商品房銷售中明碼標(biāo)價問題的法律思考的論文
摘要：商品房市場中的不明碼標(biāo)價行為已經(jīng)成為當(dāng)前商品房價格高居不下的重要原因之一。不明碼標(biāo)價行為的主要表現(xiàn)為明碼標(biāo)價的方式不合理、采用虛假的或引人誤導(dǎo)的價格廣告、歧視性的價格欺詐等。針對這些問題，一方面應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定商品房明碼標(biāo)價的方式，另一方面對因欺詐而造成的消費者機會損失也應(yīng)當(dāng)予以賠償。
1、商品房銷售中的明碼標(biāo)價問題
對商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價，是經(jīng)營者必須履行的法定義務(wù)。對此問題，很多國家和地區(qū)的立法都有所規(guī)定。如歐洲議會頒布了《明碼標(biāo)價法》，并且還規(guī)定了明碼標(biāo)價的具體準(zhǔn)則，其中規(guī)定：商人提供給消費者的產(chǎn)品必須標(biāo)明賣價和單價，使消費者能夠更好地來了解信息，更有助于價格比較。英國的《消費者保護法》和《價格標(biāo)示法令》也對零售商與消費者之間在商品、服務(wù)、膳宿供應(yīng)或者便利設(shè)施等方面的明碼標(biāo)價作了明確而細致的規(guī)定；我國《價格法》和《消費者權(quán)益保護法》對明碼標(biāo)價的問題也有規(guī)定，而國家發(fā)展計劃委員會2000年10月31日發(fā)布的《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》更明確規(guī)定了明碼標(biāo)價的概念。根據(jù)該規(guī)定，明碼標(biāo)價是指經(jīng)營者收購、銷售商品和提供服務(wù)時公開標(biāo)示商品價格、服務(wù)價格等有關(guān)情況的行為。按照這一要求，實行明碼標(biāo)價的商品和服務(wù)應(yīng)包括實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價或者政府定價的商品和服務(wù)。經(jīng)營者不僅要標(biāo)明商品和服務(wù)的價格，還要標(biāo)明與價格有關(guān)的其它情況，如商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級、計價單位或者提供服務(wù)的項目等。經(jīng)營者違反規(guī)定，不標(biāo)、錯標(biāo)、漏標(biāo)或不按規(guī)定方式標(biāo)價，不能稱作為明碼標(biāo)價，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
根據(jù)《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》，凡在我國境內(nèi)收購、銷售商品或者提供服務(wù)的價格行為，均應(yīng)明碼標(biāo)價。商品房作為關(guān)系到消費者重大利益的消費品，其明碼標(biāo)價的問題更應(yīng)引起重視。目前，我國很多地方已經(jīng)對商品房市場的明碼標(biāo)價問題制定了專門的立法，如《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》、《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》等。《上海市房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價的實施細則》甚至明確規(guī)定了房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價的概念，即房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價，是指房地產(chǎn)經(jīng)營者、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，買賣、有償轉(zhuǎn)讓、租賃房屋和提供服務(wù)，依法公開標(biāo)示商品價格、服務(wù)價格等有關(guān)情況的行為，該規(guī)定還對買賣、租賃房屋、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等的明碼標(biāo)價提出了具體的要求。不可否認的是，以上這些規(guī)定對規(guī)范我國商品房市場價格行為、保護消費者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不夠完善和執(zhí)法的不到位，現(xiàn)實中經(jīng)營者不明碼標(biāo)價的行為仍然普遍存在，這也助長了商品房價格的居高不下，不明碼標(biāo)價的現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)前商品房市場的一個嚴(yán)重問題。
2、商品房銷售中不明碼標(biāo)價行為的表現(xiàn)
目前我國商品房市場中不明碼標(biāo)價行為的主要表現(xiàn)有：
1.明碼標(biāo)價的方式不合理
有些經(jīng)營者不向消費者明示商品房的價格或公告虛假的價格，在銷售場所，商品房價格往往由銷售人員內(nèi)部掌握，消費者無法得知每套商品房的具體價格，更無從比較已經(jīng)售出的商品房與待售商品房的價格；有些商品房經(jīng)營者對外公布有少量的價格優(yōu)惠的商品房，以吸引消費者與其交易，而實際上這些優(yōu)惠的房屋并不存在，或者在締約時附加了十分苛刻的條件；也有些經(jīng)營者對商品房本身明碼標(biāo)價，但對售房相關(guān)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及售后環(huán)節(jié)的配套收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)，故意隱瞞不予以明碼標(biāo)價，使消費者在消費信息不全的情況下，被迫接受不必要的附加項目和附加費用。
2.采用虛假的或引入誤導(dǎo)的價格廣告
商品房銷售中違反明碼標(biāo)價規(guī)定的虛假廣告行為主要有：商品房經(jīng)營者在進行廣告宣傳時，故意使用欺詐性或誤導(dǎo)性的語言、文字、圖片、計價單位等標(biāo)識，誘導(dǎo)他人與其交易。常見的欺詐性或誤導(dǎo)性的用語有“起價”、“均價”、“實價”、“暫定價”等。經(jīng)營者慣用的手段是，在商品房的預(yù)售或所謂“內(nèi)部認購”環(huán)節(jié)時，利用這些模糊性的用語以較低的價格誘導(dǎo)消費者與其簽約并預(yù)交部分價款，而最后真正確定房價時其價格卻遠遠高于消費者的預(yù)期，而此時消費者要解除預(yù)購合同則須付出大量的時間成本和機會成本。
3.歧視性的價格欺詐行為
有的經(jīng)營者準(zhǔn)備了多份的價格表，按照不同的需要提供給不同的消費者，這樣從表面看雖然是向消費者明示了價格，但卻給予不同的消費者以不同的待遇，這是一種歧視性的價格欺詐行為，同樣違反了明碼標(biāo)價的規(guī)定。
3、商品房銷售中不明碼標(biāo)價行為的法律對策
首先，應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定商品房明碼標(biāo)價的方式。在這一方面，某些發(fā)達地區(qū)的的立法經(jīng)驗值得推薦。如《江蘇省物價局關(guān)于改進住宅商品房價格管理的通知》規(guī)定：“切實落實住宅商品房銷售明碼標(biāo)價制度，銷售企業(yè)必須在銷售場所的醒目位置標(biāo)明每套商品房的區(qū)位、面積、價格及相關(guān)資料，讓購房人明明白白消費。”《上海市房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價實施細則》也規(guī)定了“一房一價”的價格標(biāo)示方式，即“買賣或有償轉(zhuǎn)讓的房屋按室號逐一明碼標(biāo)價，標(biāo)明包括地址或樓盤室號、暫測的或?qū)崪y的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、單價、計價單位、總價以及可否議價、有效時段等。經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)說明其它事宜的，另加備注。”但是目前大多數(shù)地方的商品房管理法規(guī)規(guī)章尚無這類具體規(guī)定。以上兩個法規(guī)也各有不足，如《江蘇省物價局關(guān)于改進住宅商品房價格管理的通知》中關(guān)于明碼標(biāo)價的內(nèi)容還不夠具體，而《上海市房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價實施細則》則沒有規(guī)定應(yīng)當(dāng)在銷售場所的醒目位置公示。筆者認為，在各地的商品房管理法規(guī)規(guī)章中應(yīng)當(dāng)明確以下幾點：(1)強制性地規(guī)定商品房銷售企業(yè)必須以套為單位公布與所銷售的商品房價格有關(guān)的重要信息，(2)與所銷售的商品房價格有關(guān)的重要信息，不僅包括商品房本身的價格信息，如商品房的地址或樓盤室號、暫測的或?qū)崪y的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、單價、計價單位、總價以及可否議價、有效時段等，還應(yīng)包括與商品房銷售相關(guān)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及售后環(huán)節(jié)的配套收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等方面的信息，(3)同一樓盤同期所銷售所有商品房的價格必須同時公布，同一樓盤同期已經(jīng)銷售的商品房的實價與待售商品房的定價也應(yīng)同時對所有的銷售者公布，(4)應(yīng)當(dāng)規(guī)定商品房銷售企業(yè)必須在銷售場所的醒目位置標(biāo)明以上信息，(5)對違反這一規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)規(guī)定具體的處罰措施。
其次，針對虛假的或引人誤導(dǎo)的價格廣告，有學(xué)者認為這種經(jīng)營者利用虛假廣告進行的價格欺詐不能認定為欺詐，理由是“訂立合同時購房者即可知道真實價格，購房者有權(quán)拒絕簽訂合同，經(jīng)營者實施的這種欺騙行為不足以掩蓋真實價格”。對此筆者不能茍同。因為一方面經(jīng)營者的行為確實采用了欺詐性的手段，另一方面這一手段又是一種不正當(dāng)?shù)膬r格手段，此外即使消費者最后沒有簽訂合同，這一欺詐行為也已經(jīng)給消費者造成了損失，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)認定其為價格欺詐行為的一種。如果不對這一類行為進行規(guī)制，無疑會放縱不法經(jīng)營者，不利于維護商品房市場的秩序。在目前的立法中，有些地方的規(guī)定對這一問題已經(jīng)有所反映，如《上海市物價局關(guān)于規(guī)范商品房銷售價格行為的若干規(guī)定》第四條對房價用語規(guī)定“凡以商品房立項開發(fā)的，不得使用安居工程、解困房、平價房等名稱。未經(jīng)市、區(qū)縣物價部門審核，不得使用成本價房、微利房等提法。”但是這一規(guī)定對目前在商品房銷售領(lǐng)域廣泛使用的“起價”、“均價”、“實價”、“暫定價”等用語也沒有規(guī)范。這些用語從其字面意義上看本來就不是內(nèi)涵清晰的專業(yè)性詞語，在日常生活中及其他領(lǐng)域也常被使用，對其是否有明確化、專業(yè)化的必要也許還存在爭議。但筆者認為，鑒于這些用語在商品房銷售中使用已經(jīng)十分廣泛，而且現(xiàn)實中確實存在誤導(dǎo)消費者的問題，應(yīng)該適當(dāng)加以規(guī)范。為使不同的樓盤的價格具有可比性，對其中的“起價”、“均價”的含義，應(yīng)根據(jù)多層、高層、小高層等不同的樓盤性質(zhì)規(guī)定不同的計價公式，而對 “實價”、“暫定價”等用語，可以就采用其作為日常用語的字面意思。
此外，在目前商品房價格只漲不跌的市場環(huán)境下，選擇不簽訂正式合同往往不利于消費者，因為此時消費者已經(jīng)不可能在市場上以當(dāng)初簽訂預(yù)購合同時的市場價格再買到同樣品質(zhì)的商品房了。消費者在這種情況下遭受的損失在經(jīng)濟學(xué)上被稱為機會成本的損失，由于沒有法律的直接依據(jù)及計算上的困難，我國法律上對機會成本的損失一般是不予賠償?shù)模@對消費者而言顯然不公平。筆者認為，對機會成本的損失完全不予賠償?shù)淖龇ㄟ`反了我國民法的公平原則和損害賠償法中的全面賠償?shù)脑瓌t。按照損害賠償法的基本理論，財產(chǎn)損失分為直接損失和間接損失，而間接損失中又包括預(yù)期利益的損失。機會損失就是一種間接損失。對間接損失的賠償，原則上也是有損失就應(yīng)該有賠償，機會成本的損失也不應(yīng)例外。在很多歐洲國家，對機會喪失的賠償責(zé)任得到了法律的確認，這一賠償?shù)姆秶踔烈呀?jīng)擴展到了精神損害賠償領(lǐng)域。對于機會喪失的賠償，應(yīng)當(dāng)適用比例賠償原則，即視機會損失的可能性而確定具體賠償?shù)谋壤６趦r格持續(xù)上漲的市場環(huán)境中，因商品房經(jīng)營者的欺詐行為而造成消費者機會損失可能性應(yīng)該比較容易得到認定。對購房消費者機會喪失賠償額的計算，可以采取由違法的經(jīng)營者給消費者彌補同期房價上漲差價的方法來確定。對這種損害賠償?shù)男再|(zhì)，如果預(yù)購合同有約定的，應(yīng)為違約責(zé)任；如果沒有約定的，應(yīng)是締約過失責(zé)任。
最后，關(guān)于歧視性的價格行為，一般認為并不一定屬于欺詐行為，如在《價格法》中就是將價格歧視行為作為一種單獨的不正當(dāng)價格行為與價格欺詐行為并列規(guī)定的。但如果歧視性的價格行為采用了欺詐的手段，應(yīng)當(dāng)也可認定為價格欺詐行為。筆者認為，歧視性的價格欺詐行為可能同時侵犯了消費者的知情權(quán)、自主選擇權(quán)和公平交易權(quán)，對這種不正當(dāng)?shù)膬r格行為的規(guī)制一方面可以要求經(jīng)營者對同一樓盤的同一期所銷售的所有商品房的價格都必須公示，無論是否已經(jīng)售出，另一方面應(yīng)當(dāng)落實商品房銷售合同網(wǎng)上備案制度，讓消費者對每一樓盤的銷售進度有真實的認識。
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