欠物業費答辯狀
物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。下面是小編整理的有關于欠物業費答辯狀范文，歡迎閱讀。
欠物業費答辯狀
被答辯人與答辯人等關于物業服務合同糾紛一案，現答辯人根據相關法律及事實答辯如下：
一、 天地人和物業公司未履行盛業家園《前期物業管理服務合同》約定的義務，業主拒交物業費合理合法
物業服務合同屬于雙務合同，在物業糾紛中，由于物業公司沒有履行合同或履行合同存在嚴重瑕疵，業主依合同法的規定，完全可以拒絕交納物業費依法對物業服務企業進行抗辯。
被告是盛業家園小區的業主，與開發商委托的物業服務公司—-天地人和物業管理有限公司簽訂的前期物業管理服務合同，約定合同期限為3年( 年 月 日 至 年 月 日)。
約定由天地人和公司負責小區的管理、房屋和公共配套設施的維護養護，負責小區內所有綠化的維護和管理等也是事實，按理業主確實有繳納物業費的義務。
但是，由于物業公司沒有履行合同義務，使物業管理十分混亂，小區內私搭亂建、公共綠地被損毀、侵占、小區環境衛生惡劣、排水不暢、污水橫流，電梯不進行正常的維修使電梯帶病運行、時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業主的生命財產安全、小區治安案件頻發......業主多次向物業公司和有關部門反映，一直沒有得到解決，因此大部分業主由于物業公司的嚴重合同違約，根據合同法的規定，大部分業主行使先履行抗辯權，拒交物業費，完全是情理中的事，是逼于無奈!合理合法。
被告認為:被告因為原告已經構成了根本違約，使合同目的無法實現，依法行使先履行抗辯權。
同時由于原告嚴重違約，原告已經于 年 月 日被全體業主逐出盛業家園。
被告認為，本案爭議的焦點主要有三點：
一是被告與天地人和公司的《前期物業服務管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的約束;
二是天地人和物業服務公司是否完全履行了合同義務，是否嚴重違約，進而業主能否行使先履行抗辯權。
三、約定的合同期限期滿后，業主是否繼續受《前期物業管理服務合同》的約束?
第一個焦點：玉林市盛業房地產開發有限公司與玉林市天地人和物業管理公司于20xx年簽訂的《盛業家園前期物業管理委托合同》是否有效?
20xx年玉林市住建委和城鄉建設委員會的《答復意見》：“......而當前盛業家園就是因為規劃核實驗收沒有通過，所以......”證實，盛業家園至今沒有竣工經驗收合格，違反了《中華人民共和國建筑法》“第六十一條建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;末經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
” 的法律強制性規定，而玉林市盛業房地產開發有限公司不但把沒有末經驗收的樓盤交付給業主的行為違法，而且把物業管理權交給沒有物業管理資質的原告管理，違反了法律的禁止性規定，根據《合同法》第第五十二條第五款的規定，《盛業家園前期物業管理委托合同》屬于無效合同。
第二個焦點：由于原告的物業管理權利來自玉林市盛業房地產開發有限公司的授權，但是《盛業家園前期物業管理委托合同》屬于無效合同，因此被告與物業公司簽訂“物業管理服務合同”自然無效。
同時，由于玉林市盛業房地產開發有限公司選聘玉林市天地人和物業管理公司簽訂的前期物業服務合同，由于沒有到住房建委等行政主管部門備案，根據《廣西壯族自治區物業管理條例》第三十六條的規定，也應該認定《盛業家園前期物業管理委托合同》無效，也就是說，原告與盛業家園所有業主簽訂的合同為無效合同，更為重要的是前面說過，由于物業公司沒有履行了合同義務，嚴重違約，進而業主根據合同法的規定完全可以行使先履行抗辯權，同時由于合同無效，業主還可以行使不安抗辯權。
第三個焦點：小區的物業管理，業主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛業家園前期物業管理委托合同》約定的合同期滿后，物業公司繼續收取業主的物業費就失去了合同依據和法律依據，業主當然可以不受《盛業家園前期物業管理委托合同》條款的約束。
二、 退一萬步說，即使合同有效或者雙方形成了事實上的物業管理關系，但由于物業公
司沒有提供服務或者提供的服務嚴重不符“合同”約定，業主基于最高院的司法解釋也可不交物業費，依法行使先履行抗辯權。
首先，業主提供了大量的證據已經證明：物業公司沒有履行電梯維修義務，根據國務院《物業管理條例》等規定，對共用部位及配套的設施、設備進行日常維修養護和管理是物業服務管理的一項重要職責，被告與天地人和公司簽訂的“合同”也有此規定，物業管理公司有義務履行其對共用部位及配套設施、設備進行日常維修養護和管理之職責，但是電梯長期帶故障運行，時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業主的生命財產安全，物業公司不但嚴重法律的直接規定，同時物業公司構成嚴重違約的行為。
其次，物業公司和業主是平等主體關系，在實際履行中應是物業公司先履行服務管理義務，業主后按約定繳納物業費，先服務后收費，而不是不服務也收費，服務不符合約定也收費，業主提交的大量的證據證明，本案中，天地人和公司事實上明顯未提供符合行業標準的服務，比如被告自己花費修理電梯、自己交電梯費，物業公司還偷拆、強拆業主的水表、停止供水，不但造成業主的經濟損失、給生活帶來嚴重不便，由于天地人和公司對小區的管理服務嚴重不負責任，致使小區內綠地被嚴重損毀，私搭亂建現象比比皆是，......因此原告不是一般的違約，而是嚴重違約，業主在物業公司未履行約定義務或履行有嚴重瑕疵時，根據合同法第六十七條之規定，業主有權拒絕其履行交費的要求，合法地行使先履行抗辯權。
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第6條規定“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
”因此，判斷業主拒交物業費的抗辯是否系“正當理由”是本案審查的重點。
被告認為，物業費在形式上表現為業主對物業服務企業所提供服務所支付的對價，是全體業主享受物業服務的物質基礎，如果允許物業公司不提供服務和服務低劣也可以收取服務費，在業主行使先履行抗辯權后，物業公司變本加厲地不履行合同，最后借助司法權力強迫業主就范，讓不法物業公司獲取非法利益，如果法院不全面查明案件事實，簡單地支持物業公司的無理要求，是不利于業主公共利益的保護的，不得作為弱勢群體的業主的利益的保護，也是十分不公平的，因此，我們廣大業主不希望法庭偏頗那一方，但請法庭認真審查業主的抗辯事由、業主不交納費的真實原因、業主的先履行抗辯是否正當和合理?對物業服務企業拒不履行物業服務合同條款，是否存在履行合同存在重大瑕xiá疵cī?作出一個正確的評判!
三、被答辯人沒有履行物業服務合同的義務，無權要求原告支付物業費。
1.根據合同相對性原則，原告只有履行了合同中約定的服務，才有權要求原告履行付費。
然而原告沒有舉證證明自己履行了合同義務，應承擔舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行合同義務。
2.實際上原告也沒有履行合同義務：
① 房屋漏雨、管理混亂，垃圾清理不及時，衛生無人打掃。
亂擺的小區攤子、一天到晚都在播放的聲音，一樓汽車的亂停放
② 占用小區維修基金帳目。
③ 侵占本屬于包括被告在內的小區業主的費用。
根據《物權法》第70條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，所以小區公共區域的經營性收入，如電梯出入口的廣告費用，小區里的廣告費，(如：橫幅，LED廣告牌，汽車出入拿的廣告卡，等等，)歸全體業主所有，比如：教育中路門口的燒烤攤一年交的場地占用費，小區里停車位收費呢。
④ 原告只安排了二十來個保安同志穿著保安服坐在小區停車場出入口發放門卡，小區停車場有二個出入口，而小區的進出口卻四通八達，二十個保安只是坐在停車場出入口三班倒，二樓只安排一個保安三班倒。
未有正式的保安隊伍，安全問題嚴重失控，已發生多起入戶盜竊和物品，車輛丟失案。
⑤ 小區消防通道長期被車輛停放而無人管理，小區內隨意施工和維修養護不當，造成小區業主出入不便，小區環境臟亂差，業主們忍無可忍，為此多次口頭及書面要求物業公司整改，但物業公司卻一拖再拖，從未有過整改。
業主曾于20xx年8月1號進行過維權，但物業公司依然如故管理。
業主已經明確提出了保安人數的具體數字，物業公司如否認，就應由物業公司提供其聘請保安的合同、支付工資等情況的證據，如物業公司不能提交或者拒絕提交則應由物業公司承擔舉證不能的法律后果。
三、業主是否應承擔的違約責任――滯納金問題
如果上述物業“合同”有效，由于合同由物業公司提供的格式合同，當中約定的滯納金條款，由于原告方沒有履行說明義務，根據合同法“第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
同時，根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”。
該條對何謂“過分高于造成的損失”進行了明確規定，顯然，本案“合同”中約定的日千分之三的滯納金比例過高，法院應當按業主的請求予以調整，駁回原告的有關滯納金的請求。
更為重要的是，出現業主拒交物業費完全是由于物業公司違約行為造成，業主是行使正當的抗辯權，因此業主不應承擔違約責任，違約金是懲罰違約的行為，因此業主不應承擔違約金損失的義務。
四、答辯人訴求的物業費中部分既不合理，也不合法。
① 原告訴稱水費、垃圾費代理相關單位收取，但沒有相關單位的委托書。
因此是無效代理，被告有權不予承認。
而且水費也不是原告代業主交納的，而是開發商。
② 根據《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》第四條(即住宅小區開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。)，而工程質量是否合格或配套是否完善的主要依據是是否通過綜合驗收。
由于盛業家園小區并沒有通過綜合驗收，雖然住宅已實際交付使用，但由于公共配套設施、市政公用基礎設施全部沒有通過驗收時至今日也沒有交付使用。
因此根據《物業管理條例》第四十二條(即已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納)之規定，對于物業費中包含的公共配套設施、市政公用基礎設施部分應由開發商承擔，而不是包括被告在內小區業主。
③ 對于20xx年1月前發生的物業收費已過訴訟時效，
綜上所述，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
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