住宅調研報告
隨著社會不斷地進步，報告十分的重要，報告具有雙向溝通性的特點。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發？下面是小編幫大家整理的住宅調研報告，希望對大家有所幫助。
住宅調研報告1
一、廣州市天然氣來源
20xx年以前，廣州市仍處于使用液化石油氣時期，住宅小區部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至20xx年xx月xx日，隨著金山門站成功接收廣東LNG項目的天然氣，廣州正式進入天然氣時代。如今，廣州市天然氣主要來源于西氣東輸二線、深圳大鵬LNG、珠海LNG，并準備引川氣入粵及興建廣州南沙LNG站用于城市天然氣供應及調峰。
二、住宅小區天然氣覆蓋情況
1、新舊樓盤的分別
按照燃氣管道安裝時是否有用戶入住，將小區樓盤分為舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃氣管道一般由開發商出資，和樓盤一起建設，天然氣采用低壓入戶。舊樓盤因為新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對于天然氣的看法也不一致，一部分居民認為天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺得使用天然氣安全且天然氣氣價較低，對安裝燃氣管道的意愿強烈。
2、天然氣供應方式
住宅小區的天然氣供應分為兩種方式，一是管道天然氣供應，二是LNG瓶組站供應。廣州市燃氣管網覆蓋了大部分的城鎮，但有部分相對較偏僻的城鎮或農村則沒有燃氣管道覆蓋，這部分無燃氣管道覆蓋的小區則采用建設LNG瓶組站的方式為居民用戶供氣。
3、居民用戶戶內天然氣管道安裝差別
戶內燃氣管道分為明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀。舊樓盤居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之后才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用戶戶內的天然氣管道基本采用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用戶戶內因裝修方案、美觀設計等原因采用了不銹鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤用戶家中的燃氣管道則是明裝。
4、燃氣計量表及繳費方式
廣州市小區居民用戶使用的'燃氣計量表大致分為三種。對于較早使用天然氣管道的居民用戶，家中使用的燃氣表為普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分為兩種方式，一是燃氣公司定期上門抄表，然后通知用戶去營業廳繳費，二是居民用戶在燃氣公司微信公眾號上自報燃氣表讀數，通過綁定的銀行卡自動劃扣氣費，此類燃氣表不會自動停氣。在膜式燃氣表之后安裝的是IC卡燃氣表，這類燃氣表是需要用戶提前在營業廳充值氣費，到卡中的氣費用完之后就會自動停氣，需重新充值之后才可繼續使用。最新安裝燃氣管道的小區居民用戶使用的則是無線遠傳膜式表，這類燃氣表可以自動的將天然氣用氣量發送至燃氣公司終端，居民用戶通過開通燃氣時綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。
5、天然氣計價方式
廣州市對于居民天然氣用戶采用階梯計價的方式。按每戶用氣人口數4人（含四人一下）為計量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價為3.45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價為5.18元/立方米。用戶用氣人口超過4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應增加70立方米，超過第二級氣量上限值的計入第三級氣量。
6、居民用戶對于天然氣安全知識了解來源及安檢周期
居民用戶對于天然氣安全使用的知識的了解主要來自三個方面。一是燃氣公司營業廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發放的燃氣使用安全手冊，由于多數用戶需要自行到燃氣公司營業廳繳費，這種安全知識的宣傳面較廣；二是通過燃氣公司定期進行的宣傳活動，在小區附近為居民用戶講解燃氣安全使用相關知識，受場地限制，這種宣傳面對的人群較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過燃氣公司的微信公眾號了解安全知識，這類宣傳多是面向年輕用戶群體。
戶內燃氣管道的安全檢查分為兩類，一是燃氣公司工作人員上門抄表時對居民用戶戶內燃氣管道進行安全檢查，二是燃氣公司以一年為周期進行的定期對居民用戶戶內燃氣管道進行的安全檢查。
三、調研中發現的問題
隨著廣州市進入天然氣時代，舊樓居民用戶使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤新建燃氣管道有兩大難點，一是由于“城中村”等舊樓盤小區道路情況復雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤已經有用戶入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用戶收取，用戶意見不統一，故不適合統一安裝燃氣管道。以上兩點原因導致了舊樓住戶的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用戶燃氣管道存在三個安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對于這部分舊樓盤，燃氣公司采用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道采用的是鋼質管道，隨著使用時間的推移，鋼質管道會被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用戶戶內的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之后，由于裝修布局，部分燃氣管道會處于水槽下等易使燃氣管道發生腐蝕環境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設燃氣管道時采用的是集中調壓，中壓入戶的方式，隨著使用時間的推移，用戶戶內調壓器隨著使用時間的推移可能產生調壓精度不準，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區盤立管中燃氣為中壓，漏氣風險也更大，此為安全隱患之三。
中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮、農村還沒有燃氣管道，部分地區尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區使用LNG瓶組站供氣存在兩點問題，一是LNG的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專職人員對場站進行監管，提高了企業成本；二是LNG瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設在住宅小區附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時關注瓶組中的LNG存量，天然氣供應不夠穩定。
由于部分住宅小區居民用戶使用的是普通膜式燃氣表，這部分用戶燃氣表的抄表工作極難實施，燃氣公司員工上門抄表時遇到用戶不在家的幾率高，導致入戶率極低，導致燃氣公司對于用戶用氣量的統計不及時。安全檢查的時候也會遇到這種情況，入戶率低會導致燃氣公司對用戶戶內燃氣管道使用情況掌握不足，用戶對已經存在的安全隱患不能及時整改，發生安全事故的概率也大大提高。
四、住宅小區天然氣發展方向
加快天然氣管道敷設步伐，盡快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮，甚至是農村，擴大燃氣管道覆蓋面積，為更多的地方送去天然氣，盡快將燃氣管道延伸至使用LNG瓶組站供氣的住宅小區。
加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，盡快使城市中的居民用戶用上天然氣，改善居民生活質量，改善城市環境。老舊燃氣管道發生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經破不容緩。
為了更好的服務居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應當大力推進居民用戶燃氣表更換進程，將普通膜式燃氣表更換為無線遠傳膜式表，如此當可解決抄表入戶率低的問題。
對于較早安裝燃氣管道的住宅小區應該縮短安檢周期，防范于未然。吸引更多的用戶添加燃氣公司微信公眾號，通過網絡宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用戶的安全意識，引導用戶自查天然氣使用安全隱患。并在微信或者其他平臺上設置用戶安全檢查或整改申請服務，使用戶能主動預約上門安檢，可提高安全檢查效率。
住宅調研報告2
調研時間：20xx年3月28日
調研地點：武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城
調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調研對象：小區的總體規劃結構、周圍環境、道路系統、出入口的設置、小區環境設計、景觀綠地系統、建筑風格、公共服務設施、停車系統等。
住宅小區的規劃設計是一項復雜，綜合的系統工程。它遠遠超過了單純的工程技術的范疇。而深入到社會，經濟，生態，文化，心理，行為等領域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在于運行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀點，切實解決居民的各種生活需求。
為了對小區有一個系統全面的了解，我們根據學校周邊小區的分布情況，我們選擇了離學校不遠的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個小區進行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無限親近優質水源，感應自然原生態。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個小區的園林設計，契合“美學、功能、生態”的景觀設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。
武漢萬科高爾夫城市花園
武漢萬科高爾夫城市花園位于東西湖區金山大道特8號，其業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅。
萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個大景觀，它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河，使得住戶能夠生活在空氣宜人環境優美的山水之邊。直達航空港、火車站、CBD商務中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環境優勢，倡導臨水而居的生態居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場，這一景點是整個小區的點睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場，兩岸的水景、看臺、樹林、棧道，環環相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下里，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開闊的國際視野，憑借著這絕無僅有的生態資源，通過細致的建筑語言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場所。
小區內外沿用傳統的圍欄式風格，但在圍欄上有呈現圍墻狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯通的形式，
其內的綠化做的更是流暢婉約。
該小區的內部景觀的設計頗為經典，除車行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹木種植面積之多，冬季時枯枝蒼健有力，夏季時綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著消失在一片人工淺灘石里，而沿著小溪向上，是一個中心廣場，從這個廣場向著不遠處因為營造停車而在原本較高的地勢上進一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。
小區康樂設施設置都較為合理，服務的.半徑也在合理范圍之內，并
且在兒童玩耍區采用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。
景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區景觀設計是指住宅建筑外環境景觀設計,由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,松弛神經安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。為了充
分取得景觀效果，景觀上除保留原規劃中湖岸線的規劃思想，將景觀設計為早晚休閑、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區公共活動場所的功能。小區內部的水系呈點線面結合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，并均衡整個小區的景觀特征。各種精致的環境小品隨處可見，環境相當的怡人。
隨著生活水平的不斷提高，停車位對于居家來說越來越重要。作為具有人文性的居住園區，停車位的數量、人行道與車道的恰當分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設計了完善的人車分流體系。光是地下車庫，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個小區的車有足夠的停車位。
高爾夫城市花園外部設有綜合商場、幼稚園、濱湖商業街，社區
將社區入口處的濱湖大道開辟成專門商業街，設有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、SPA等，體會購物、休閑樂趣，網點分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務布局。社區內將有重點中小學在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長環境。安排區內穿梭巴士，區外專線大巴，為客戶提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場、網球場、緩跑徑等運動場所以及濱湖咖啡座、休閑景觀路，為區內居民提供足不出戶但卻豐富多彩的娛樂休閑場所。
高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區大門的設計，又將人流與車流分開，便于管理與交通安全的保障。
在前面已經提到，萬科高爾夫城市花園的業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建筑，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜復雜，但井然有序，小區的住房呈發射狀分布在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園采用簡約、現代、含蓄而又優雅的建筑外立面風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建筑的質樸本質，在戶型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，
著力打造新都市主義典范品質，營造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽臺，呈現出簡約的線條，簡潔的立面，在空間的更疊、質感的現上，呼應自然怡人的社區風貌，讓建筑成為風景的一部分。戶型設計：高爾夫城市花園的戶型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽臺、飄窗設計，讓每個戶型都呈現最完美的一面。戶戶朝陽，家家觀景，在自由的空間里享受現代居住藝術的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業有限公司開發建設，占地30萬平方米，開發總面積53萬平方米。
銀湖小區內部配有社區商業街，附近有睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋小學、小區內高級中學、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業大學（原武漢工業學院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網球場、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，為小區居民提供全面方便的服務。
小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地等相互關系而采取的組織方式。居住區作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規模和建筑布局。銀湖
翡翠還在建設之中，但是湖岸線的局部已經出來了，小區水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過橋梁就可以進入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長，出現了雙岸線的特征。此外，小區與湖泊之間沒有機動車道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚臺、景觀臺等組成的“長島花巷”。而整個1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特征，也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀，并且在原有的基礎上加以改進和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個組團，屬于組團式半開放式社區規劃，以占地合適的組團為單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過支路與外界發生有機聯系，延邊的建筑順應接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時社區內部的住宅業具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、
休閑的生活畫面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂空間聯系緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。
銀湖翡翠實現了人車分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風口，有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫出入口實現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實就是土地的顏色---褐色，整個建筑從土地過渡到屋頂，一點都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長出來一樣，整個小區，主角因此是以人為核心的環境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改為可觀光的電梯。設計者將靠湖的建筑設計成點式，將離湖的建筑設計成單元式，點式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過點式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。
銀湖翡翠在建筑設計過程中，通過高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個面、每個角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔，而又富有個性特色的建筑風格，表現出凝重、典雅的全新風格。 銀湖翡翠高層的建筑風格：氣派、簡約、經典。外墻，以呈雅光的質感面磚與玻璃構成外立面，讓景
觀最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建筑風格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設計，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重復。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質樸耐看的煙囪，形成了建筑的節奏與層次。
銀湖翡翠內部設有多種公共服務設施，如游泳池是無邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接，與觀賞水體之間
以循環小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長勢茂盛，還設有亭臺供居民休憩。
通過這次調研，學習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環境時，盡可能多地擴大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯位，點式配置，從而活躍空間。而在組團的時候，布局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關系。還要根據居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間，現代社會，越來越多的人們會在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。
住宅調研報告3
一、我區物業管理工作現狀
(一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(昭山、高新小區61個)，其中有物業公司管理的小區158個，由業主自治的43個，單位自管的22個，區、鄉鎮街、社(村)代管的175個。
(二)全區物業管理工作狀況。我區住宅小區物業管理工作主要由市房產局物業管理科進行統一監管、區物管辦協助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協調、監督的職責。某年5月，我區成立了物業管理工作領導小組，在城管執法局下設物業管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區規范物業管理工作實施方案及考核辦法》、《關于印發岳塘區開展無物管小區環境衛生居民自治以及住宅小區星級創建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區住宅小區物業管理專項整治工作方案》，規范了各街(鄉)、社(村)的物業管理日常巡查及協調處理工作，涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業糾紛調處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區物業管理工作。
二、物業管理存在的主要問題和原因分析
(一)法律法規、政策不完善引發的系列問題。一是缺乏物業管理聯動機制。物業管理是一項系統工程，與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連，同時涉及規劃、國土、建設、房產、城管、環保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規，各職能部門的監管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業，區、街(鄉)、社(村)未參與，造成監管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業管理領導小組職能未充分發揮。我市未建立長效的物業管理考核體系，市物業管理領導小組成員單位作用未充分發揮，對物業管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調動物業管理工作的積極性，對基層提出的物業管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區新開發的居民小區在辦理產權證時，房屋維修基金統一交存到市房產局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業公司、業主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發現有少數物業公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業管理工作的人員、編制、經費未作明確規定，出現了人員少、經費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解，對物業公司、業主大會和業主委員會的服務、指導、監管等任務每年都在大幅攀升，現有人員配備難以應對。
(二)小區規劃建設遺留問題多。一是由于規劃、建設、房產等職能部門、物業公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區環境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產權確定以及經營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業主與開發商、建設單位矛盾突出，物業公司難以協調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房，小區整體規劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區的財物偷盜頻發、小區安全隱患多、違章建筑多、衛生環境差，無論是小區自治還是社(村)協調聘請物業公司，都難以滿足業主需要。此外，目前老舊小區沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區電梯質量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業公司以屬開發商、建設單位責任為由推脫，引發業主不滿。四是住宅小區普遍存在停車難。
(三)物業公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質參差不齊，侵權行為時有發生。我區共有物業服務企業73家，其中一級資質的4家，二級資質的3家，三級資質的62家，外來的4家。有部分物業公司是前期物業，大部分小區建成后，開發建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業公司，而是將物業管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業牟利，導致物業公司并非服務于廣大業主，而是服務于開發商和建設單位，物業公司處于強勢地位，業主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產生一系列的侵害業主權益的行為。二是物業管理費收取難，服務質量不高。從調研的小區看，業主以“房屋質量、物業服務不到位”等為由拒繳物業費，導致物業管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業公司往往以“業主繳納物業費不足”為由，單方中止部分服務。當物業公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質量下降，導致更多業主對物業公司的服務不滿意，從而不交物業費，形成物業公司服務質量越來越差，物業管理費收取越來越難這種惡性循環的怪圈。三是從業人員素質參差不齊，行業人才匱乏。低收入、低工資的現狀無法吸納高素質人才進入物業公司，致使大量的4050人員、企業改制人員、自由職業人員進入到物業管理行業從事保安和保潔等服務工作，物業公司管理水平低，人員整體素質不高，缺乏服務和創新意識。
(四)業主委員會作用沒有發揮。一是業主委員會的主體地位不明。業主委員會按照《物業管理條例》的規定，它只是業主大會的執行機構，它與物業公司的地位不對等，不具備法人資格。業主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業管理條例》在制度設計時的規范和要求。二是業主委員會組建困難。新開發建設的小區因開發周期長、入住率不高等原因，難以符合業主委員會成立條件，加之開發商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現業主自治。調查中發現大部分小區業主參與物業管理意識不強，召開業主大會選舉業主委員會達不到規定的人數，給組建工作帶來困難。三是業主委員會運作不規范，缺乏監督機制。業主委員會工作規則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規范，且房產部門對物業公司、小區業主委員會的工作監督管理不強，對業主委員會存在亂作為的現象缺乏制約的依據和手段。四是業主委員會成員缺乏責任意識。少數的業主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業主利益角度考慮問題，功利心重，利用業主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內的事，不關心涉及到全體業主公共利益的"門外事務。
三、關于加強全區住宅小區物業管理工作的建議
為進一步加強和規范物業管理，明確物業管理各方主體責任，全面提升物業管理總體水平，切實改善廣大業主居住環境，促進物業管理市場秩序健康發展，維護社會大局穩定，根據《物權法》，國務院《物業管理條例》，湖南省實施《物業管理條例》辦法，建設部、財政部令[某]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業承接查驗辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》等有關規定，結合我區實際，現就如何加強住宅小區物業管理工作提出如下建議：
(一)完善頂層設計，建立健全法律法規，政府職能部門要當好“裁判員”
1、完善法律法規政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區物業管理納入地方法規建設議程，明確業主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質、未按業主大會決定補建或者續交專項維修資金、未按期繳納物業費等問題的業主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業管理良好環境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業管理在構建和諧社會中的作用，建立物業公司準入制度，強化對物業公司的行政監管，理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協調聯動”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關于加強市城區物業管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規范監管、簡化維修基金的使用程序，合理調整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發揮作用，充分調動業主委員會、業主參與自我管理的積極性。
2、嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業公司的規定。同時督促規劃、國土、住建、質監、房產等部門加強對小區開發過程中的監控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關，進一步規范開發商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區物業配套設施的同步到位，為后期物業管理創造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區驗收交付工作，規劃、建設、房產部門在對住宅小區開發項目驗收時，區物業管理領導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業公司、業主代表作為“第三方代表”共同參與，依據政府職能部門行政許可內容逐項開展檢查驗收。對開發建設不配套等遺留問題，責成開發商、建設單位在規定期限內，高質量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執行的，要依法依規嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發商、建設單位將遺留問題轉嫁到物業公司，力推開發商與業主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業移交管理的小區較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區牽頭，街(鄉)按轄區組織全面摸底，有計劃逐年對小區的基礎設施進行提質改造，對改造后的零散小區進行整合，將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業主自治委員會，招標引進正規物業公司進駐。
3、加強對物業公司的監管。加強和完善物業管理勢在必行，政府必須進一步充實物業管理部門人員力量，加強經費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區住宅小區管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區小區的物業行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業主管部門要嚴格執行物業公司的資質等級管理，構建多級次的服務標準體系，并充分發揮基層的監督指導作用，將區、街(鄉)、社(村)、業主的考核評分納入到物業主管部門對物業公司的資質考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執行退出制度。三是組織開展物業管理專項治理。整治服務質量差的物業公司。對以管理者自居，服務質量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分類收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務內容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。
(二)規范市場運作，加強協調監督檢查，區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。
1、進一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業管理納入網格化管理，將業主委員會成員、樓棟長、有小區管理經驗的.志愿者或社會公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開展對無物管小區環境衛生業主自治及住宅小區星級達標創建工作，并加強對申報、創建、評選結果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監管、行業自律、業主高度自治相結合的綜合管理格局。
2、積極構建物業管理與社(村)建設聯動機制。建立社(村)、業主委員會、物業公司的聯席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業管理關系，建立基層物業管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創建工作，進一步督促物業公司落實好《物業管理條例》，加強業務培訓，提高從業人員素質;指導物業公司不斷適應業主的需求，拓展思路，向智慧型小區服務發展，營造清潔、衛生、安全、舒適的生活環境，爭取業主的支持、理解，使物業公司真正成為小區業主的“服務員”。
3、加強對業主大會和業主委員會的指導。業主及業主委員會的自治和監管問題是物業管理行業面臨的主要矛盾之一，指導、監管好業主大會、業主委員會是街(鄉)、社(村)物業管理工作的重中之重。區相關部門要加大對《物業管理條例》等法律法規的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業管理部門、物業公司、小區業主、開發商、建設單位等都能了解物業管理法律法規，自覺履行職責。要增強業主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業主委員會，協助推薦遵守國家法律法規、模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會，完善居民委員會與業主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業主委員會制訂議事規則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發揮應有的作用，使業主委員會成為小區的“管理員”。
4、大力提高業主自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，通過規范小區自治的內容，完善小區公約，提高業主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區業主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。
住宅調研報告4
調研小區：黃山碧桂園（黃山市屯溪區）
調研時間：11月16日
調研方法：查相關數據、實地調研、詢問住戶和地產公司物業公司的工作人員小區周邊狀況：黃山碧桂園地處黃山市屯溪區經濟開發區，距黃山市所在地屯溪區市中心約7千米，距黃山火車站6千米，距黃山長途客車站4千米，距正在建設的京福高鐵黃山高鐵站2千米，借助連接合銅黃高速，輻射皖南地區、浙江、江西北部乃至全國。黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽河而建，雙河環繞，小區內配有五酒店及大型商業廣場。小區內環境優美安靜，適合居住。但小區離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區。
區內充分利用雙河環繞、街心花園等創造出多層次的生態型園林綠化體系。小區內規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優雅洋房等多種產品。
1、交通狀況信息
交通位置：齊云大道與梅林大道交匯處
周圍交通：10路公交車
2、小區配套設施
小區毗鄰梅林鎮小學、新潭中學，內建有社區幼兒園，方便了小區孩童入學；區內含有黃山鳳凰商業廣場，方便了居民生活購物；且小區配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區旁有首康醫院、市人民醫院，使居民治病就醫方便快捷。小區為了充分滿足住戶的停車需要，設置了地上和地下停車位，使居民出行更加方便簡捷。
3、景觀分析：小區內中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區內不乏高大的樹木、花草、灌木，并鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來塑造立面效果。
大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側風情線綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物群落生態系統的循環和再生功能，維護小區生態平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創造安靜和優美的人居環境，做到一年四季都有良好的景觀效果。
4、小區狀況：建筑面積約30萬平方米，占地566畝，綠化率40%，容積率1.03小區內含公寓，別墅，小高層，多層，聯排別墅，雙拼別墅。
5、戶型分析
（1）小高層
H戶型：建筑面積約129㎡，三室二廳一廚一衛超大陽臺
該戶型設計合理，功能齊全，交通流線簡單明了，超大陽臺，使建筑更富詩意，適合居家養生。
（2）小高層
F戶型：建筑面積約97㎡
二室二廳一廚一衛朝東主臥、兩個陽臺該設計簡單明了，以大廳為中心，布置其他房間，使流線短捷，且主臥帶有超大陽臺，環境優雅，別具風格。該戶型設計基本合理，能滿足功能需求，通風狀況良好，每個房間都可以直接通風，且臥室都可直接天然采光。
（3）小高層J戶型
建筑面積約142㎡三室二廳一廚一衛該戶型設計內部空間寬廣，交流組織合理，兩個陽臺互相對稱分布，使套型采光更加充分。且形成貫通的`住宅平面通風路線
（4）小高層
B戶型建筑面積約72㎡
一室二廳一廁一衛
該戶型設計合理，但面積緊促，門窗對稱
6、總結及經驗借鑒
①住區規劃、住宅建筑設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、建筑密度、平面布局和空間組合等因素來合理確定。應滿足防災救災、配建設施及小區物業管理等需求，從而創造一個方便、舒適、安全、衛生和優美的居住環境。
②另外，我們可以借鑒該小區在設計和規劃中的思路，沒有走一般的設計路線，而是采用了比較新穎的歐洲風格，建成后基本能夠獲得業主的認可，為黃山增添了一些異域風情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環境制約、文化氛圍和經濟條件等因素設計出功能完善建筑造型優美、景觀宜人的住宅小區。
住宅調研報告5
物業管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業技術人員，有效地關心居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優化居民生活環境。隨著經濟社會的持續進展，城市居民對生活質量和改善居住環境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民群眾最關懷、最需要解決的問題自然成為了物業管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業務經費、管理體制、業務水公平因素的影響，多數物業管理單位管理水平參差不齊、大部分物業單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業主委員會與物業管理單位之間缺乏信任基礎等緣由長期存在，致使托付管理的單位、小區特殊是多產權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區物業管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰。
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業管理人員消防業務素養不高
在平常在履行消防檢查時發覺：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術學問，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防掌握室的值班制度流于形式，有些單位僅滿意于有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關懷，對消防掌握中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發覺問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴峻，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調協作，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特殊是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業主的各項合同商定，也就是說，其只對合同商定的內容負責。而目前普遍狀況是物業管理單位在與業主的交接過程中有許多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同商定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業主特殊是住宅小區業主也基本不關懷除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態，或有故障而不能準時得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注意自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，轉變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，可怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的狀況下未準時與相關職能部門溝通，妥當處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任進展，增加建筑的火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前許多建筑特殊是非住宅小區高層建筑的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴峻制約了物業管理單位的`工作開展；
(六)消防設施日常修理資金得不到有效保障
由于業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很簡單引起沖突，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀念影響，物業管理處于被動弱勢地位，導致物業管理費用不能準時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求修理基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用方案及分項目修理經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將修理基金分批撥付實施單位，其操作程序簡單，很少有物業單位有決心和急躁去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入托付管理的正常范疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的狀況，由于與業主之間存在尖銳的沖突，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注意對物業管理單位的管理與監督，但由于原物業單位未將建筑主體的審驗狀況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入托付物業單位管理范圍，則新物業管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由全部業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應依據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規范業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發公司托付下屬物業管理單位管理。把建筑消防設施的托付管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續；
(二)提高物業公司的準入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必需配備肯定數量的消防專業技術人員，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，準時把握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項常常性工作，并把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規范物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發覺小區內消失違章違法行為，物業單位應準時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增加消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養有所提高。
(五)規范對公共修理基金的管理
《物業管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必需完善規范修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設施設備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應關心物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便盡快地啟動修理基金，以保證火災隱患能得到準時、有效的整改。總之，物業管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協作、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業和城市的經濟進展供應堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。
住宅調研報告6
物業管理是城市管理和社會建設沖突集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公正競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。
一、基本狀況
我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的進展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業管理掩蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。全部小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的沖突因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業進展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的快速進展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未削減物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是特別不錯的狀態了。導致很多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，很多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業服務費收取難。主要表現在：
一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有看法而拒絕繳費。
二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主許多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。
四是由于業主自身的緣由，如業主內部糾紛、業主出租房屋等緣由致使繳費不準時等。
五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業供應的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司供應了許多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。
六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取沖突大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。
八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也的確存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、修理不準時、收費不規范等狀況。這樣，造成業主對物業服務不滿足，對物業管理企業產生看法，因而拒交物業管理費。
九是當物價部門依據經濟進展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等狀況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司埋怨收不足費而無法服務，業主埋怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透亮 、違反規定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種沖突會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質轉變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業管理缺乏監管。我區全部小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清晰自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有肯定的隨便性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業辦法見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。
6、業主的消費觀念有待轉變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公正的。長此進展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業服務收費管理的看法和建議
１、走強強聯合之路。制造條件，樂觀鼓舞物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上賜予扶持和優待。
2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區，加強日常巡查，對修理不準時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要連續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。
3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開頭，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業接受，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以削減不必要的沖突。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效修理養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快討論制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑒于目前售后房物業收費沖突凸現，商品房沖突相對平穩的特點，實行分類指導方法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共修理基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的修理費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共修理基金從未提取過。
6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行方法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡潔措施或程序。
7、妥當協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業擔當，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未供應相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應擔當3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣揚力度引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要留意加強物業管理水平，提高自身的`服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣揚和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償供應向有償型的商品供應方面轉化。
9、加大對物業行業的監管力度。推動物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營力量，加強與業主、業委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成詳細的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培育和造就高素養的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應當注意個人素養方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業管理沖突糾紛調處新機制。探究建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參與社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參與業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間消失的各種沖突和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業沖突糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和準時處理侵害居民合法權益的大事。
12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充看法》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理方法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理進展的客觀要求，修改物業服務收費管理方法成為迫切需求，有關部門應樂觀協作，共同推動新的物業服務收費管理方法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清晰楚服務。
住宅調研報告7
物業管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經濟文化發展起著重要作用。住宅小區物業管理因為關乎人們生活的居家環境、與群眾生活息息相關而倍受關注。
一、當前住宅小區物業管理現狀
去年9月，我市將物業管理職能進行下劃，包河區認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求，努力為轄區居民創造優美、和諧、安全、舒適的居住環境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業管理聯動機制，調處重大物業糾紛等方面做了大量工作。
（一）搭建管理機構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的模式，落實屬地管理，區政府把物業管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業管理機構。
（二）各類住宅小區物業管理情況。包河區現有各類住宅小區362個，其中有物業管理的小區180個，物業管理面積約20xx萬平方米，物業管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業管理水平相對較高。
（三）物業服務企業情況。目前在包河區進行物業服務企業共129家，其中具備一級資質的企業8家，具備二級資質的企業18家，其余均為三級資質的物業企業。從各物業服務企業的運行情況看，越是資質高的物業服務企業，為居民提供的服務質量滿意度也越高。
（四）業主委員會的成立情況。包河區共有55個住宅小區成立業主委員會。大多數業主委員會發揮作用較好，在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關系上做了大量有益的工作。
二、當前物業管理工作中存在主要問題
由于物業管理是一個新興的行業，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關于物業方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：
一是物業管理主管部門力量不足。目前，包河區住建局作為物業管理的主管部門，僅有3人專職從事物業管理工作。各街（鎮）繼去年市開展物業管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業管理涉及面廣和問題多、難協調的現狀不適應。
二是業主委員會運作缺乏監督。業主大會是業主自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，在業主大會閉會期間，主要工作由業主委員會負責執行和落實。由于部分業主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業服務企業以及其他業主產生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點，也是業主委員會成員之間，業主與物業公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業主大會最有權威，但由于業主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩定。
三是前期物業存在諸多弊端。《物業管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業”。實際操作中前期物業服務企業通常是由開發公司的一個部門演變而來，與開發商有著上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關系。一旦開發商因房屋質量與業主發生糾紛，前期物業既要維護開發商的利益，又要維護業主的利益，陷入兩難境地。業主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發商身上的“板子”打在物業服務公司身上。造成監管部門及時協調糾紛難，業主和物業服務公司的“心結”越結越深，導致物業費收繳難等問題，影響物業服務水平，易造成惡性循環，最終損害的是業主的利益。
四是物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業公司的`運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業費，而物業服務企業在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業主利益受損，甚至引發社會不穩定因素。
三、幾點建議
（一）加大培訓力度，突出正面宣傳。物業管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關部門及街鎮要主動承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業管理工作，自覺履行義務，保障業主權益。要就業主的義務、物業服務企業的社會責任、積極繳納物業服務費與提高物業服務質量的關系、業主自治組織在物業管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳，使業主、物業服務企業以及政府部門之間能統一認識，自覺做到相互理解、相互支持。
（二）統一配備物業協理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專職物業協管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業的事，切實把物業管理的各項工作做扎實。
（三）把好前期物業入口關。前期物業是由開發商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經定下，在小區沒有交付，業主沒有入住的情況下，區級物業管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業管理的監管運作機制，使有關部門和業主能夠實質參與開發商對前期物業選聘、峻工查驗和物業交付工作，減少因開發遺留問題對后期物業管理帶來的困擾，維護業主利益。
（四）大力扶持村（居）屬物業服務企業。包河區現有村（居）屬物業服務企業10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業。這些企業在村（居）范圍內，管理優勢明顯，既解決居民就近就業，又為轄區居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產生糾紛，尤其在三無小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業做大做強，在服務自管小區的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區延伸，解決當前“三無”小區物業管理難問題。
關于嘉定老居住區物業管理綜合情況的調研報告
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業管理是指業主或者委托的其他人對物業以及區域內與物業相關聯的共同事物進行管理和維護的活動。物業管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業。1992年，我區成立了第一家物業公司上海廣廈物業管理有限公司。經過十多年來政府、企業、業主和社會各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區綜合管理。但是隨著我區經濟社會迅速發展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區的物業管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區物業管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區物業管理、老住宅小區居住環境、業委會運作等調查，為區政府有關部門解決物業管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據，使我區城市發展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
（二）調研對象、方法和內容
調研對象：基層群眾、業主委員會成員、業主代表、物業公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發放調查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業公司的物業任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業管理公司經理、業主委員會成員、居委干部和業主代表。
調研內容：重點圍繞物業公司的行風建設、老式住宅居民區的生活環境、業主委員會運作、街坊基金的虧損、物業管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區人民群眾關心的物業管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業管理中的歷史遺留問題。
（三）調研過程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區的物業管理現狀展開調研。調研過程中，聽取了區房地局有關部門對我區居住區物業管理的工作匯報；走訪城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區；實地察看了廣廈物業公司、明達物業公司、萬涓物業公司、嘉定區房屋修理應急中心物業服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業主意見7人次，檢查物業工作臺帳18本；發放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區（尤其是老居住區）物業管理的意見和建議。
三、我區物業管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業主委員會的住宅小區有226多個，占符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經過工商登記、取得物業管理資質的企業近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業管理的企業55家；注冊在外區，在嘉定從事
物業管理的企業15家，其中骨干企業有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區物業行業從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類、特征、分布區域、總面積、總量等統計表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發、80M2以下（改善型）90年代以后開發、120M2以下（基本型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區居民家庭總戶數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區物業管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業主對物業管理行業的意見，調研小組發放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區滿意率的情況統計表
問卷題目你對目前居住的小區各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區環境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業委會作用發揮不夠、物業管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：
（一）物業管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業管理工作機制尚不健全。物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及房地、建設、規劃、環衛、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協調各方，難以發揮對居住物業的管理、協調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發性矛盾的應急處理上。社會、政府、業主對物業企業在物業管理中侵犯業主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發率不與物業公司經營好壞掛鉤；二是物業管理沒有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會、物業公司、業主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協調渠道，遇到矛盾和問題經常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大。《物業管理條例》中早就明確規定了業主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
（二）歷史遺留問題沒有及時解決
據統計，76%的業主認為居住區的環境差，歷史遺留問題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時規劃標準低，開發企業見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著相當數量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶占居住總數的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時可見，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現象時而發生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發生堵塞等。
老居民區存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業業主10%1：環境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業管理市場化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業管理收費標準太低等因素，使物業管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。因此，目前企業規模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經成為阻礙我區物業管理正常發展的瓶頸。老居住區物業管理中沒有一家品牌企業，本地企業除廣廈物業近幾年在搞規模經營外，大多數物業企業停留在過去房管所或開發商附屬的模式中苦心經營，企業經營收入還是以物業管理費和過去存
量房租金為主。企業對如何服務好業主研究不深，特別是對物業管理中專業化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業主的反感。據統計，68%的業主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區環境差，物業收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監控值班記錄了。
二是物業管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區物業收費標準低、收繳率低，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業主不滿，從而陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區物業管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶居民。如果用四班三運轉物業保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業保安人頭費要6萬元。小區物業管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區由誰愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發生（如葉池小區）。
在調研過程中，我們了解到物業企業和居民群眾對物業管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業管理費有必要進行調整。
二、物業管理企業在市場經營中，地位不平等。其他企業可以根據成本提高自己的產品價格，而物業管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業企業身上。
關于業主不交物業管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態度差占15%。從圖２分析，要提高物業管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業主不交物業管理費的另一個原因是動遷居民，據葉城物業公司反映，在工業區南區動遷戶不交物業管理費（達800多戶）已經成為多數動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業公司員工工資在漲，物業管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業公司自行消化D：提高物業費標準40%63%27%97%物業業主0%A：重新選聘物業公司B：降低服務水平
（四）街坊基金虧損現象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著虧損，虧損最大的小區接近100萬元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施職責；第十二條規定：專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業管理區域內全體業主的三分之二以上同意通過，那么業主大會才能履行專項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業主三分之二（67%）以上業主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業主出資來續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表
問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態百分比（%）26134912（五）業委會隊伍的專業素質不高
在當前解決物業管理中最難的問題是什么？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業管理費的等級收費；3、業
委會不能有效地代表業主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業委會不能有效地代表業主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區物業管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業委會不能有效地代表業主大會辦事C:物業管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這里我們主要分析業委會不能有效地代表業主大會辦事。分析原因主要是：一、業委會地位問題。它不光要代表全體業主行使業主的權利，同時還代表全體業主維護業主的利益。往往有些業委會粉墨倒置，同物業企業一起侵害業主利益；二、業委會成員素質問題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專業人才。特別是業委會主任如果不懂物業方面的專業知識，就很難代表業委會或全體業主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區業委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業委會成員占很大的比例，如果是一般業主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業委會成員，提高業委會成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區政府及有關職能部門圍繞《物業管理條例》，結合我區實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業管理水平的基礎工作，并創新觀念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售后公房的補貼。區房地部門會同區地區辦向區人民政府提出專題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業管理社區黨建的試點工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開展物業管理社區黨建聯建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開展物業管理優質服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰等項目，倡導優質服務，旨在深化物業管理優質服務內涵，加快提高物業管理行業職工技能，提升物業管理行業人員服務水平。
5、配合市有關部門關于《加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯席會議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來說，我區的物業管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業管理中較好的企業有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關于加強我區物業管理工作的建議
物業問題是加強社區建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區物業管理水平，尤其是加強老舊小區的物業管理，提出如下建議：
（一）進一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會發展規劃；解決和協調住宅小區綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點，以為廣大市民創造和諧的居住環境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業管理研究協會，起到調查研究、社會監督的作用。
二是要對全區物業狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發現問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區政府。如，南門開發區多數業主不交物業管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業管理的.相關制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，要及時制訂并出臺我區關于物業管理的相應制度，進一步明確業主、業主委員會、物業公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區正值小區業主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業委會的組建及物業公司的選聘工作，特別是過去在業委會和物業公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業績考核相掛鉤。又如，物業費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。
四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業管理考核項目，如，業主委員會運作行為是否規范，業主委員會和物業公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業公司信息發布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規定的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。
（二）進一步加大政府支持力度，改善居民居住環境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業主近半數達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發動工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區物業管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衛設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協同配合、依法處置的工作機制和綜合協調機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動
遷安置政策（通過業主自我管理的作用，讓全體業主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規劃建設方案；三是開展老居住區改造調查工作，切實掌握我區老居住區的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
（三）進一步完善物業管理市場機制，培育品牌服務企業一是要尊重企業的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規范運作，優勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場監督機制，對違法、違規經營的物業管理企業做到嚴厲查處。物業管理小區逐步實行招投標和業主選聘及解除物業管理公司。物業服務實行“明碼標價”。
二是要實現分等級物業管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制。由于多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健康發展。
三是要進一步規范業主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區物業管理的市場機制同時，特別是對業主委員會運作行為要進一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業主委員會和物業公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業主委員會真正成為全體業主利益的維護者。
四是要公開物業管理公司的信息。物業公司信息發布是否透明？包括物業服務實行“明碼標價”。（說明：我區本土物業除廣廈物業有一個網站外、嘉城物業有一個網頁外，其他物業好象沒有什么網站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業公司的發展，引導我區物業企業之間進行強強聯合，做強本土物業的品牌為我區廣大業主更好的服務。
（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區物業管理水平一是要提高物業管理和從業人員整體素質。在全區以非正規就業方式建立專業化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。
二是要建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業公共維修基金。切實加強物業公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業主所有、專款專用的原則，由區物業主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統一核算到戶、計息到戶，并按規定建立健全相關的監督檢查制度。小區的公共維修部位進行維修時，物業管理企業應提出申請，經業主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業主，用之于業主，防止產生不必要的社會糾紛。
以上是關于嘉定區老居住區物業管理綜合情況的調研報告。由于本次物業管理綜合情況調查活動時間短，而物業管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業務水平有限，調研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業公司和部分社區居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
住宅調研報告8
龍灣小區調研：
1。小區周邊情況：
①。小區周邊交通便利
②。小區附近教育、商業、娛樂等設施分布較少。
③。小區附近有著良好的景觀環境，北側毗鄰渾河沿岸。東側有濕地公園，如天然氧吧；向西不遠有功能及景觀于一體的奧體公園。
2。小區數據概況：
①。占地面積：226000平方米
總建筑面積：566000平方米
開發周期：20xx—20xx
開工時間：20xx—3—1
竣工時間：20xx—12—31
總戶數：450套
②。小區樓層狀況：32層、25層高層住宅及12層多層住宅。
③。項目特色：集水岸、濕地、公園，住宅為一體的高舒適度水岸景觀大宅。
3道路分析
周圍是城市次干路和支路，屬于渾南大道分之路，為渾南大道分流，車流量比較少，早晚高峰時候也不出現堵車，周圍車輛基本以私家車為主，噪音較小。內部道路只有一條
雙向單車道，小區基本以步行為主。
4小區主要人群：
由于該小區處于渾南新區優越地段，建筑施工投入成本較高，因此業主一般都是來自周邊各地有較強購買能力的各行業精英人群。
5景觀分析：
①引入了融東方審美情趣和濃厚異域風情于一體的泰式園林景觀，以充滿佛教色彩的雕塑、小品、圖騰柱為點綴，東南亞特色亭廊為內容，在融和中式園林的虛實空間中變化多端。滋潤萬物的水是園林的核心線索，不盡相同的園林景觀，被串成了一幅完整的景觀體系，長約400米的景觀大道與濕地公園相連更成為園區景觀的畫龍點睛之筆。
②小區外部規劃了濕地公園，位于住宅區東側景觀豐富。小區北側為沈陽市渾河南岸濱河公園，有著良好的景觀視線。
6規劃分區：
小區以高層建筑為主，內部主要特色為融合東南亞園林的異域風情，以及泰國南傳佛教建筑的.建筑特色，增大高層之間的樓間距，使園林景觀面積增大，給居住者以良好的景觀體驗。
此區域為整個小區內部最為重要的園林設計區域，以三個南傳佛寺建筑外形的休憩空間相連，形成這個區域的景觀軸線，左側的亭子周圍環繞較大面積的水體，在水內鋪裝的映襯下顯得格外富麗堂皇，利用高差變化，使游園者有移步換景之感。
連接各個景觀組團的小路曲折蜿蜒，周圍綠植景觀豐富多樣，同時考慮了無障礙坡道的設計，滿足殘疾人參與游園的要求。
7小區內部綠植分析：
沈陽市位于中國東北地區南部，遼寧省中部，以平原為主，山地丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經境內。屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在—20度~30度之間，平均氣溫8。3度，全年降水量500毫米，全年無霜期183天。受季風影響，降水集中，溫差較大，四季分明。
8。建筑單體設計分析：
建筑物的立面具有現代氣息，高層、小高層住宅以暖灰色為主基調，頂部通過建筑物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽臺、窗戶的凸凹和材料質感的變化，使立面產生強烈的虛實對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩重大方。
建筑均為短單元純板式結構，全部為南北朝向。有飄窗、角窗、落地窗等開窗形式，增加了采光面積，并且使光影變化豐富。小區高層、小高層住宅從95至227平方米十余種戶型，實現了動靜分區、干濕分區、潔污分區；前后樓之間的視線錯位、家庭成員之間臥室、主人衛生間與客人衛生間的分區設置，保證私密性最佳。整個小區建筑主色調為米黃色、暖灰色，各個建筑單體風格統一，均采用簡約素雅的設計并且充滿現代氣息。
9。主要戶型分析：
所有戶型均為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流，每戶均保證兩個以上居住空間朝南。下圖為174平米基本戶型。
10。小區停車場設置：
小區為了充分滿足住戶的停車需要，設置了地上和地下停車位，但是由于小區車輛保有率較低，地下停車位基本能夠滿足住戶需求。小區北側設置兩個地下停車場，南側設置一個地下停車場，與其他小區相比沒有出現地面停滿車輛給行人造成不便的情況。住戶可以充分享受小區綠化及健身設施帶來的便利。
11小區出入口設置：
該小區共設置四個出入口，分別為北門、西門、西南門、南門，很好的滿足了內部用戶出入需求。
12日照分析
小區以高層為主，北側樓層較高，南側較低，中間最低，錯落開來，基本滿足了每戶的入住需要。單手樓間距較小，會出現一段時間的遮擋。
總結及經驗借鑒：
①規劃方面：現代小區的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務的配套設計，都必須以改善人的生態環境、提高生活質量為出發點和目標。
②細節設計方面：應注重綠化布局的層次、風格以及與建筑物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發揮綠化在整個生態小區其他更深層次的作用，比如隔熱、防風、防塵、防噪聲、消除毒害物質和殺滅細菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。
③房屋構造方面：應考慮自然生態和社會生態等多方面的需要，注意節約能源、注重居住者對自然空間和人際關系交往的需求。
小區環境設計、景觀綠地系統、建筑風格、公共服務設施、停車系統等。
住宅調研報告9
一、地理位置：盛世美域，位于青島城陽區正陽路與鐵騎山路交會處，東南方向為嶗山余脈——鐵騎山，空氣清新，自然景觀優美。小區由高層全景公寓、寬景洋房、庭院洋房組成。項目周邊近臨青銀高速、王沙路及308國道、流亭機場，半小時車程即可到達市區中心，交通便捷。公交線路相對方便。周圍教育環境也挺好，附近有城陽十中、惜福鎮小學、青島理工大學琴島學院。醫療環境有惜福鎮醫院。商業環境，中行、農行、郵政、移動、聯通營業廳遍布周邊，相鄰不遠處盛世景園會所和商業街、惜福鎮商業街，利客來大超市。生活相當便利。旁邊有盛世景園會所，花園假日酒店，四條社區巴士，兩條往返香港中路，兩條往返臺東商圈，小區的業主可享受專車接送的服務，避免了擠公交車的辛苦，對于生活在郊區卻在市里上班的人，這是很人性化的服務。
二、規劃結構和建筑布局居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施等相互關系而采取的組織方式。居住區作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規模和建筑布局應有其合理的規模和建筑布局。為了適應各個階層的人群消費水平和需求，兩個居住區都是由低層、多層為了適應各個階層的人群消費水平和需求多層、小高層、公寓等形式多樣的建筑組合而成公寓等形式多樣的建筑組合而成。盛世美域：高層全景公寓：高層全景公寓共6棟，樓層高度為14—18層，采用圍合布局，互不遮擋，樓間距高達1：1，確保了最佳的采光、觀景效果。尤其是入戶花園的設計尤其是入戶花園的設計，在青島是獨一無二的。
三、盛世美域沿街底層并沒有布置商業網點，盛世美域沿街底層并沒有布置商業網點。其實這也與居住區所在地是郊區有很大關系，周邊并沒有很大的消費人群實這也與居住區所在地是郊區有很大關系周邊并沒有很大的消費人群，而且已有的消費市場已基本飽和，因此，若在此底層建筑商業網點必定而且已有的消費市場已基本飽和若在此底層建筑商業網點必定是無人問津，實在是明智之舉。
四、環境配套設施及景觀設計
小區康樂設施設置都較為合理，服務的'半徑也在合理范圍之內，并且在兒童玩耍區采用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。景觀是城市園林景觀中的重要組成部分，居住區景觀設計是指住宅建筑外環境景觀設計，由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境，不僅直接提高人們的居住生活質量，還能消除都市的喧囂，松弛神經安撫情緒，從而有利于居住者的身心健康，進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。為了充分取得景觀效果，景觀上除保留原規劃中湖岸線的規劃思想，將景觀設計為早晚休閑、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區公共活動場所的功能。小區內部的水系呈點線面結合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，并均衡整個小區的景觀特征。各種精致的環境小品隨處可見，環境相當的怡人。
五、一些想法和建議。在調研過居住小區之后，自己也產生了一些想法。
1、盛世美域的環境的確是挺不錯的，但是總是有一種特殊的感覺，換句話說沒有那種很自然的感覺，人工雕琢太多，雖是很精致我卻感覺親和力不太好。當然這也是現在很多景觀設計所存在的問題，花費了大量的資金卻沒有收最理想的效果。另外，在進行景觀設計時，應使建筑和景觀能融化在居住區整體設計之中。建筑風格是景觀設計風格的基礎，景觀設計的風格趨向必須考慮建筑的特色，因此應將居住區的景觀設計與建筑設計有機結合在一起，才能展現居住區整體的持久魅力。
2、這點在前面也提到了一些，沿街商鋪的設置一定是要根據當地的消費人群和消費市場來做決定，并不是適合于每個地域。此外還要有一定的對該地區發展前景的預見性。這樣可以在一定程度上避免未來不很長時間內該地區消費結構變化而帶來的不能適應的損失。應該結合該區域市民的消費檔次、消費需求和生活習慣，對商鋪進行精心規劃。當然，由于我們所調研的小區不在市區，所以必須要慎重考慮，而在市區的話就應另當別論。
六、居住區的發展趨勢
1、隨著社會的發展，生活結構的變化，沿街商鋪已成為小區設計中不可或缺的一部分，一個街區的商業輻射力和吸引力首先決定于其在街區的地段價值，商鋪的價值最終落實于一個區域消費群體的有效需求上。商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低投資價值。恰恰相反，因其核心地段不可復制的稀有性，將隨著生活圈和商圈的發展成熟而不斷升值。因此在有消費實力的地區開設沿街商鋪是大勢所趨。不僅可帶來豐厚商業利潤，而且可解決沿街噪聲的嘈雜問題，當然也可能帶來其他的新問題，但總之在利益下，已成為一種不可逆轉的趨勢。
2、目前全球都在關注一個問題就是生態、低碳節能，同樣的，小區在其中扮演很重要的角色，整個的生態環境循環可以形成小區內的小氣候。因此建設生態小區，已成為居住區發展的主要趨勢。并且是利于民生的一項課題。
3、在生態化小區中景觀又是其中的主導因素。目前，崇尚中國文化歷史及地方區域特色，已成為居住區景觀設計的發展趨勢之一。如今，隨著歷史文化的不斷升溫和地域特色，居住區景觀設計不僅開始朝著兼具歷史感和時尚感的純正的中國風格發展，而且還充分利用居住區內的地形地貌特點，塑造富有創意和個性的景觀空間。開始強調環境景觀的“植物布局+水景點綴”近年來，國家提出節能節水等計劃，且部分城市的水費也在逐年上漲，因此在居住區景觀設計時，開發商和景觀設計師們不再把水景多少作為環境景觀設計的目標，在設計上變為“以綠化為主，水景點綴為輔”，即植物布局與點綴性水景并舉，則成為現代樓盤造景的新風尚。
4、居住區發展逆城市化現象。郊區居住區具有市中心區樓盤所不具備的優勢。郊區環境無論是在環境質量還是在空間視野景觀等方面，與市區樓盤的環境相比，均具有較大的優勢。就目前情況下看，城市中心區樓盤與郊區樓盤在售價上仍存在著較大的差價。對于中國大城市的居民來說，商品房和私家車是兩個最大的夢想，同樣一筆錢，在郊區，一個夢想變成了兩個夢想。因此郊區開發已成為一大趨勢。
住宅調研報告10
某住宅工程為六躍七層磚混結構住宅樓。梁、板、柱均采用c20鋼筋混凝土，墻體采用mu10紅機磚，砂漿采用m10混合砂漿。截止到06年4月26日，該工程施工至一層砌體結構。
一、發現問題
20__年4月26日，監理公司在對20#樓的監理過程中，發現該工程在施工過程中存在以下問題：
1、局部磚墻砌體觀感較差，直槎留置不符合規范要求；2、局部板帶鋼筋長度不夠；3、個別過梁板搭接長度不夠；4、120墻拉墻筋數量不足；5、個別梁接點部位應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密；6、g/22-26板帶無鋼筋。針對以上問題，監理公司向施工方下發了工程暫停令。但施工單位為搶工期，對此不予理睬，仍繼續施工。26日下午，監理公司對該工程存在的質量問題，以及施工單位不顧監理單位不顧工程質量，強制施工等問題向市質量監督站做了匯報。市質量監督站有關人員通過觀看實體照片，以及現場實體察看，同意了監理單位的要求，要求施工單位立即停工整改，并將處理結果報市質量監督站。
二、上述質量問題對工程產生的危害
上述問題在建筑物的使用功能和安全功能上都存在一定的隱患。直槎留置不符合規范要求、個別過梁板搭接長度不夠、120墻拉墻筋數量不足、個別梁接點部位應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密等對其整體性有很大影響，在地震作用下容易破壞，達不到“小震不壞，中震可修，大震不倒”的抗震要求。
三、處理過程及方法
針對監理單位下發的工程暫停令所提出的各項質量問題，施工單位對20#樓進行了認真整改：
1、一層砌體質量觀感較差，直槎設置不符合規范要求。根據《砌體工程施工質量驗收規范》第5.2.4規定，非抗震設防及抗震設防為6度、7度地區的`臨時間斷處，當不能留斜槎時，除轉角處外，可留直槎，但直槎必須做成凸槎。留直槎處應設置拉結鋼筋。對此，施工單位進行了墻體拆除，按規范要求重新砌筑。
2、7軸、17軸、28軸、38軸及進戶門、主臥室、次臥室過梁搭接長度不足，以及大于300mm的洞口未設置鋼筋混凝土過梁違反規范要求，對以上問題施工單位進行了墻體拆除，按規范要求進行了重新砌筑以及更換鋼精混凝土過梁等處理方法進行了處理。
3、16軸、18軸墻體存在通縫現象。《砌體工程施工質量驗收規范》第5.3.1條規定：磚砌體組砌方法應正確，上下錯縫，清水墻、窗間墻無通縫；混水墻中長度大于或等于300mm的通縫不應超過三處，且不得位于同一墻面上。因此，施工單位對違反規范要求的16軸、18軸墻體進行了拆除，并按規范要求進行了重新砌筑。
4、對衛生間及廚房構造柱鋼筋主筋搭接長度不足的問題進行了重新綁扎，對主筋搭接長度不夠的鋼筋進行了焊接，焊接長度為單面10d。
5、個別梁應設置箍筋加密區段未設置箍筋加密的，按規范要求重新綁扎。
6、對g/22-26板帶無鋼筋問題，把板帶混凝土拆除，按圖紙重新綁扎鋼筋，并報監理驗收，確認無問題后，進入下道工序施工。
由施工單位提供的整改記錄看（上有監理的簽章，證明監理單位進行了現場檢查并認可），施工單位確實對發現的問題進行了細致整改，但個別問題仍整改不到位。
四、原因分析
現場發現的這些問題雖都做了整改，卻留下了很壞的影響。本來都是些在施工過程中可以控制的問題，只要稍加注意，加強管理，這些問題都是可以避免的。施工方工期安排不合理，盲目搶工，施工隊伍水平參差不齊，管理措施跟不上直接導致了問題的發生，浪費了大量的人力、物力、財力。類似問題在以后的施工過程中應予以避免。
住宅調研報告11
【摘要】居住小區綠化在城市生態系統中起著極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區綠化的作用和現狀，并對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應的建議。
【關鍵詞】居住小區，園林綠化，景觀設計，植物多樣性居住小區是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來，隨著房地產開發業的蓬勃興起，人們環保意識的日益增強和對生活環境要求的不斷提高，在選擇住房的過程中，人們開始強調景觀環境方面的條件。這種現代生態居住觀，給小區環境設計注入了新的內容，同時也為居住小區環境設計提出了更高的要求。居住小區的綜合環境在人們心中越來越占主導地位，而居住小區綠地是綜合環境中重要的組成部分。隨著我國國民經濟的不斷發展，住宅建設逐步走向商品化的軌道，人們對居住環境的要求也會越來越高，也給建筑師、規劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區綠化現狀和發展趨勢以及綠地樹種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區綠化設計提供新的思路。
一、目前居住小區園林綠化的現狀居住小區綠化是對自然生態系統的恢復
有的綠化部門或投資者未能對居住小區原有的立地條件進行調查，實地勘察、分析，對所選用植物本身的生長規律和對環境條件的要求未作細致的考慮，就盲目地進行綠地規劃設計，或照抄照搬，或是設計者、投資者的愛好，認為只要種上草，栽上樹，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規整式”，在許多居住小區中都可以看到，整齊的綠化成為建筑的花邊，其作用僅僅是為居住小區“涂脂抹粉”。人們看不到小區的`整體空間景觀，看到的只是零碎的片段。因為在高密度的居住小區中，景觀設計沒有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環境美化。
二、現代居住小區植物景觀設計原則
1、營造人工生態植物群落。隨著生態園林的發展，以生態學原理（如互惠共生、化學互感、生態位、物種多樣性和競爭等作用）為指導來建設一個人類、動物、植物和諧共生、良性的生態環境成為我們追求的目標。居住小區的綠化是對自然系統的恢復，將居住區建設成為生態小區是目前園林工作者對其進行綠地規劃的理論前提，堅持以生態平衡為主導，利用不同物種在空間、時間、營養等方向進行合理配置植物，把大自然引進人們生活，真正達到人與自然生態系統的融合和相互協調，最大限度滿足人們對環境的生態要求。在居住區綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實際應用中因地制宜根據不同居住區綠地服務對象的需求和應達到的功能要求進行植物設計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動現代居住區采用高大喬木遮蔭；以觀賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀賞結合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。
2、植物造景要有良好的景觀效果。人是居住區的主體，居住區的一切都是圍繞著人的需求而進行建設、變化的，不斷趨于文明和理性的社會越來越關注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發展。植物造景和人的需求完美結合是植物造景的最高境界，強調人性化居住小區的植物造景要特別強調根據不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀賞元素特點進行花色、花期、花葉、樹型的搭配，根據地域特色結合季相變化對植物進行合理配置。良好的居住區綠地應該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創造出優美、長效的花卉風景，最終達到人與自然的和諧。
3、植物造景過程中植物配置的形式。居住區綠地植物造景中植物配置應適應綠化的功能要求，適應所在地區的氣候、土壤條件和自然植被分布特點，選擇抗病蟲害強、易養護管理的植物，體現良好的生態環境和地域特點。要充分發揮植物的各種功能和觀賞特點，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結合，構成多層次的復合生態結構，達到人工配置的植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統一的基調上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內的采光通風和其他設施的管理維護。
三、居住小區中植物的選擇
1、居住小區中植物的具體選擇方案。小區內道路分連接各小區分區之間的主干道和連接小區宅前道路的支干道、小道。樹木配置以規則式、行列式為宜，在不影響采光的情況下，宜配植以造形優美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹等，以遮擋東西向的太陽輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當點綴幾組常綠樹，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀，增加綠色空間層次。但小區內各條干道綠化樹種不宜雷同，每條路都應以植物形成自己的特色。
2、居住小區中綠化植物配置原則。
⑴植物配置要層次分明、注重色塊。在居住小區中進行配置時，也應該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個層次，再進行空間的分割與聯系，通過各個層次，使空間更具自然的節奏。
⑵季節性觀花觀葉植物相搭配。 “意春早臨花爭艷，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條。”這首詩道出了季節變化及對小區設計的最直接要求；應保持三季有花，四季常綠。
⑶以草本花卉彌被木本之不足。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來說更易于成為造景要素。在組合時必須考慮到小區中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態長勢等方面，使之互相協調。
住宅小區的園林綠化設計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調園林景觀與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時兼備觀賞性和實用性，在綠地系統中形成開放性格局，布置文化娛樂設施，使休閑、運動、交流等人性化的空間與設施融合在園林景觀中，營造有利于發展人際關系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開拓人與自然充分親近的游憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實現城市可持續發展的必然要求。
住宅調研報告12
一、 XX房地產市場總體概述
XX現有房地產開發公司76家，其中二級資質的房地產企業8家，三級資質的房地產企業21家，四級資質的房地產企業17家，暫定級房地產開發企業30家。本地較具實力的房地產公司有：銀鴿房地產公司、雙匯地產公司、金匯房地產公司、永冠房地產公司、開源房地產公司、中房XX公司等。XX房地產市場目前處于蓬勃發展的良好時期，無論開、竣工面積，還是社區整體規劃設計、景觀設計、戶型結構、新技術、新建材的使用上，都處于河南省內地市的`領先水平。
XX市每年上市的商品房面積相當可觀，加上二級市場每年有數億元的成交額，因此市場相當活躍，價格較為平穩。目前每平方米商品房的售價為1350元左右，15萬元以下、面積為120平方米左右的房子在市場上最為緊俏且最受市民歡迎。XX中高檔樓盤的銷量普遍不高，中低檔樓盤的銷量較好，整體的房價比去年提高了200元左右/平方米，樓盤規模越來越大，小區配套越做越好，戶型設計越來人性化，房價也越來越高。
二、市內現售樓盤的基本情況
XX市房地產項目市場調查匯總表20xx年1月17日
三、現售樓盤的建筑類型及所占比例
目前市內的住宅建筑類型主要有低層（3層以下）、多層（4-6層）、小高層（7-12層）、高層（13-19層）；從建筑形式上來說主要有板樓、塔樓和別墅三種。多層（板樓）住宅在市場中占主流地位，其占有
率約為85%，小高層及高層（塔樓）次之，市場占有率約為8%，別墅市場占有率約為5%，其它市場占有率約為2%。總體來說本地的多層住宅（不帶電梯）均價在1300-1500元/平方米，面積在120-130平方米的房源是市場上暢售房。
四、市內別墅現售情況說明
XX市內的別墅市場不太景氣，規模也不大，主要原因是由于前幾年在沙澧河兩岸所開發的別墅銷售狀況都不是很好，價格上不去，銷售周期也較長。目前在售的別墅有雙匯的“國際花園”、建業的“森林半島”和開源的“香格里拉”，建筑形式有疊式別墅、聯體別墅和獨立別墅三種。其中雙匯的“國際花園”的別墅有聯體式和獨立式兩種，聯體別墅的單價為2600元/平方米，獨立式別墅的單價為3000元/平方米；建業的“森林半島”只有疊加別墅，其單價分別為1-2層3580元/平方米，3-4層面2860元/平方米；開源的“香格里拉”有疊加式、聯體式和獨立式三種，其中疊加式別墅單價1-2層為約2300元/平方米，3-4層約為20xx元/平方米，聯體式的單價約為2500元/平方米，獨立式的單價約為2850元/平方米。
五、20xx年房管局數據統計
20xx年市房屋產權交易管理處共辦理各類房屋登記18893宗，登記面積306.3萬平方米。其中房產交易8215宗，交易面積98.6萬平方米，成交金額9.6億元；抵押登記5993宗（其中期房抵押3502宗，
住宅調研報告13
高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩定、舒適的居住環境，住宅區環境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩定和發展起著重要的作用。高校住宅物業管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業管理企業的不斷完善和發展而出現的具有高校特色的新型后勤服務行業，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問題，尋求具有科學性、社會性、專業性及高校屬性的住宅物業管理辦法，逐步推行規范化、專業化的高校住宅物業管理模式，為教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業管理的現狀
1、住宅區基礎設施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業管理難度較大。
2、從業人員服務意識差，缺乏專業的物業管理服務隊伍
我國各高校物業管理服務人員，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員，物業管理專業技能性不強，素質不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢，始終認為自己是學校事業單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業技能學習上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對待住戶態度生、冷、硬現象存在，服務不能及時到位，或服務質量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區是本校職工生活和學習的重要場所，而物業管理部門則是為小區內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶增多，因外租戶人員身份復雜，不愛護小區公共設施，環境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習，還有小區內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業管理中心或公司作為服務部門，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業管理質量，無法確保國有資產的保值和增值。
4、住戶物業付費意識不強，依賴性較大
實行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門衛管理，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨著后勤改革及住宅物業管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區是學校的住宅區，自己是學校的`職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而現在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利性服務思想濃厚，對物業管理缺乏認識和了解，對物業管理收費采取消極態度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業管理消費觀念。
5、物業管理經費短缺，難以創建優質服務
高校物業管理不同于社會上的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業性社會住宅小區收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業管理成為獨立核算，自負盈虧的經濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業經費收入產出嚴重失衡，同時由于物業中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業從業人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務成本高。作為住戶方面，隨著現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創建高素質的人文環境，提供全方位、高質量、綜合性的優質服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業管理經費使得物業管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業管理的發展
1、物業管理人員要更新觀念，增強服務意識
高校住宅物業管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業管理的不斷完善和推廣，物業從業人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優質服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務求生存，效益求發展”的經營理念，努力鉆研物業管理新知識，學習和了解物業管理相關的法律法規，了解行業動態，培養一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創新、拼搏、向上”的企業精神，把提供優質服務作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創建專業化的物業管理服務隊伍
高素質的人才是創造優質服務的基本條件，對于高校住宅物業管理服務人員，學校或集團應采用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開發，創建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創新和探索符合高校特色的新型物業管理模式，逐步實現員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區的聯系，通過參觀、學習、交流等方式提高員工的物業管理水平，通過專業講座、技術大練兵等實踐活動來提高企業的整體效能和市場競爭力。并利用高校優勢，向社會上招聘高素質的物業管理人才，充實到高校物業管理隊伍中來，努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的高校物業管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學規范的物業管理體系，為住戶提供高效優質的服務。
3、建立完善的規章制度
高校住宅區的地產及房產屬于國有資產，住戶只具有使用權，如何確保國有資產的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視，高校住宅管理實行所有權和經營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學校減輕財政負擔，使住宅物業規范健康的發展，而物業管理部門作為服務單位，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權，學校應協調各職能部門之間的關系，配合物業中心按照國家有關物業管理的方針、政策、統一制定高校物業管理的具體政策、辦法、收費標準和服務內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環境及國有財產管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區按照物業管理條例，積極成立小區管委會，形成學校、小區管委會、物業管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質量監督保證體系
住宅物業管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、后勤、紀檢、審計、財務部門的監督和管理，對服務內容包括共用部分及住戶室內維修、消防、門衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業中心要根據國家有關法規和行業條例，建立和完善物業管理法規，實行企業化管理，使住宅區內的各項管理規范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業中心在日常服務中不符合規定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規和制度規范約束物業部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優美的居住環境。
5、積極開展社區文化建設
高校物業住宅區不同于社會上的商業住宅小區，具有濃厚的文化環境及學術氛圍，教職工群體素質比較高，住戶對居住環境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業管理中心，在搞好各項服務的同時，應加強對物業管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區物業管理中來，大力開展“小區是我家，美好環境靠大家”的宣傳活動，培養住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過提高文化內涵，創建祥和的社區環境，通過籌建小區特刊和物業網站，多形式開展社區文化、體育、公益事業及社區旅游等活動，開設宣傳欄和網上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。
6、多渠道開展便民有償服務，增創服務經費
經費是物業管理的基礎，也是物業公司開展服務工作的保障，物業公司在取得學校劃撥的經費、住戶交付的物業管理費及職工室內維修費外，還應充分發揮區域優勢，挖掘服務潛力，拓展服務項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門面房的開發，住宅區內蔬菜、水果市場的開發，洗衣店、服裝加工店、飲食服務攤點、糧油銷售店等商業網點，廣開資金來源渠道，補充物業服務費的不足，從而確保住宅物業管理的良性持續發展。
7、以人為本，構建和諧居住小區
高校物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務，要按照“以人為本”的服務理念，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業是一家，有困難找物業”的溫暖，把住戶對物業的滿意作為物業人最大的欣慰，樹立良好的物業管理形象。如小區內有好多老教授、專家、學者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業管理人員要經常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區內的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效、細致、態度和藹、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領導要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發揮，增強企業的凝結力和向心力，達到住戶滿意、領導滿意、職工滿意的和諧居住及工作環境。
總之，高校住宅物業管理是一個新型的服務行業，它不同與社會上的物業管理模式，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發展、穩定的大局，各高校應結合自身的特點和實際情況，按照住宅區行政所有權和經營權相分離的原則，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業管理模式，向教職工提供全方位、高質量、綜合性服務，最終實現社會、學校、住戶、物業管理企業的共同滿意和長足發展。
參考文獻：
1、《重慶物業管理的現狀及發展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現代物業》刊載；
2、《物業管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；
3、《試論高校物業管理》作者：蔡炳華，《重慶工學院學報》05年1期刊載；
4、《中國物業管理的發展狀況及當前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產業司司長)；
5、《中國物業管理條例》
住宅調研報告14
一、對住宅的理解
住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。在法律上，住宅是指供一家人日常起居的、外人不得隨意進入的封閉空間。住宅按層數分分為單層住宅、多層住宅、高層住宅。按產品性質分:普通住宅,別墅,公寓,花園洋房,高層住宅分為:單元式高層住宅:由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅:以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通廊式高層住宅:以共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅。
以上這些就是人們長期以來對住宅的定義。而柯布西耶曾經說過：建筑是居住的機器。由此可見，居住是建筑非常重要的功能。
二、社會主義新農村
背景：
“建設社會主義新農村”，不是一個新概念，自上世紀50年代以來曾多次使用過類似提法，但在新的歷史背景下，黨的十六屆五中全會提出的建設社會主義新農村具有更為深遠的意義和更加全面的要求。新農村建設是在我國總體上進入以工促農、以城帶鄉的發展新階段后面臨的嶄新課題，是時代發展和構建和諧社會的必然要求。當前我國全面建設小康社會的重點難點在農村，農業豐則基礎強，農民富則國家盛，農村穩則社會安；沒有農村的小康，就沒有全社會的小康；沒有農業的現代化，就沒有國家的現代化。世界上許多國家在工業化有了一定發展基礎之后都采取了工業支持農業、城市支持農村的發展戰略。目前，我國國民經濟的主導產業已由農業轉變為非農產業，經濟增長的動力主要來自非農產業，根據國際經驗，我國現在已經跨入工業反哺農業的新階段。因此，我國新農村建設重大戰略性舉措的實施正當其時。契機：
國家“十一五”規劃建議中指出:建設社會主義新農村是建設社會主義和諧社會和全面建設小康社會的需要。我國農村經濟生活由20世紀末的“溫飽”型轉向21世紀初的“小康”型,農村住宅建設也必向功能齊全、設施完善、環境優美的“小康住宅”發展。目前,政府部門都在大力部署、督促社會主義新農村規劃與建設工作,而農村住宅建設是社會主義新農村建設的關鍵與保證,是我國全面進入小康社會的基礎。農村住宅建設現狀
1、建設量大、建設面廣
住宅建設是我國各類建筑建設量中最大的,約占總建設量的70%。在1979年～20xx年的22年間,全國城鄉共建住宅約190億m2,其中農村新建改建住宅142.8億m2,而城鎮只占47.2億m2。
2、隨意性與盲目性農村住宅建造完全是農民自籌自建的個人行為,20世紀80年代為適應家庭聯產承包小規模生產方式以及放養家禽等,許多農戶尋覓坡地、山地及村頭、村尾建房,形成布局分散的自然式農宅。隨著近年農村經濟快速發展,先富起來的農民首先是新建住房,但村民文化素養的有限及農村建房的無專業化,建房時無長遠打算,當農戶人口增加或功能極不合理時又拼湊擴建或重新修建,導致極大隨意性及不穩定性。
3、對高質量住宅的渴求
居住是人類生存的基本需求之一。近年來農村住宅建設由“溫飽型”朝著“小康型”“豪華型”發展,每個農民都希望自己的住宅內部功能合理、外部造型美觀,能在全村以致全鎮都永不“過時”,因為這是花費自己一生積蓄,甚至是親朋好友的援助才修建好的理想家園。他們向往城市那樣裝飾豪華、功能合理、干凈衛生的住宅,希望能在富裕的條件下,過上或超越城市居民那種高品質的日常生活。當然由于歷史原因、自然資源及風俗習慣的差異,各地農村經濟發展水平不均,雖有極個別農民還處在溫飽線上,但對自己美好家園的向往,是每個村民永遠不變的追求和為之奮斗的源動力。
4、已建成農村住宅
大港郭莊子村
商南縣任家溝
三、城市新院落
面對現在建設用地的緊張以及國家對別墅項目的`叫停，如何擁有一個可以供自己休閑娛樂的空間成了現代人的向往。而歐美等發達國家也早已邁向了城市郊區化的階段。庭院在我國已經有了三千多年的歷史，中國人幾千年得居住習慣都是擁有一個自己的院落。而現在人口的高度密集化和用地的緊張，讓很多人實現不了這個愿望了，特別是那些住在多層或者高層的人們，在自己的住處根本沒有辦法接觸自然或者活動。所說現在很多設計都引進了入戶花園和屋頂花園，但那些只能稱為景觀，并不能叫做院落。而我們這次的這個主題就是探討把院落這種空間組織形式如何引入多層住宅乃至高層住宅中，讓更多的人可以接近自然，可以在自己的住處進行室外的活動。
對于這兩個主題我是非常感興趣的，我也準備做這兩個主題。因為這兩個主題有很多共同和相似的元素。
四、案例分析
（一）、整體式住宅——杜仁集體住宅挑戰：該住宅位于德國的杜仁市，基地周圍建筑各自為營，較零亂，缺乏整體性。回應：
1、住宅棟沿占地外圍配置，在中間圈出一個寬闊的中庭，創造了僅屬于這個住宅的獨立而封閉的空間領域。
2、同時，建筑師大膽地保持了原有的城市道路，使其穿越庭院，讓這個含有136戶的住宅建筑與外部緊密地聯系在一起。
3、中庭是聯系內、外界及各內部空間之間的交通網，是一個綠意盎然的大庭園，也是人
們舉行集體活動的地方。
中庭側外觀——住宅公共空間
1、所有的住戶入口都被設在內庭一側。根據不同的戶型，人們可直接利用樓梯或是通過走廊進入戶內。
2、與此同時，傳統中的設在建筑內側的私人花園，在這里卻被放到沿街一側。
3、這種對調，體現了赫茨博格所提出的變街道為庭園，讓住宅的內部庭院成為圍合的城市廣場的規劃思想。
（二）、BIG集合住宅
三戶一體，密集低層——BIG
（私密與開放）
有機村落=三戶一體+綠色花園+屋頂平臺
戶戶之間的私密性保持的同
時對外部景觀的開放
各種戶型適應不同的外部條件
地面與陽臺，鄰里互動的場所，不同的高度，不同的角度，不同的空間體驗，共同的空間歸屬。
住宅調研報告15
近些年來我院在審理地產案件中，不斷遇到村委會利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數眾多、法律規定不甚明確的特點，還涉及小城鎮建設的政策導向與有關法律規定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關系，維護好本地區的社會穩定，妥善處理此類糾紛，需要認真探討。
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況1993年國家六部委聯合下發《關于加強小城鎮建設的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內開展創新型小城鎮活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發（1996）69號文件下發南京市人民政府關于批轉市建委《關于加強南京市村鎮規劃建設的實施意見》的通知。這一系列的文件規定了農村小城鎮建設的規劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉鎮集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區的葛塘鎮（該鎮1996年被省政府評為示范新型小城鎮）于1995年開始了此項工作，該鎮下轄的鄰近大廠城區的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣給了本村村民，80賣給外地農民和城鎮居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續：1、原南京市大廠區計劃經濟委員會關于葛塘鎮各中心村建設或貿易貨棧工程建設的立項報告的批復；
2、原南京市大廠區土地管理局核發的或補發的“鄉鎮建設用地批準通知單”；
3、原南京市大廠區城鄉建設局核發的“中心村住宅”或“貿易貨棧”的紅線圖；
4、原南京市大廠區葛塘鎮人民政府頒發的“江蘇省村鎮工程建設許可證”。四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協議”的方式。“委托建房協議”的主要內容也都明確規定了村委會享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經過了工程質量的驗收，并領取了建筑管理部門頒發的質量合格證書。在審理此類案件過程中還發現，凡已付清房款的購房者，村委會均按協議的約定為其辦理了“村鎮房屋所有權證”。四個村的73幢住宅樓都與原大廠區的城區房屋或住宅小區毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區城區的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業管理均已達到一定的水平。
二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無房地產開發經營的資格，“委托建房協議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書和國有土地使用權證書，被告即可付清余款。也有少數購房者并不主張委托建房協議無效，而以其他的理由（如房屋質量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認定“委托建房協議”的性質和效力。對此問題的認識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：
1、認為“委托建房協議”名為委托建房，實為房地產開發經營，而村委會不具有房地產開發經營的資格，集體土地亦禁止從事房地產開發經營，故應認定“委托建房協議”無效。
2、有條件的認可“委托建房協議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協議”有效，凡購房者是外地農民或城市居民的，“委托建房協議”無效。
3、應當認定“委托建房協議”合法有效，因為委托建房與房地開發有著本質的不同，不應將小城鎮開發建設與城市房地產開發經營混為一談。“委托建房協議”的產生有其政策背景即小城鎮的開發建設，委托建房協議的效力如何確定，關鍵是看建房有無規劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關的法定手續，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協議”有效，本區法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應的手續，故應當認定協議有效。
三、對此類案件的處理情況及原因分析我院自20__年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止20__年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執行。我院對此類案件的.焦點即“委托建房協議”的效力問題作有效認定的理由如下：
1、集體土地上所建的住宅樓均經政府有關部門的審批，且有關政府部門具有相應的職權，如大廠區土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關管理主體和職權的規定。
2、本區集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》的規定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產開發有著本質的不同。委托建房協議的形式與國家倡導的小城鎮開發建設的政策有著密切的聯系。小城鎮的開發建設自應遵循一整套的法律、法規的規定，而不應套用《城市房地產管理法》的規定來調整小城鎮的開發建設。
4、假若認定“委托建房協議”無效，將造成本轄區范圍內社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩定，將可能引發大規模的訴訟，從而影響社會穩定，認定委托建房協議無效也必然造成社會財富的浪費。
5、購房者主張“委托建房協議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發現一部分被告主張“委托建房協議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協議”無效來與村委會討價還價。另外，主張“委托建房協議”無效的內在理由，是認為我國現行的土地管理法律、法規是限制集體土地使用權流轉的，之所以限制集體土地使用權的流轉，是因為如果允許集體土地使用權流轉將會導致農村耕地的大量流失；導致農村廉價土地沖擊城市房地產市場。對這種理由，我們認為限制土地使用權流轉恰恰是造成農村耕地流失的一個重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權違法批地、亂占耕地、浪費土地的事實大量發生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經具備了保護耕地的法律基礎。如果土地用途制度得以有效實施，即使允許集體土地使用權流轉也不會造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發生在1998年以前，但土地的審批手續與1998年以后的土地用途管理制度的規定較吻合，審理此案應當考慮這一情況。還有放開集體土地使用權流轉確有可能沖擊城市房地產市場，使政府減少大量的土地收益，但是，從長遠看允許集體土地使用權流轉有利于國家和社會利益。農村集體土地如形成市場可以和城市土地市場并存競爭，有利于發揮城市、農村各自功能的優勢。近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場。梁慧星先生在《中國物權法草案建議稿》中就持此觀點。但是我們闡述這些理論并不是要突破現行法律規定，而是認為在現行法律框架下，對于小城鎮開發建設過程中的集體土地建住宅樓的效力認定宜寬不宜嚴，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復，有土地使用審批、有建筑許可，且批準部門是在其職權范圍內行使審批權（包括事后補辦了有關手續）就應認定“委托建房協議”有效。必須指出的是在小城鎮建設過程中，有些地方確實存在不規范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實施以后已經得到遏制，小城鎮建設步入了正規。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮建設早期由于不規范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續，如果對“委托建房協議”作有效認定會對不規范的小城鎮建設起負面影響，法院審理時應當謹慎的認定“委托建房協議”的效力。如果對不規范的小城鎮建設不起負面影響的效果，那么從合同法的角度也應當認定“委托建房協議”有效。基于上述理由，本院對這類案件中“委托建房協議”的效力作出了合法有效的認定。這樣處理取得了良好的社會效果。
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