司共10%的股權，這一部分就是眾籌活動中典型的股權眾籌。
由于此次的妖墅民宿眾籌項目涉及房地產眾籌，所以不得不面臨房地產相關法規的限制。如果是一般的房地產眾籌，那就需要按照我國《城市房地產管理法(2007修正)》第四十五條和《城市商品房預售管理辦法(2004修正)》第五條、第六條的規定，商品房預售的條件是房地產開發企業取得預售許可證。由于該妖墅項目涉及到的房地產位于泰國，可見還需要遵守該不動產所在地相關法律法規的規定。就該項目而言，普通的大眾投資者在一般情況下是不會去收集當地有關房地產的法律法規的，通常只會關注項目發起人對該項目做出介紹時提出的相應權利，這必然會使投資者的利益受到損害，從而產生巨大的風險。此外，此次妖墅民宿眾籌項目所涉及的標的位于國外，所以民事主體之間簽i丁的必然是一個涉外合同，一日_合同雙方產生糾紛，根據我國民法以及國際法有關專屬管轄的規定，不動產的問題糾紛需要在不動產所在地法院提出且依照不動產所在國的法律進行處理。所以國內的普通投資者一日_在此次民宿眾籌項目中產生糾紛，必然要選擇適用泰國當地的法律，這在一定程度上會對權利人的利益造成影響。
其次，由于該妖墅民宿眾籌項目的發起人均屬于我國的公民，且根據眾籌活動的特征可以看出普通大眾投資人是與項目發起人簽}J}合同，投資者與發起人之間存在直接的聯系。根據我國最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若十問題的解釋第二條的規定，“出賣人米取得商品房預售許可證明，與買受人}J}立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。妖墅民宿眾籌項目在介紹的過程中并沒有說明其推出的眾籌項目處于房地產開發的何種階段，是否已經取得預售許可證。
除了法律風險外，妖墅民宿眾籌項目在操作上還存在一定的不確定性。該房地產眾籌分別以10000元和30000元人民幣作為眾籌單位，雖然體現了眾籌“投資者眾，投資金額小”的特點，但另一方面又面臨在不限定眾籌單位認購數量的情況下，會產生單個投資者認購一份或數份眾籌單位的情形。假設消費者在眾籌時選擇投資三份10000元的眾籌項目，那在最終認定權利的同時就需要考慮該投資僅僅只是消費眾籌項目還是消費加收益的眾籌項目，因為在該妖墅民宿眾籌方案中眾籌10000元和眾籌30000元所代表的權利是不一致的。相反，假設投資人選擇眾籌30000元的投資項目，但其所享有的妖幣數額總量卻比投資三份10000元的眾籌要少得多，這就需要考量投資人最終的需求。根據妖墅民宿眾籌方案可以清楚的看到發起人并米從投資人的角度出發對兩種眾籌方式的收益進行利益最大化的分配，如若投資人選擇投資三份或三分以上10000元的眾籌，那其可選擇的收益方式必然不會只有一種。此外，若以妖幣作為眾籌回報，并不能直接體現每一妖幣所代表的價值或其相應的權利，由于妖幣并不是正常可流通的貨幣，若都以“金額對金額”的方式，其轉換方式也只能通過妖幣兌人民幣的方式進行換算，假設投資10000元人民幣所能享受的是1.38萬元的妖幣，但其在享受外國民俗服務的同時就會涉及到人民幣匯率的問題，一旦匯率波動較大，那對國內的投資者所獲得的權益也會產生巨大的影響。所以，投資人如何行使權利進而實現收益，都將考驗此次妖墅民宿眾籌項目發起人的智慧。
如果說妖墅民宿眾籌項目產生的交易行為發生于開發商獲得預售許可證之后，則為正常的買賣交易，即使出現多人共有產權也與非法集資有木質區別，并不能說其不合法。但這種交易行為并不宜廣泛提倡。妖墅民宿眾籌的投資者大多都是社會普通民眾，一般來說其投資行為更多存在盲目性，并不具備識別和把控投資風險的能力，而且他們對于法律的認知同樣缺乏。
上述有關眾籌房推出的妖墅—全球家泰國民宿眾籌項目是現階段我國房地產眾籌發展過程中的一個特例。然而對于一般的而房地產眾籌項目而言，仍是困難重重。由于房地產眾籌在中國的發展時間尚短，因此還存在不少問題。妖墅民宿眾籌和普通的房地產眾籌實際上就是“合作建房型”眾籌模式，這種模式和非法集資較為接近，界定比較困難，因此投資者一旦選擇投資，可能會面臨一系列有關非法集資的法律風險。一般的情況下，房地產眾籌無法在中國全面鋪開，法律制度的缺失必然會導致房地產企業在眾籌項目活動中無法貿然前行。
介于此，目前我國有關房地產眾籌活動的立法不僅要“破舊”，還要有“立新”。以妖墅民宿眾籌項目為例，由于妖墅民宿眾籌項目確實存在較多的“新”風險，所以更需要投資者在投資的過程中謹慎行事。對于該項目的風險，投資者需考慮的因素主要包括以下幾點:1)由于妖墅項目的眾籌參與籌碼較大，起征點10000元，資金風險較大;2)房地產眾籌項目活動新興，抗市場風險能力和行、!卜風險能力會相對較弱;3)妖墅民宿不動產位于國外，且信息披露簡單粗糙，投資者與籌資者息極其不對稱;4)投資收益不確定，投資者退出渠道少;5)大多數投資者并不是專業投資人，且該項目沒有專業的領頭人員，缺乏估值、投資與投后管理能力，風險判斷與抗風險能力弱。
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