北京樓市調控啟動預期管理 開發商扎堆自持
11月16日，北京市規土委土地交易大廳中久違地迎來了一個“熱鬧”的下午，北京首批“限房價、競地價”試點地塊中的兩宗土地在這里進行了現場競拍。
令人意外地，當日競拍的兩宗“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地地塊都沒有在競拍現場確定競得人，而是最終都有4家企業因投報100%居住規模、商業(含辦公)規模自持而進入高標準商品住宅建設方案投報程序。
業內表示，升級版“限房價、競地價”地塊不僅一定程度上滿足了開發商各種不同的拿地需求，還穩定了后市預期，全面啟動了北京樓市調控的預期管理周期。
買家“懸而未決”
10月中旬，北京市規土委發布公告，明確海淀永豐和大興黃村的4宗地塊采用“限房價、競地價”出讓方式的試點，一石激起千層浪。
根據補充公告，新的出讓方式著實有些“復雜”，在競拍現場，兩宗土地也分別經過了多輪競爭。
據悉，11月16日出讓的海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地塊二類居住用地以及海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地塊二類居住及零售商業用地，均設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上，通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。
當自持商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
其中，HD00-0401-0062、0166、0158地塊土地面積約8.35公頃，建筑規模約13.88萬平方米，土地用途為二類居住用地，共有萬科、中鐵等16家單位參加競買。
在投報階段，有4家單位均投報居住建筑規模100%自持，最終這4家單位進入高標準商品住宅建設方案投報程序。
根據上限價格計算，該地塊折合樓面地價為36017元/平方米。
隨后競拍的另一宗地塊也吸引了碧桂園、保利等11家單位參加競買。
在商業(含辦公)用房自持比例投報中，有4家單位投報商業(含辦公)建筑規模100%自持，最終這4家單位進入高標準商品住宅建設方案投報程序。
最終折合樓面地價36220元/平方米。
開發商扎堆自持
雖然增加了諸多新的限制條件，包括限房價、競地價、約束面積配比、房源五年內不得進入二手房市場等，但北京首次限房價地塊入市仍然受到諸多房企的激烈爭搶。
競拍過程中均出現了有4家房企提報自持比例100%的結果，最終轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，10個工作日后房企遞交商品住宅建設方案，市國土局根據方案評審確定由哪家企業競得地塊。
“政策嚴格，難敵房企瘋狂。”中原地產首席分析師張大偉如是說。
那么，為何房企會如此去爭搶政策如此嚴格、盈利問題待解的地塊呢?
據一位參與此次拿地的開發商介紹，有許多房企來競拍這次的限房價地塊，其實是為了“生存”，無論是北京本地的房企還是全國化布局房企的北京分公司，都要拿地建項目，而北京今年出讓地塊極少，即使是限房價地塊，房企間激烈爭搶也在所難免。
資料顯示，2016年截至目前，北京土地市場當中僅有7宗含商品住宅地塊實現出讓，這也是在斷頓5個月之后，再次有商品住宅地塊站上拍賣臺。
亞豪機構市場總監郭毅認為，雖然“9·30”新政當中提出將適度增加土地供應，但從目前情況來看，2016年北京土地市場尤其是住宅市場仍將在極度短缺中收官，全年僅14宗住宅用地出讓也將創造歷史新低。
“房企激烈爭搶海淀限房價地塊的背后，也是在對賭未來房地產調控政策會走向寬松。”行業人士評論稱，目前為穩定市場、平抑過高的房價，房地產政策較為嚴格，但并不意味著嚴格的樓市政策會一直持續，開發商激烈搶地或許也有這種考量。
強化預期管理調控“確定的售價、確定的戶型……本輪限房價、競地價地塊成交后，消費者對于這些地塊上住宅項目的判斷基本就成形了，可見這一措施對于市場預期的調控作用還是比較明顯的。”亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存直言。
公開資料顯示，北京此前就曾試水過限房價、競地價的土地出讓規則。
市規土委表示，本次的出讓是對原有規則進行了完善，增加了競自持面積和競投高標準商品住宅建設方案的內容。
業內專家表示，從最終成交的地價以及企業自持的面積看，設置地價上限起到了引導市場主體理性參與競爭、將北京土地市場的地價水平穩定在合理區間的效果。
“本次，北京尤為明確地側重需求調控，可見在供給側改革的大背景下，有效地疏導需求而非壓制需求，更貼近市場的調控手段已成為更‘主流’的政策方向。”偉業我愛我家集團市場研究院經理孔丹表示，北京對于需求端的調控一直是相對嚴格的，但從長期來看，需求還是需要通過合理方式來釋放的，如果高端豪宅供應過多，大部分中小戶型的需求仍然被“間接”抑制住了，大量消費者對房價預期普遍保持較高水平，瘋搶有限的幾個剛需樓盤樓市的熱度就很難得以有效緩和。
陳寶存坦言，樓市調控的治本之策，不是一味地壓制需求，不是盲目地增加供應，而是穩定國內的房價預期。
這種預期就是一定時間內剛需房有相對充足的供應、房價不會出現大起大落。