欠繳物業費答辯狀
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欠繳物業費答辯狀1
被答辯人與答辯人等關于物業服務合同糾紛一案，現答辯人根據相關法律及事實答辯如下：
一、 天地人和物業公司未履行盛業家園《前期物業管理服務合同》約定的義務，業主拒交物業費合理合法
物業服務合同屬于雙務合同，在物業糾紛中，由于物業公司沒有履行合同或履行合同存在嚴重瑕疵，業主依合同法的規定，完全可以拒絕交納物業費依法對物業服務企業進行抗辯。
被告是盛業家園小區的業主，與開發商委托的物業服務公司—-天地人和物業管理有限公司簽訂的前期物業管理服務合同，約定合同期限為3年( 年 月 日 至 年 月 日)。
約定由天地人和公司負責小區的管理、房屋和公共配套設施的維護養護，負責小區內所有綠化的維護和管理等也是事實，按理業主確實有繳納物業費的義務。
但是，由于物業公司沒有履行合同義務，使物業管理十分混亂，小區內私搭亂建、公共綠地被損毀、侵占、小區環境衛生惡劣、排水不暢、污水橫流，電梯不進行正常的維修使電梯帶病運行、時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業主的生命財產安全、小區治安案件頻發......業主多次向物業公司和有關部門反映，一直沒有得到解決，因此大部分業主由于物業公司的嚴重合同違約，根據合同法的規定，大部分業主行使先履行抗辯權，拒交物業費，完全是情理中的事，是逼于無奈!合理合法。
被告認為:被告因為原告已經構成了根本違約，使合同目的無法實現，依法行使先履行抗辯權。
同時由于原告嚴重違約，原告已經于 年 月 日被全體業主逐出盛業家園。
被告認為，本案爭議的焦點主要有三點：
一是被告與天地人和公司的《前期物業服務管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的約束;
二是天地人和物業服務公司是否完全履行了合同義務，是否嚴重違約，進而業主能否行使先履行抗辯權。
三、約定的合同期限期滿后，業主是否繼續受《前期物業管理服務合同》的約束?
第一個焦點：玉林市盛業房地產開發有限公司與玉林市天地人和物業管理公司于2006年簽訂的《盛業家園前期物業管理委托合同》是否有效?
20XX年玉林市住建委和城鄉建設委員會的《答復意見》：“......而當前盛業家園就是因為規劃核實驗收沒有通過，所以......”證實，盛業家園至今沒有竣工經驗收合格，違反了《中華人民共和國建筑法》“第六十一條建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;末經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
” 的法律強制性規定，而玉林市盛業房地產開發有限公司不但把沒有末經驗收的樓盤交付給業主的行為違法，而且把物業管理權交給沒有物業管理資質的原告管理，違反了法律的禁止性規定，根據《合同法》第第五十二條第五款的規定，《盛業家園前期物業管理委托合同》屬于無效合同。
第二個焦點：由于原告的物業管理權利來自玉林市盛業房地產開發有限公司的授權，但是《盛業家園前期物業管理委托合同》屬于無效合同，因此被告與物業公司簽訂“物業管理服務合同”自然無效。
同時，由于玉林市盛業房地產開發有限公司選聘玉林市天地人和物業管理公司簽訂的前期物業服務合同，由于沒有到住房建委等行政主管部門備案，根據《廣西壯族自治區物業管理條例》第三十六條的規定，也應該認定《盛業家園前期物業管理委托合同》無效，也就是說，原告與盛業家園所有業主簽訂的合同為無效合同，更為重要的是前面說過，由于物業公司沒有履行了合同義務，嚴重違約，進而業主根據合同法的規定完全可以行使先履行抗辯權，同時由于合同無效，業主還可以行使不安抗辯權。
第三個焦點：小區的物業管理，業主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛業家園前期物業管理委托合同》約定的合同期滿后，物業公司繼續收取業主的物業費就失去了合同依據和法律依據，業主當然可以不受《盛業家園前期物業管理委托合同》條款的約束。
二、 退一萬步說，即使合同有效或者雙方形成了事實上的物業管理關系，但由于物業公
司沒有提供服務或者提供的服務嚴重不符“合同”約定，業主基于最高院的司法解釋也可不交物業費，依法行使先履行抗辯權。
首先，業主提供了大量的證據已經證明：物業公司沒有履行電梯維修義務，根據國務院《物業管理條例》等規定，對共用部位及配套的設施、設備進行日常維修養護和管理是物業服務管理的一項重要職責，被告與天地人和公司簽訂的“合同”也有此規定，物業管理公司有義務履行其對共用部位及配套設施、設備進行日常維修養護和管理之職責，但是電梯長期帶故障運行，時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業主的生命財產安全，物業公司不但嚴重法律的直接規定，同時物業公司構成嚴重違約的行為。
其次，物業公司和業主是平等主體關系，在實際履行中應是物業公司先履行服務管理義務，業主后按約定繳納物業費，先服務后收費，而不是不服務也收費，服務不符合約定也收費，業主提交的大量的證據證明，本案中，天地人和公司事實上明顯未提供符合行業標準的服務，比如被告自己花費修理電梯、自己交電梯費，物業公司還偷拆、強拆業主的水表、停止供水，不但造成業主的經濟損失、給生活帶來嚴重不便，由于天地人和公司對小區的管理服務嚴重不負責任，致使小區內綠地被嚴重損毀，私搭亂建現象比比皆是，......因此原告不是一般的違約，而是嚴重違約，業主在物業公司未履行約定義務或履行有嚴重瑕疵時，根據合同法第六十七條之規定，業主有權拒絕其履行交費的要求，合法地行使先履行抗辯權。
最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第6條規定“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
因此，判斷業主拒交物業費的抗辯是否系“正當理由”是本案審查的重點。
被告認為，物業費在形式上表現為業主對物業服務企業所提供服務所支付的對價，是全體業主享受物業服務的物質基礎，如果允許物業公司不提供服務和服務低劣也可以收取服務費，在業主行使先履行抗辯權后，物業公司變本加厲地不履行合同，最后借助司法權力強迫業主就范，讓不法物業公司獲取非法利益，如果法院不全面查明案件事實，簡單地支持物業公司的無理要求，是不利于業主公共利益的保護的，不得作為弱勢群體的業主的利益的保護，也是十分不公平的，因此，我們廣大業主不希望法庭偏頗那一方，但請法庭認真審查業主的抗辯事由、業主不交納費的真實原因、業主的先履行抗辯是否正當和合理?對物業服務企業拒不履行物業服務合同條款，是否存在履行合同存在重大瑕疵?作出一個正確的評判!
三、被答辯人沒有履行物業服務合同的義務，無權要求原告支付物業費。
1.根據合同相對性原則，原告只有履行了合同中約定的服務，才有權要求原告履行付費。
然而原告沒有舉證證明自己履行了合同義務，應承擔舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行合同義務。
2.實際上原告也沒有履行合同義務：
① 房屋漏雨、管理混亂，垃圾清理不及時，衛生無人打掃。
亂擺的小區攤子、一天到晚都在播放的聲音，一樓汽車的亂停放
② 占用小區維修基金帳目。
③ 侵占本屬于包括被告在內的小區業主的費用。
根據《物權法》第70條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，所以小區公共區域的經營性收入，如電梯出入口的廣告費用，小區里的廣告費，(如：橫幅，LED廣告牌，汽車出入拿的廣告卡，等等，)歸全體業主所有，比如：教育中路門口的燒烤攤一年交的場地占用費，小區里停車位收費呢。
④ 原告只安排了二十來個保安同志穿著保安服坐在小區停車場出入口發放門卡，小區停車場有二個出入口，而小區的進出口卻四通八達，二十個保安只是坐在停車場出入口三班倒，二樓只安排一個保安三班倒。
未有正式的保安隊伍，安全問題嚴重失控，已發生多起入戶盜竊和物品，車輛丟失案。
⑤ 小區消防通道長期被車輛停放而無人管理，小區內隨意施工和維修養護不當，造成小區業主出入不便，小區環境臟亂差，業主們忍無可忍，為此多次口頭及書面要求物業公司整改，但物業公司卻一拖再拖，從未有過整改。
業主曾于20XX年8月1號進行過維權，但物業公司依然如故管理。
業主已經明確提出了保安人數的具體數字，物業公司如否認，就應由物業公司提供其聘請保安的合同、支付工資等情況的證據，如物業公司不能提交或者拒絕提交則應由物業公司承擔舉證不能的法律后果。
三、業主是否應承擔的違約責任――滯納金問題
如果上述物業“合同”有效，由于合同由物業公司提供的格式合同，當中約定的滯納金條款，由于原告方沒有履行說明義務，根據合同法“第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
”
同時，根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’”。
該條對何謂“過分高于造成的損失”進行了明確規定，顯然，本案“合同”中約定的日千分之三的滯納金比例過高，法院應當按業主的請求予以調整，駁回原告的有關滯納金的請求。
更為重要的是，出現業主拒交物業費完全是由于物業公司違約行為造成，業主是行使正當的抗辯權，因此業主不應承擔違約責任，違約金是懲罰違約的行為，因此業主不應承擔違約金損失的義務。
四、答辯人訴求的物業費中部分既不合理，也不合法。
① 原告訴稱水費、垃圾費代理相關單位收取，但沒有相關單位的委托書。
因此是無效代理，被告有權不予承認。
而且水費也不是原告代業主交納的，而是開發商。
② 根據《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》第四條(即住宅小區開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
)，而工程質量是否合格或配套是否完善的主要依據是是否通過綜合驗收。
由于盛業家園小區并沒有通過綜合驗收，雖然住宅已實際交付使用，但由于公共配套設施、市政公用基礎設施全部沒有通過驗收時至今日也沒有交付使用。
因此根據《物業管理條例》第四十二條(即已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納)之規定，對于物業費中包含的公共配套設施、市政公用基礎設施部分應由開發商承擔，而不是包括被告在內小區業主。
③ 對于20XX年1月前發生的物業收費已過訴訟時效，
綜上所述，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
欠繳物業費答辯狀2
答辯人：，漢族，自由職業，。
現答辯人就與被答辯人物業服務合同糾紛一案，為澄清事實，分清責任，特提出以下答辯意見供審判庭參考：
一、答辯人對被答辯人在起訴狀中所陳述的購房時間，接房時間事實部分基本沒有異議，其余事項均與事實不符，并對被答辯人與本案第三方所簽訂的《前期物業服務合同》表示知曉并了解。
但在委托人與被答辯人之間未簽訂任何正式合同的情況下無故成為《前期物業服務合同》的被告存在疑問，雙方無法律效力的約可簽，哪來違約，希望被答辯人給出合理解釋，以期讓人信服，法庭明鑒;
中華人民共和國國務院《物業管理條例》第六十七條規定“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。
第67條其實已明確了“物業可以直接起訴小區欠費業主”的前提要件是：
1、小區已成立了業委會; 2、業委會已對物業公司的服務工作質量進行了驗收并確認物業公司提供的服務完全符合合同約定的標準;
3、業委會已明確督促業主“在一定期限內按業委會與物業公司所簽合同約定的標準全額交納物業費給物業公司”;
4、業委會督促業主時所明確的交納期限已屆滿，但業主“逾期仍不交納”。
按照合同法及民事訴訟法，物業公司有權起訴委托其管理小區的開發商或業委會代表的業主大會，但無權起訴與自已并無合同關系的單個業主。
根據國務院《物業管理條例》第六十七條，在業委會還沒能成立起來之前，前期物業公司在業主委員會還沒成立之前直接起訴單個業主，沒有法律依據。
前期物業管理合同是物業公司與開發商所簽，前期物業公司的直接起訴對象也應是開發商。
開發商承擔責任后可依其與業主所簽商品房買賣合同中相關約定要求業主分攤物業管理費用;但開發商也必須“對物業公司是否已按合同提供符合合同要求的服務進行驗收審核工作”!
二、該案委托人是20xx年x月xx日通過預售購買的該房屋，此時被答辯人公司都還沒成立，現在作為已經改頭換面的新來的物業公司，由于我們共同的甲方(融僑長江重慶房地產開發有限責任公司)之前在建設施工等方面的違約(附件優盤中的文件作證)，造成委托人對之前知曉并了解的《前期物業服務合同》及相關物業服務內容的理解都發生了巨大改變，被答辯人可以認為這些證據與你無關，但我可以提醒你，在你決定冒然去與你的甲方簽訂《前期物業服務合同》時，是否考慮過其中的風險，因為在物業收費單價問題上、配套設施的完整性問題上、小區綠化標準達標等問題上，委托人都是認為有問題的(附件優盤中的文件作證及其他業主作證)，但這些都是被答辯人你將來提供服務的平臺，當許多平臺都缺失、滯后或不完整，你提供給我的物業服務就不能達標就成為自然了。
當然，也感謝你們在有些問題上也積極的幫我們去我們共同的甲方那里去反映過，但事后都不了了之，這就是我和大多數業主現在不愿意冒失的把物業費交給你們的原因。
當然，你起訴狀中所陳述的“按《前期物業服務合同》約定全面履行了合同”可以向你的合同方匯報，那與我無關。
三、被答辯人物業單價虛高，與所提供的服務嚴重不匹配
被答辯人在起訴狀中所陳述的委托人至20XX年2月累計欠費5760元，是按照2.20元/平米(建筑面積)進行計算的，該房屋在預售簽訂當年，市場上獨棟別墅的物業費單價才3元左右，我們都期望著住進一個優雅舒適的物業服務的小區，貴點也是物有所值，但事實是完全相反。
從委托人住進那天開始，就有不分白天黑夜的噪音、灰塵、偷盜等時刻伴隨在32棟2-2周圍，簡直就是住進了一個巨大的建筑工地，由于融僑二期現場施工緊靠陽臺及臥室窗戶(零距離)，為此還多次與現場施工工人發生爭吵辱罵，最后小區保安出面協調，但保持不了多久又持續依然，無奈只好晚上打110、白天就電話向有關部門電話反映情況，一直持續到2012年上半年，二期施工結束為止。
這樣的環境誰會相信能夠提供2.20元/平米(建筑面積)標準的服務。
后來又發生了融僑城A區大門口有一名保安多次對夜歸的女業主無故的語言騷擾，多次后，在物業公司所謂協調下也不了了之。
被答辯人和開發商一起將小區公共綠化帶擅自改成停車場收費、小區公共區域的廣告收費等都收益，本是委托人及廣大業主的共同利益，現在也有被被答辯人非法侵占的嫌疑。
總之，對于被答辯人提供的低標準高價格的物業服務，由于處于前期物業管理階段，沒有簽訂任何有效的合同，答辯人保留辯論、質疑、緩繳并提供其他業主作證的權利。
目前絕大多數的所謂欠費業主，都并不是不想交物業費的老賴，只是不甘心如此不明不白地按高標準交費給前期物業公司。
任何服務合同的提供服務方，都是只有“自已確實已按合同要求提供了完全到位的服務”后，才有資格向合同對方“全額索要合同約定的相應服務報酬”的。
單個業主無力驗收物業公司的服務質量;業主委員會作為物業服務合同的簽約主體，才有“驗收物業公司的工作質量、審查物業管理費用的實際支付情況是否符合合同約定”的能力和責任。
所以，67條才會“在特別授予物業公司對單個業主直接訴權的同時，又給物業公司的這一特定訴權”加上“物業公司所述業主欠費金額，必須經過業主委員會確認無誤，并已經業主委員會督促限期交納”這樣一個適用的前提條件。
四、為維護被答辯人及我的委托人的利益，我有幾點意見。
首先，被答辯人自動撤銷起訴。
其次，盡快和開發商一道支持包括開發商在內的業主們按政府的規定及時成立業主委員會，與業主代表大會簽訂物業服務合同，由業委會督促業主，讓自已的起訴符合67條所限定的前提要件，徹底解決物業費難收的問題。
綜上所述，答辯人對被答辯人因物業糾紛所產生的各種問題，只能在公平、公正、對等的前提下進行討論，并嚴格按照中華人民共和國國務院《物業管理條例》及其他法律法規承擔各自的責任。
在此，請求人民法院依法駁回被答辯人不合理的訴訟請求。
此致
重慶市南岸區人民法院
答辯人：
二〇xx年x月xx日
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