老年公寓可行性報告

時間：2024-08-09 11:04:21 報告

老年公寓可行性報告

　　隨著個人的文明素養不斷提升，報告使用的頻率越來越高，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的。那么什么樣的報告才是有效的呢？以下是小編收集整理的老年公寓可行性報告，希望對大家有所幫助。

老年公寓可行性報告

老年公寓可行性報告1

　　截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達150.94萬，占總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長速度，城區空巢家庭達60.7%。據預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個人中就有一個老年人。

　　據分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經濟發展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運轉，即如何保持其自身發展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等。其計算公式為（預期入住人數╳收費）—服務成本即為盈虧。收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

　　一、申辦老年公寓可行性分析

　　養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，我們要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業總量（床位數）及分布情況；老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，XX鎮的交通和環境情況等。辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，都能造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老院都帶來人力和物力上的負擔。

　　（一）、從市場角度

　　目前，我市現擁有養老機構211家，床位共計8000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。從區域角度來看，南崗區、道里區、道外區、香坊區養老機構相對密集，群力新區存在養老機構床位上的不足。

　　（二）、目前哈市養老機構發展評價

　　哈市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高。

　　1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。

　　2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規模老年公寓是我市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的'關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營須進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，才能達到降低服務成本的目的。

　　二、收支情況分析（以150張床位，四人間老年公寓為例）

　　（一）、開辦養老機構前期投入

　　1、 150張床位的養老機構總建筑面積在1300平方米以上。

　　2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入60萬元。

　　3、基本設施配備。

　　a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。

　　b)床上用品200×150=30000元

　　c)室內每人一個圈椅200×150=30000

　　d)電視每房間一個1000×38=38000

　　e)活動室設施家庭影院一套，麻將桌8個，健身器材5件，預算約40000元。

　　f)餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在20xx0元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）

　　g)洗衣設備，預算20xx元。

　　h)洗澡設備，預算5000元。

　　i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。

　　4、開業儀式和相關宣傳費用，約20xx0元。以上租金+裝修+設施+宣傳=132萬元

　　（二）、養老機構年度運營投入

　　1、員工工資。院長（兼會計）1人計4000×12=48000元副院長兼采購1人計3000×12=36000元護理員15人計1500×12×15=270000元廚師2人計2500×12×2=60000元以上共計19人計41.4萬元。

　　2、伙食費成本400×150×12=720xx0元。

　　3、水電費50×150×12=90000元

　　4、取暖費2噸/天×1000元/噸×180天=360000元（買煤360噸）

　　5、辦公費用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）

　　6、設備耗材、維護等20xx元以上投入合計159.14萬元。

　　（三)、養老機構收入預測(按80%床位利用率，1080元/人收費）

　　1、床位費（四人間）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬元。

　　2、國家補貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬元

　　3、興辦期間國家補貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬元

　　總收入：203萬元

　　（四）、經營評估

　　1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率62.7%。

　　2、預期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入42.36萬元。

　　3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付60萬元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

　　三、開辦養老機構相關手續

　　(A)、開辦養老機構應具備的條件

　　（一）符合當地養老服務機構發展規劃；

　　（二）有規范的名稱；

　　（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；

　　（四)有相應的資金(前期投入約1萬元/床）；

　　（五)有與其業務相適應的從業人員(醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。

　　(B)、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：

　　（一）開辦組織或個人的身份證明；

　　（二）機構章程；

　　（三）資金狀況證明；

　　（四）場所證明；

　　（五）消防安全、衛生防疫證明；

　　（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批準證書。

　　四、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：

　　1、市和各區（市)人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區(市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。

　　2、核準開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格后，由市民政部門發給登記證書。

　　3、申辦人取得登記證書后，應當按下列規定辦理有關手續：

　　（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；

　　（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；

　　（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續。

　　五、養老機構享受優惠和社會資源利用

　　1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。

　　2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

　　3、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。

　　4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費群體）市場容量等。

老年公寓可行性報告2

　　《社保老年公寓項目投資可行性研究報告》通過系統研究分析，深入結合“十二五產業規劃”論證了社保老年公寓項目是否值得投資和如何投資的可行性意見，可作為社保老年公寓項目投資決策、籌集資金向銀行申請貸款、環保部門審查項目對環境影響的依據，也作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請施工許可證的依據等。

　　這份社保老年公寓項目可行性研究報告在市場調查數據的基礎上結合政府產業政策，對項目實施的可能性、有效性、經濟性、實施方案、技術方案對比及財務指標等進行了具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，通過科學系統的專家評估及技術把關，站在產業健康良性循環發展、社會經濟平衡發展及企業產業升級贏利快速發展的高度，對項目的可行性進行了全方面的分析與評價，為企業提供專業負責的項目投資智囊支持服務!

　　現存問題：

　　(一)缺乏完善的扶持政策

　　老年公寓等養老服務設施的發展起步較晚，基本上是隨著我國人口老齡化進程的加劇應

　　運而生，相關的政策也是隨著它們的發展而逐步制定的，如《老年人權益保障法》中規定：“國家鼓勵、扶持社會組織或者個人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫療康復中心和老年文化體育活動場所等設施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優惠政策，但在具體的發展過程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會各界的資助和扶持，往往會遇到更多的困難與問題，需要國家制定具有針對性的扶持政策，例如醫療保障、貸款抵押、權益保障、稅收等方面更優惠和完善的`政策。

　　(二)已有政策不能切實落實

　　政策的制定在于實施，對我國老年公寓等養老設施的發展，國家制定了一些相應的政策，然而在政策的實施過程中，由于多方面的影響，往往不能落到實處。有些優惠政策涉及到建設土地、費用征收、銀行貸款、財政資金支持等具體規定，但由于涉及的部門較多，實施起來非常困難。有些經營者甚至不知道有什么優惠政策，政策的宣傳與實施存在很多漏洞。

　　(三)缺乏統一的行業標準

　　盡管老年公寓在近幾年來發展較快，但就發展情況來看，對于什么是老年公寓、

　　有關老年公寓的設施、人員構成、服務內容、居住環境等的相關指標并沒有一個統一的行業標準。嚴格來講，老年公寓面對的服務對象是一些自理狀況較好，可以獨立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓內的一些娛樂、醫療和服務設施的老年人。但在已有的老年公寓來看，一些類似于養老院、護理院的老年機構也叫做老年公寓，他們接收的老人有很大一部份是需要人護理、照料的老人。此外，盡管國家出臺了一些有關老年福利養老機構的相關政策規定，如《老年人建筑設計規范》、《老年人社會福利機構基本規范》等一系列法規和行業標準，但在進一步完善老年公寓的各項服務、設施、經營管理等方面仍然缺少相應的行業標準。老年公寓的發展參差不齊，對老年公寓的服務質量也無法進行監督。象香港安老院(即我們的老年公寓)條例有600多條，把護理員的資格，住所及周邊環境是否適合老年人居住，老年用品的規格等都有詳細的規定。

　　(四)相關的法律規定不完善

　　由于老年人的特殊身體狀況，他們在公寓內居住時，所發生的身體損傷或者醫療問題，往往使老人及其家屬和公寓的管理及服務人員之間產生糾紛、發生矛盾，造成這一現象的根本原因就在于當老人入住公寓時，雙方的權利和義務沒有明晰的規定，產生糾紛后沒有可靠、有效的法律依據。這無論對老年人個人來講，還是對老年公寓等養老設施的發展來講，都是一個不容忽視的問題。因此，建立一套完善的法律制度，確定雙方的責、權、利，是保障老人和養老設施雙方利益的基本要求。[

　　發展建議：

　　1、加快以政府為主導的合肥老年公寓建設與發展，引導有條件的老人進入老年公寓安度晚年，解決空巢老人子女后顧之憂。建議政府制定明確指標來加以落實并認真實施。指標經過認真的調研和評價之后，落實到各級政府的政績考核指標中。

　　2、建議除了政府、民政部門、紅十字會、社會勞動保障部門、醫院等，鼓勵和吸引國內外有實力的開發商來興建和管理老年公寓。開發商除了享受在土地和稅費方面的優惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。

　　3、建立和健全養老制度和住房保障制度。鼓勵單位和個人積極投保，擴大養老保險范圍;盡快實行統一的聯保，解決農民工和其他流動人口的養老保險問題，盡快縮小城鄉差距。建立和完善老年住房保障制度和法律法規。

　　4、老年公寓的建設應該適合老年人，必須要有配套齊全的公共設施，實際上應該是集住宿服務、膳食服務、醫療服務、娛樂休閑服務、購物服務和交通服務為一體的一座“老人城”等特別是擁有具備搶救、治療、健康咨詢和安養四大功能的醫院。政府應該按照規劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。并納入國家和城市的總體規劃，以保證老年人對住房的需求。

　　5、建議通過社區養老加大力度。社區化的創新模式，可以成為一個大方向。如果能增加對社區養老資源的投入，建立和完善社區養老機制，也是解決城市老齡問題的重要方式。對老人的照料還是以家庭養老為主，作為一種以考慮老年人特殊需求為基準的全新的產品創新，社區營造要貼近老年人的生活習慣，以方便老年人為準進行服務。

老年公寓可行性報告3

　　社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統的養老觀念

　　社會需要規模化的養老社區以降低養老成本保證養老管理服務水平

　　產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢

　　縱觀鄭州市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件

　　配套上都存在數量和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅發展主流。

　　老年公寓將逐步從主城區向城郊轉移

　　老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。

　　老年公寓的'開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品

　　對老年公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現有的多家養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年公寓的建設將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。

老年公寓可行性報告4

　　在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。

　　環境要園林化(低容積率0.75)

　　幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。

　　公建設施要高比例化配套要完善化

　　小區配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。

　　設計要人性化

　　平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階(有臺階處應有相應的輪椅通道);電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍;要保證充足的陽光入室，空間通透;樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅;室內地面應采用防滑設計，防跌扶手;各種開關、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便;入戶陽光花園、陽臺相通，便于串門和互相照應等等，總之設計要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。

　　生活要智能化

　　配備緊急呼叫對講系統，安防系統，網絡系統、消防系統等保障老人安全。

　　戶型要合理化

　　充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的.不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。

　　建筑要藝術化

　　在此居住的老年人均有較高的藝術品位和欣賞要求，相應要有較高水平的建筑藝術，給視覺以美感，使之由美感產生吸引力。

　　滿足以上這些要求的同時，當然還要保證建筑工程質量合格、建材環保、裝修美觀大方、功能分區明確等基本建筑標準。

老年公寓可行性報告5

　　老年人口高齡化日趨明顯

　　人口抽樣調查結果顯示：20xx年我市常住人口為724.28萬人，其中65歲及以上的人口為62.5萬人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比20xx年第五次全國人口普查時增加16.2萬人，年平均增加2.7萬人。在人口老齡化快速發展的同時，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。20xx年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比20xx年提高1.52個百分點。

　　戶型設計不合理、功能相對單一、服務范圍狹窄

　　目前鄭州現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的.需求拒之門外，造成了高的空床率。

　　住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下

　　目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

　　服務人員缺乏專業培訓

　　在養老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。

　　總之，目前社會提供的養老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。

老年公寓可行性報告6

　　項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求：

　　地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境才會優美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。

　　地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應

　　該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的`需要。

　　地塊規模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

　　地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。

老年公寓可行性報告7

　　一、我國老年人狀況分析和養老床位：

　　據統計，目前我國60歲以上的人口到達1。44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3。2%的速度增長，從20xx年到20xx年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度到達頂峰；20xx年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于此刻歐盟15國的人口總和；到20xx年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別到達4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家來預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會到達上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

　　全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

　　二、石家莊老年人口狀況和老年公寓狀況：

　　石家莊此刻60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求到達的。10%，不可而語。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

　　我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解狀況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有必須道理。

　　三、幾種養老形式的說：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

　　家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家理解親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活潛質，但又不能完全自理的老年人帶給的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理潛質但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人帶給的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人帶給的一種福利。根據我國特有的狀況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

　　四、高標準的老年公寓都包括什么：

　　高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體此刻軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體此刻：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動和愛好特點，規劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要采用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

　　五、此刻一般狀況下老年公寓的利潤來源主要有：

　　房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，此刻老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊此刻針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關聯去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

　　六、投資10000平米老年公寓的分析：

　　投資10000平米，根據此刻的市場行情，綜合造價在20xx萬。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，能夠入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700x12x700x50%（入住率）=294萬。20xx/294約7年能夠收回投資。相對時刻長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

　　七、老年公寓的宣傳：

　　做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在此刻石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關聯，新聞媒體聯系密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。

　　八、經營思路：

　　一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。務必用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

　　九、項目立項

　　社會背景是不以人的意志為轉移的`，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，此刻石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

　　十、綜合思考：

　　我們要建老年公寓要思考這樣幾個方面：

　　一是地理位置選取交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。

　　二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。

　　三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。

　　四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。

　　十一、提高老年公寓效益的對策思路：

　　理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，思考事情要有前瞻性，不好重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，帶給差異化管理，最大程度做到最小成本帶給最優服務，到達利潤最大化；要充分思考到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面思考到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，帶給比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，到達心理上的依靠，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一齊，增加收入是大有余地。

　　十二、八面來風：

　　杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從20xx年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在20xx年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，20xx年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

老年公寓可行性報告8

　　老年住宅的內在需求主要從以下表現在以下幾個方面

　　(1)老年社會的來臨

　　我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，目前已經超過1.3億，占世界老年人口的1/5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。

　　專家預計我國到21世紀中葉，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。

　　隨著計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統的家庭養老服務功能日益弱化。

　　我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發展空間。

　　(2)老年人收入水平

　　隨著經濟的發展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產品提供了強大的消費支持。

　　(3)老年人福利水平

　　隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優質的生活環境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。

　　(4)老年人居住狀況

　　20xx年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有33.4%住房少于2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房(其中市占14.2%,鎮占1.4%)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

　　20xx年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的'使用面積太小;其次是因為環境太差，再次是房屋的質量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。

　　另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。

　　可見，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。

　　老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面

　　老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：

　　(1)社會居住觀念的改變

　　中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二一”的供養關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。

　　由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。

　　(2)子女改善父母居住狀況的需求

　　子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養老專用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。

　　年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環境優美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環境是子女養老服務消費的主要誘因。

　　在實際的訪談中發現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：

　　①為父母提供一個優質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴;

　　②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障;

　　③老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂;

　　④社區活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。

老年公寓可行性報告9

　　我國已進入老齡化社會階段

　　按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到20xx年，老年人將占全國總人口19.34%;到20xx年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。

　　“老年公寓”市場潛力巨大

　　20xx年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很

　　大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。

　　老年人養老逐步向集中養老轉移

　　受傳統觀念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，

　　一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。

　　家庭因素催生老年住宅的產生和發展

　　自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的`生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。

　　國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設

　　面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務機構建設用地可劃撥;十余項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優惠;財政可給一次性開辦補助;向非營利性養老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…

　　老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵

　　最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。

　　總結：

　　如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。

老年公寓可行性報告10

　　上午十一點左右，老年公寓一樓大廳，我和霞一起陪張奶奶聊天，聊得正興起時，霞朝我直使眼色，說：“你認識那個人嗎？”

　　“哪個人？”我充滿疑惑。

　　“你看，那個人一直朝咱看，我不認識，你認識嗎？”

　　我朝霞示意的地方看去：

　　不遠處，一個似曾熟悉的男士，正用奇怪的眼神看著我。我們四目相對時，他張口便問：“你怎么會在這里？”

　　他開口的那一剎那，我才回過神來：這不是我們單位的同事嗎？雖然不在一個部門，也很少接觸，但確確實實是我的同事啊！

　　“我在這里做義工呢。”

　　“哦，你是義工呀。”

　　當然，我也奇怪，他怎么也會來這里，因而我也脫口便問：“你怎么也會在這里？”

　　“我母親住在這里，我來看望她。你們先說著，我辦點事。”

　　說完，他朝服務臺走去。遠遠看見他跟服務員說著什么，然后拿出錢包付錢，他一定是在為母親交納各種費用的吧！

　　不一會兒，事辦完，同事又朝我們走過來，問我：“你經常來這里做義工嗎？”

　　“是啊，我經常來。”

　　“哦，我說來著，我看見你兩次，只是沒敢跟你打招呼，我以為認錯人了，上次還看見你戴著義工的小紅帽，我知道是義工，但我不敢肯定會是你。”

　　“呀，真的啊？今天要不是你跟我說話，我也不敢相信會在這里碰到熟人啊！”

　　我們聊了一會兒，很慚愧，作為同事，我第一次和他說這么多話，在單位，我們的工作沒有交集，很少接觸，沒想到在老年公寓這樣的場合，我們反倒有機會交談了，可見：單位很大，天下很小啊！

　　同事告訴我，他的母親因為癱瘓，生活不能自理，只好把她送來這里，說這些的時候，他的語氣里滿是愧疚：“我也是沒辦法啊！”

　　在很多人印象中，老年公寓的老人，大多是子女不夠孝順，才送來的。但是，我覺得，能夠把父母送到老年公寓的子女，孝心也是難能可貴的，就像我的同事，一個非常和善的人，怎么會不孝順？他這樣做也是為母親做了周全的考慮：在家，對于生活不能自理的老人，請保姆是必須的，但現在，保姆的水平參差不齊，很難保證找到一個合適的'保姆，同事白天上班，一天不在家里，把老人交給一個非親非故的保姆，怎能放心？而在老年公寓，護工經過專業培訓，護理經驗豐富，對老人照顧得非常周到。我曾在一位全癱老人的床頭，看到過護工做的護理記錄，其內容之詳細令人驚嘆——洗臉、刷牙、喂水、喂飯、翻身、換尿片、擦身……每一項工作都精確到幾點幾分去做，在家里，有幾個保姆能做到如此細致？當然，也正是老年公寓的付出，才讓很多人能毫無后顧之憂地去工作。

　　因此，我安慰同事：“阿姨在這里，能得到很好的照顧，你別想那么多。對了，她老人家住哪個房間，我們以后來了可以去看看她。”

　　同事告訴了我房間號碼，我不記得我是否去過，因為每次來，要在多個房間里走動，我未曾在意過房間號碼，不過，這一次，我記在心里了，以后再來，我會特地去那個房間看看，畢竟，老年公寓里幾百位老人，只有一位是我同事的媽媽，這是多近的關系呀！

老年公寓可行性報告11

　　老年公寓的可行性報告

　　一、我國老年人狀況分析和養老床位：

　　據統計，目前我國60歲以上的人口到達1。44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3。2%的速度增長，從20xx年到20xx年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度到達頂峰；20xx年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于此刻歐盟15國的人口總和；到20xx年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別到達4。5億和3。35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家來預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會到達上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；熱戀中的個性簽名

　　二、石家莊老年人口狀況和老年公寓狀況：

　　石家莊此刻60歲以上的老年人口已達118。2萬，占總人口的12。6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區老齡人口的千分之8。12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求到達的10%，不可而語。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

　　三、幾種養老形式的說：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

　　四、高標準的老年公寓都包括什么：

　　五、此刻一般狀況下老年公寓的利潤來源主要有：

　　房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，此刻老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的'收入。石家莊此刻針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關聯去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

　　六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據此刻的市場行情，綜合造價在20xx萬。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，能夠入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。20xx/294約7年能夠收回投資。相對時刻長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

　　七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在此刻石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關聯，新聞媒體聯系密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。

　　八、經營思路：一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。務必用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

　　九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，此刻石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

　　十、綜合思考：我們要建老年公寓要思考這樣幾個方面：一是地理位置選取交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。

　　十一、提高老年公寓效益的對策思路：理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，思考事情要有前瞻性，不好重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，帶給差異化管理，最大程度做到最小成本帶給最優服務，到達利潤最大化；要充分思考到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面思考到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，帶給比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，到達心理上的依靠，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一齊，增加收入是大有余地。

　　十二、八面來風：杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從20xx年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在20xx年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5。6%，20xx年為10%。其中有做的成功的利潤率為18。87%。

老年公寓可行性報告12

　　森林公園東鄰天中大道,北鄰練江路,交通位置便利。始建于1994年的森林公園，經過園林部門的全面規劃，十年建設，如今已形成706畝林地和108畝水面，森林覆蓋率達90%，僅喬木就有銀杏、雪松、水杉等30多個品種，有效地改善了局部小氣候，形成了良好的生態環境。經過市場調查和有關部門協商，根據森林公園的地理環境和森林資源，按有關方面的意見，在森林公園院內西北側建設一個老年公寓，具有廣泛的現實意義。開辟了第一個人和自然充分和諧的老年居住、養老場所。

　　第一章項目立項社會背景

　　1、人口老齡化和老年人問題日益突出

　　在80年代末就已經步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數量上還是在總人口中的比重都在不斷提高。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發展產生了不容忽視的影響。人口老齡化和老年人問題，是當前社會普遍關注的社會問題。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢必造成他們的落伍感，甚至發生心理問題。老人中差不多有三成的老人都存在著這樣或那樣的心理問題。因離退休的社會角色轉變而產生的心理不適應現象，如出現焦慮、抑郁、孤獨和失落感，整天愁眉苦臉，唉聲嘆氣，夜不能眠;和子女遠離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等。老年人有固定的生活模式，其個性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現象，對后輩消費方式和價值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。因此，面對老齡化發展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關注老年人，關心老年人的生活質量，真正實現“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂”。

　　2、建設老年公寓的必要性

　　目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”，和“看病就醫方便”。老年人對養老方式的`選擇近年來呈現出以下特點。在經濟上要靠自己。子女隨著工作生活節奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養老人方面的表現在弱化。解決老年人的養老、就醫看病的問題顯得尤為迫切。現在越來越多的老人愿意自己設計自己的晚年生活，尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統美德，弘揚為老助老的時代風尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。

　　森林公園老年公寓建成后，可是讓老人們在這里享受到充足的護理、醫療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進行身體健康檢查，各種營養套餐搭配科學合理。在這里生活的老年人無病可以休養，有病可以得到醫治，休閑時可以娛樂，康復時可以運動、游玩。在這種背景下，森林公園老年公寓選定了森林公園作為開發的重點，有著重要意義。

　　第二章森林公園建立老年公寓的優勢

　　1、森林公園層林疊嶂、鳥語花香，環境相當靜謐優雅。森林公園背山面水，視野開闊，自然景觀獨秀，氣候宜人，是休閑、避暑的好去處，有天中“小天池”之稱。林中有許多國家級保護樹種，行走在樹下，可看到小鳥在鳥巢中出出進進，經常見到的有白鷺、畫眉、喜鵲、斑鳩等。每天早上，公園林區內各種鳥叫聲此起彼伏，優美的聲音在晨風中回蕩，十分悅耳動聽。如此豐富的生物資源，以其生態系統之完整性和原始性，將使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。森林公園中高大挺拔的樹木，各種花草獨特的芳香味，風掠林梢的林濤聲，悅耳的鳥鳴聲，潺潺的流水聲，靜謐的林中空地，令人陶醉的空氣等，都有利于身心之健康。森林公園老年公寓及自然生態項目，其形式新穎，內容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項很有發展前途的事業。森林公園老年公寓的建成，可帶動其他項目的發展，也促進其他相關行業的發展。

　　2、駐馬店森林公園雖然遠離喧嘩的市區，但是又不遠離城市中心。目前駐馬店森林公園是駐馬店決無僅有的居住養老的地方，每逢節假日，兒女們可以到森林公園陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。

　　第三章投資估算及經濟、社會效益和環境效益

　　1、投資估算總投資700萬元

　　2、經濟效益分析

　　2.1生產成本估算

　　(1)職工工資

　　固定職工56人，人年均工資及福利8500元，年工資福利共計47.6萬元。

　　(2)行政辦公及燃料動力費50萬元。

　　(3)維修費700萬元×3%=21萬元

　　年均總成本118.6萬元

　　2.2年收入估算

　　按500個床位設計，按70%的入住率實際床位收入350個床位，每個老人入住按500元/月，實際年收入為500×12×350=210萬元