建設養老院的可行性報告
可研報告的用途可分為審批性可研報告和決策性可研報告。審批性可研報告主要是項目立項時向政府審批部門申報的書面材料。建設養老院的可行性報告，我們來看看。
建設養老院的可行性報告一
現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查， 進行可行性分析。業內人士普遍認為， 開辦養老院， 僅有愛心是不夠的， 抱著賺錢的目的也是不可取的， 因為養老服務是微利甚至是不盈利的。 當然， 也確有人投資建養老機構純為回報社會， 不為賺錢也不圖虛名， 即使如此， 養老機構開辦以后， 也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。所以，在開辦養老院之前要做個詳細的養老院可行性報告，做到心中有數。
一、辦院可行性分析
養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業， 對此， 投資者要有清醒的認識。 進行可行性分析要考慮的因素有： 目前本地區同行業總量 （床位數）及分布情況， 本地區老人及家庭經濟狀況， 盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本， 這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、 辦公費用、 維修費、 大型資產折舊費等， 都要考慮在內。 其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、 生活費、 取暖費三項， 養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
辦院的主要風險在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄， 導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費， 養老機構又不能強行將老人趕出門， 造成墊付費用的局面。 三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群， 一旦產生糾紛， 訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。
下面拿深圳市作為例子，就深圳養老院現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：
一、 從市場角度
深圳是個適合老年人養老的的城市， 各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對 65 歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口 1200 萬，其中老年人口占到 102 萬，占到 9%多。全市現擁有養老機構 86家， 床位共計 3500 余張， 剛剛達到老年人口千分之二的最低要求， 應該還有很大的發展空間。
二、 目前深圳市內養老機構發展評價
深圳市養老機構應該說從數量上發展較慢， 但總體運營水平不夠高， 特別是缺少象鄭州和佑尊長園、北京雙井恭和苑、 北京太陽城銀鈴老年公寓這樣行業領軍型的養老機構。具體來講：
1 、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用 800 元以下） 的入住率一直很高， 床位全年緊張。 辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2 、 百床以上收費在 1000 元左右的養老機構， 在深圳市場目前屬于中檔以上養老機構， 目前存在一定程度的入住率不足， 經營情況多在盈虧平衡點以下。 但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。
3 、 30 張床位至 100 張床位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。 這部分養老機構， 由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派， 機構管理還處在簡單層次控制的`范圍之內， 用人成本較低。 這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是， 這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少， 日常消耗低， 且收費較高。 只要輔助于較好的醫療， 是目前盈利概率最高的院所類型。 4 、30 張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活， 前期投入較小， 特別適合生活小區內建設。 經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持， 在房屋租金等方便實現優惠。 可能的情況下爭取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。 經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差， 對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大， 每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。 迫切需要專業人士介入， 對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式， 統一采購、 統一配餐、 統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析（以 50 張床位，四人間養老院為例）
一、開辦養老機構前期投入
1 、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在 200元/床/月以下（通常收費床位費為 200 元-600 元） ，例：50 張床位的養老機構總建筑面積在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 萬以下。
2 、房屋改造和簡單裝修費用，約投入 6 萬元。 3 、基本設施配備。
a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 800 元×50=40000元。 b) 床上用品 700×50=35000 元
c) 室內每人一個圈椅 200×50=10000 d) 電視每房間一個 1000×15=15000
e) 活動室設施家庭影院一套， 麻將桌 2 個， 健身器材 2 件，預算約 10000 元。 f) 餐飲設施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在 8000 元。 （可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）
g) 洗衣設備，預算 2000 元。 h) 洗澡設備，預算 5000 元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。 （可時機成熟時再到位）合計最小投入 280000元。
4 、開業儀式和相關宣傳費用，約 20000 元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000 元
二、養老機構年度運營投入
1 、員工工資。
院長（兼會計）1 人計 4000×12=48000 元 副院長 兼采購 1 人計 2000×12=24000 元
護理員 5 人計 1000×12×5=60000 元 廚師 2 人計 1200×12×2=26400 元
以上共計 9 人計 158400 元。 2 、伙食費成本 300×50×12=180000 元。
3 、水電費 400×50=20000 元 4 、取暖費 700 平米×20=14000 元
5 、辦公費用 600×12=7200 元 6 、設備耗材、維護等 2000 元
7 、租金 10 萬元。
以上投入合計 482000 元。
三、養老機構收入預測（按 80%床位利用率，680 元收費）
1 、床位費四人間 200×12×50×80%=96000 元。 2 、服務費 200×12×50×80%=96000 元
3 、餐費 260×12×50×80%=124800 元 3 、水電費 20×12×50×80%=9600 元
4 、取暖費 80×3 ×50×80%=9600 元
以上收入計 336000 元
四、經營評估
1 、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率 55% 。
2 、可期達到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 萬元的資產折舊，5000 元意外損耗，保守收入 280000 元。
3 、每位老人入住時收取 5000 元意外保證金，可暫收付 200000元，可 60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三、開辦養老機構相關手續
（另見：十六步詳解如何申辦養老院登記證書）
一、開辦養老機構應具備的條件
（一）符合當地養老服務機構發展規劃；
（二）有規范的名稱； （三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；
（四）有相應的資金（前期投入約 1 萬元/床） ； （五） 有與其業務相適應的從業人員 （醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現） 。
二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：
（一）開辦組織或個人的身份證明；
（二）機構章程； （三）資金狀況證明；
（四）場所證明； （五）消防安全、衛生防疫證明；
（六） 與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。
三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：
1 、 市和各區 （市） 人民政府以及非本市組織、 個人開辦養老服務機構， 申辦人直接向市民政部門提出申請。 本市其他組織和個人開辦養老服務機構， 申辦人應當向養老服務機構所在地的區 （市） 民政部門提出申請。 區 （市） 民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起 20 日內。 2 、核準開辦養老院的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建， 經民政部門會同有關部門驗收合格后， 由市民政部門發給登記證書。
3 、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續： （一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；
（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續； （三） 開辦營利性養老服務機構， 申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。
四、養老機構享受優惠和社會資源利用
1 、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。
2 、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3 、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。
4 、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、 拆遷補償、 水電氣市政條件等落實， 更重要的是要分析地塊周邊環境， 包括交通條件、 居民區距離、周邊人口數量和素質、 地區經濟和社會發展情況， 分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。
我們還會繼續為大家整理一些養老院可行性報告的具體案例，請您關注！（待續）
建設養老院的可行性報告二
目錄
一、概況
1、 項目概況
2、 報告范圍
二、項目建設規模及建設內容
1、 項目建設規模
2、 項目建設內容
三、項目市場分析及市場定位（采用SWOT分析方法）
1、 市場分析
2、 市場定位
四、項目選址及建設條件
1、 項目選址
2、 建設條件
五、項目環境保護、安全衛生、消防及節能
1、 環境保護
2、 安全衛生
3、 消防
4、 節能
六、項目投資估計和資金籌措
七、項目風險分析
1、 項目風險分析
2、 項目風險回避
八、結論
九、參考文獻
一、概況
1、項目概況
利用現有的20畝土地，在奉賢區建立一所現代化的、規范標準的養老院，擴大企業的營收渠道和社會形象力，同時作為福利項目也為奉賢區的老人提供一個可以安適養老的環境，盡企業的社會義務。養老問題是當下一個重要的討論話題，如何做好養老院的建設、服務、醫療保健、財務效益等，是我們所要重點考慮的問題。通過對現有養老院的狀況的分析，我們可以獲得直觀的經驗來對此項目的建設做出指導
2、報告范圍
通過對現有市場狀況的分析，當下國情與民眾需求的認識，并結合已有資本和目標，論述在奉賢建立養老院的各個方面的可行程度。同時探討建設規模、建設地址、環境保護、安全衛生、消防及節能、市場定位、效益與風險等多方位內容。為企業是否將資源投入到養老院的建設中，如何確保經營中的利益并規避風險提供理論準備與指導。其中特別注重SWOT分析法的指導意義。
二、項目建設規模及建設內容
1、項目建設規模
項目所在地定于上海市奉賢區，投入土地總計20畝，資金充裕。初步計劃建設成一個布局合理，各項功能設施齊全的養老社區，住宿公寓配套醫療室、保健室、老年活動室等設施，并且強調綠化建設，園區內衛生條件達到國家標準，空氣質量良好，盡可能使老年人養老生活舒適、安逸。
2、項目建設內容
（1）、多層公寓
養老院多層公寓的總建筑面積約5000平米，建筑樣式為磚混（或框架）結構，采用條形排布，以六層為主，配有電梯。公共走廊寬敞、明亮，方便人員進出，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，保證有較好的采光性。整個養老院充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統。綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠、推窗見景的景觀效果。
（2）、醫療室
建筑面積約1000平方米，養老院的醫療室建成雙層建筑，各主要科室齊全，另有急救處與觀察處。醫療室要配備常規診療與保健器械，并時刻有醫生值班。
（3）、活動室
建筑面積約1000平方米，雙層結構，主要配備**室、乒乓球室和戲劇室和電影院等。；
（4）、接待室、會議室、辦公室
建筑面積約1000平方米。
（5）、其他公共設施
總建筑面積約4000平方米，包括公共餐廳、車庫、景觀綠化、老年人晨練運動器械和其他安全設施等。
（6）、物業管理
養老院實行封閉式現代化物業管理。
供電系統：采用雙路供電，采用高級安全插座；
通訊系統：每間都設置電話插口及網絡接口；
電視系統：每間設置工控閉路電視及衛星電視；
護理系統：公寓每層都有護理人員值班，老人有何問題隨叫隨到，第一時間幫助老人排憂解難。
安保系統：周邊采用圍墻和景觀綠化將養老院和外界隔開，同時有保安定期巡邏；
三、項目市場分析及市場定位
1、市場分析
（1）、我國養老院養老的背景
當前，我國老齡化進入快速發展階段，據民政部門的權威信息顯示，我國老年人口將年均增長800萬到900萬人，到2020年，老年人口將達到2.48億，較當前增長1個億。預計到2050年進入重度老齡化階段，老年人口將達
到4.37億，約占全國總人口的30%。也就是說，到本世紀中葉，我國將進入中等發達國家行列，那時，中國人口的13都將是老年人。如今正處于老齡化社會的加速發展階段，并呈現出老齡化規模大、速度快、區域發展不平衡、老齡化超前于現代化等特點，這都使得我國的養老事業成為新世紀國家發展的一個巨大挑戰。
此外由于我國特殊的生育政策，上世紀90年代初，我國每10個年輕人養1一個老人，而現在越來越多的家庭將出現4個老年人、一對夫婦和1個孩子的所謂“4、2、1”格局，居家養老傳統模式受到極大的挑戰，普通家庭越來越小型化、核心化，已無力承擔養老的重擔，養老問題將更多的求助于社會。因此社會養老越來越受到重視。作為社會養老方式之一的養老院養老更是由于其專業化、人文化滿足了老年人對于生活照料、護理康復和精神關愛等方面的需求，因此受到了人們的熱捧。
（2）、我國養老院養老面臨的困境
正是由于以上原因，從目前的情況來看，我國老人到養老院養老是一個發展的趨勢，但目前也存在著很多的問題。
①、我國公辦養老院供不應求、護理人員缺口大
據保守估計，目前我國養老院的床位缺口數量在300萬以上，但與此日益嚴重的老齡化現象相對應的則是養老護理人員不論是規模還是專業水平都不能適應這種嚴峻的現實。目前我國最少需要1000萬名養老護理人員。養老護理員短缺已經成為制約養老服務業可持續發展的重要因素，民辦養老院的護理員多為城市下崗職工或農村無業的“4050”人員，文化程度不高，絕大多數缺乏養老護理基本常識，僅靠經驗來完成日常工作，無法保證服務的專業性。全國100多萬養老護理專門服務人員中，持有國家養老護理職業證書的人員不到3萬人，只占3%左右，由于待遇差、社會地位低、勞動強度大，護理人員流失嚴重。改善養老護理隊伍福利待遇，實現年輕化、知識化、專業化成為亟待解決的問題。
現在很多地方存在著公辦養老院“一串難求”和排隊等床的現象，這主要是因為公辦養老院有著天然優勢，從地理位置上來看，它們往往在市中心且靠近居住區，醫療、交通等配套設施齊全，更大的優勢在于公辦養老院收費很低，所以廣受歡迎。
②、民辦養老院發展受阻
在我國，養老機構仍然以公辦為主，民辦養老機構則發展滯緩。這是由多方面的原因所導致的
目前，我國民辦養老院的發展面臨著如下問題：
I、資金短缺。
這是最大的.困難。按現行制度設計，養老院大多數為民辦非企業單位，執行《民間非營利組織會計制度》，其基本特征是不以營利為目的，資源提供著不取得經濟回報，不享有該組織的所有權。由此不難看出，養老服務機構的公益性質是明確無誤的。也應為如此，其社會融資受到限制，我國《物權法》規定，社會公益設施不得抵押。中國人民銀行《帶框通則》對民辦非企業單位作為貸款人的主體資格至今沒有明確界定，各商業銀行依照各自理解決定貸款條件。而依據養老機構的性質和目前經營狀況，其社會融資的渠道就受到了限制。
II、民辦養老院負擔重。
國家規定的免征所得稅、營業稅和車船使用稅，以及水、電、氣、暖等鼓勵性優惠政策長期難以得到落實，導致民辦養老院負擔較重。民辦養老院屬于非營利性的民辦非企業單位，早在2000年，國務院辦公廳就轉發了《關于加快實現社會福利社會化的意見》，要求在用地、用電、用水、電話等方面給予優惠政策，但這些政策很多都未得到有效落實。比如，沒有統一的稅收政策，稅務部門將有的民辦養老院作為企業來對待；規定民辦養老院的水電費按民用價格標準，但有的民辦養老院由于租的是工廠閑置的房子，水電費按工業價格標準收取，承諾的床位補貼不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民辦養老院的優惠政策形同虛設。
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