思考市場化管理公共租賃房
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【摘要】近年來我國房價出現瘋漲，使大部分工薪階層和城市中低收入家庭望房興嘆，國家政府為了解決中低收入家庭的住房問題，政府出資建一定量的公共租賃房(以下簡稱公租房)。在2010年的工作報告中，溫總理首次提出“要積極發展公共租賃房”。公租房的出現，其管理問題對于政府尤其是房地產管理部門是必須面對一個新課題。本文主要談談公租房管理市場化的管理思路。
【關鍵詞】公租房;市場化;管理
2010年6月12日住房和城鄉建設部等七部委聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，《意見》中明確指出：“公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，公共租賃住房主要滿足基本居住需求。”可見國家對住房保障主導措施已逐步轉向公租房，各省市政府也相繼制定出臺了符合當地情況的公租房政策。
1 如何選擇公租房的管理人
隨著公租房政策的推進，各級城市的公租房也開始涌現，隨之而來的是公租房的管理問題就呈現在政府尤其是房地產管理部門面前，公租房由誰來管理?怎么管理?
公租房是解決中低收入住房困難的家庭保障性住房，它的經濟定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相關部門負責房屋建設和管理，這是世界其他各國解決住房問題經常用的方法，此模式能夠使政府部門更好的掌控公租房供應的數量和質量。但它也存在政府投入大的問題，僅靠政府力量建公租房，規模和資金上都受限制，要想持續長期地解決中低收入的家庭住房問題，政府應該逐漸地從主體供應地位，轉向主導市場供應，大量吸引市場投資和多種籌集方式。有龐大的數量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常運營和房屋維修的費用也是非常巨大的，面對各地住房的保障機構普遍存在人員緊缺的事實，巨大的工作量會加大政府管理的負荷并影響執行效率。
根據一些國外解決中低收入的住房問題和公共住房的建設管理的先進經驗，還有國內一些城市對住房保障的探索，筆者認為，不要重走供給計劃性租賃住房的老路，建立政策支持的市場化、市場化的專業管理機構――公租房管理公司，使它成為接軌市場和執行政策的主要載體。公租房管理公司既可以和在市場上具有較好聲譽的房地產中介商合作，也可以由政府出資組建獨立的房地產租賃業務服務商，通過市場化的運作包攬政策監督、存量房源整合、管理維修、租金核算等一系列服務，公租房管理公司必須在政府的指導下面向中低收入家庭進行房屋租賃業務，實現其保本微利的目標。
2 公租房市場化管理的優勢
公租房管理公司是連接政府和市場的紐帶，可以充分挖掘市場潛力，靈活運用市場管理手段，解決中低收入家庭的住房困難，實現政策保障的目標。
2.1 從政府方面考慮
2.1.1 挖掘整合住房資源。據有關部門調查顯示，目前空置的住房數量很大，一些毛胚房很多年都空置著，造成供不應求的原因是租賃市場不規范，很多業主不缺錢用而不愿費時費力進行房屋整修管理，就讓其空置。如果政府出面長期承租這些空置住房，委托公租房管理公司統一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供給體系中，可以擴大房源數量，并實現城市多點定居房源儲備。
2.1.2 減少政府的建設投資。把私人空置住房納入公租房管理體，可以充分利用現有房源，大大縮減政府投資建設公租房的規模，只需要投入房屋維修費、運營管理費和租金補貼。從而在滿足需求的前提下極大的減輕政府財政壓力，對于政府以及整個社會都可以最大程度地減少資源浪費。
2.1.3 調節市場租賃供給。當經過一段時間的發展，公租房管理公司的房源規模和比例在整個住房租賃市場中都有一定影響時，政府可以發揮公租房管理公司“房屋銀行”的作用，在市場租金過高時指導其加大供給或補貼力度來調節均衡價格。
2.2 從租戶方面考慮
2.2.1 滿足區位多元化需求。面對眾多租戶，其需求也是有一定差異的，按租戶申請的意愿，管理公司可通過房源儲備在全市范圍內調配房源滿足其個體需求，如果是集中建設的房屋，則較難協調租戶所在區域的需求。管理公司還可租戶需求數據積累，在需求密集地域提供較多的房源，盡量滿足保障人群的區位多元化需求。
2.2.2 提高租賃者居住質量。集中建設公租房租金可以低一些，但區位選址往往遠離市區，交通不方便，通勤成本較大，眾多的困難群體的集中居住可能產生貧民窟等社會問題;而公租房管理公司可選房源多為市區交通和生活設施配套較為完善的小戶型，能夠滿足租戶的舒適性需求。
2.2.3 承擔穩定低廉租契約。公租房管理公司作為擁有政府信用的房地產租賃服務商，可以給予符合政策時限的穩定長期租約，同時根據承租者的條件設定合理租金和補貼水平，從而承租者可在穩定低廉租約下實現居住需求。
2.3 從房源供給者考慮
2.3.1 減少空置率。當房屋的租賃委托給有政府信用的租賃服務商時，空置風險將由公租房管理公司承擔，精力的節省和風險的轉移對房主有很大的吸引力。
2.3.2 獲得穩定收益。信息不對稱下的甄別成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不確定性增加，而公租房管理公司的長期合約和按年轉賬使得出租方的權益得到合理保障，并能收獲穩定的收益。
2.3.3 享受稅收優惠。在政策的扶持下，委托給公租房管理公司租賃的房屋可以憑借合同獲得租房稅收減免等優惠政策，相對于市場化租賃可以帶給出租方更多的利益激勵，從而更大程度地調動起房屋供應者與公租房管理公司合作的積極性。
3 公租房管理公司運行模式的思路
通過分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以發揮靈活有效的作用，能通過市場化手段盤活存量市場，吸收社會力量實現政策目標，因此成立公租房管理公司具有較強的政策意義和現實必要性。下面從四個方面闡述具體設計思路。
3.1 收購房源。公租房管理公司在政府的支持下，進行統籌管理加盟的私房，與房主契約簽訂不少于5年，價格與市場上同類住房的長期租賃的相同，當年的租金在每年年初支付給房主。把空閑私房吸收到公租房管理范圍，經過一定時期的發展，形成多點居住的公租房房源。
3.2 公布信息。主要是在互聯網上建立公租房服務信息平臺，將籌集到的房源統一在信息平臺備案，發布房源信息，供符合條件的租戶選擇。各轄區房源優先供應本轄區范圍內的申請者，多余房源向有承租意向的申請者配租。轄區之間的房源調配由公租房管理公司統籌把握。
3.3 運營管理。公租房的運營成本包括：支付給房主的租金、裝修和維護費用、配租過程中的花費等等。收入包括：承租戶按政策繳納的租金、政府支付租金差價和管理費用，公租房管理公司通過市場租金的長短期差額和政府支付的管理費用覆蓋成本，實現保本微利目標。
3.4 退出保障。公租房要有完善的退出機制，才能保障真正的困難群體的需求。通過公租房信息網絡管理公司可以掌握租戶全部的信息，每年或兩年都進行信息一次評估，確定是否停止配租。若是租戶在不符合政策條件后仍拒絕退出公租房，管理公司則按照市場價格收取租金，以市場化方式提供房屋租賃服務，間接實現不符合條件者的實質退出。
參考文獻：
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