寫字樓調研報告
在當下這個社會中，報告的適用范圍越來越廣泛，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發？下面是小編精心整理的寫字樓調研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
寫字樓調研報告1
第一部分 北京寫字樓市場背景。
一、 經濟、政策背景，
（一）宏觀經濟復蘇，企業發展向好，促進需求增長：
商業地產是實體經濟的晴雨表，受國內國際經濟的基本面影響，基本無法借助政策調控拉動需求，主要依賴于實體經濟的發展而發展。20xx年，全球經濟持續回暖，中國仍然是全球吸收外資規模第二大國家，僅次于美國。全國新批外商投資企業同比增長xx%，實際利用外資同比增長xx%，年底前全年實際利用外資總規模有首次突破xxxx億美元。其中，北京實際利用外資約xx億美元。
北京市統計局的最新經濟運行數據顯示，20xx年一季度，北京市實現地區生產總值xxxx億元，比上年同期增長xx%，增長平穩。隨著中國經濟走出08年金融危機陰影平穩上行，國內需求持續增長，GDP穩步增長，城市化進程繼續推進，實體經濟發展態勢良好，內外資企業需求旺盛，在京不斷發展壯大，改善辦公環境、展示企業實力和形象的需求增長，對北京寫字樓市場需求不斷增加。
（二）通貨膨脹，不動產投資升溫：
受國際量化寬松的貨幣政策影響，導致資金流動性加大，通貨膨脹加劇。20xx年，北京CPI低開高走，四季度明顯加大。xx月份突破xx%，xx月份超過xx%，xx月份繼續走高，達到xx%。20xx全年居民消費價格指數CPI比上年上漲xx%，漲幅高于20xx年xx個百分點。20xx年一季度，北京CPI比上年同期上漲xx%，繼續走高。對抗通脹壓力，商務辦公類物業因其作為固定資產保值增值、回報穩定、發展穩健，投資收益性良好，受到投資青睞。
（三） 險資徹底開閘，助力商務辦公類物業發展：
20xx年xx月，保監會對險資投資商業物業徹底開閘，投資上限為公司資產總額的xx%。近xxxx億元的規模投資， 一定程度上增加了對商業地產包括寫字樓物業的投資需求。20xx年末，在北京CBD 核心商務區中服地塊的投標現場上，險資戰意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪寶地。國壽盡管未參與競標，卻是其中Z6 地塊標王遠洋地產的第一大股東，分羹中服地塊。
險資投資不動產對保險和不動產行業均構成利好，不動產行業可獲得充沛資金，險資則可借助不動產優化資產負債久期匹配，平滑收益率波動，降低投資營運風險。市場預計近兩千億險資進入商業不動產領域，能夠促進高品質、持有型的.商務辦公類物業發展。
（四）住宅調控，部分資金轉舵商業地產，“商住倒掛”形勢改觀：
正常而言相近地段的商業地產項目應比住宅價格高出xx%—xx%左右，而近年來市場一直存在“商住倒掛”現象，商務辦公類物業的價格比同區域住宅偏低，商業地產自身的巨大價值尚沒有被充分挖掘。20xx年—20xx年國家針對住宅市場出臺一系列住宅限購、限貸，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投資、投機行為，催生部分投資資金轉向商業地產及產業地產領域，加之宏觀經濟向好，商務辦公類物業呈現補漲態勢，價值逐漸挖掘，助力商務辦公類物業市場的發展。
二、產業、規劃背景。
（一）“十二五”規劃打造世界城市利好，產業結構優化升級，寫字樓成為投資熱點。
20xx年xx月xx日，國家發布了國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要，把經濟結構戰略性調整作為加快轉變經濟發展方式的主攻方向，產業優化升級成為重要目標。發展高端、高效、高輻射的產業，運用現代經營理念、管理模式和信息技術，改造提升傳統服務業和生活服務業。
20xx年第一季度，北京第一產業增加值xx億元，增長xx%。第二產業增加值xxx億元，增長xx%，第三產業增加值xxxx。億元，增長xx%，第三產業在GDP中占比達xx%，達到發達國家水平，發達國家這一比重為xx。第二產業轉變經濟發展方式，調整使資源型工業發展得到有效控制，工業結構繼續改善，第三產業增長迅速，經濟效益顯著，產業結構優化升級趨勢明顯，現代服務業的發展為商務辦公提供更多需求。
由于“十二五”規劃將北京打造為世界城市的利好消息刺激，北京城市建設步伐不斷加快。鑒于將北京建成世界城市的發展目標，第三產業所占的比重還要進一步加大。第三產業發展的基礎就是辦公樓和商業設施，只有商業地產在宏觀經濟的發展步伐下發展起來，北京才能真正實現世界城市的目標。寫字樓在國民經濟中屬于高貢獻行業，它擴大就業，持久納稅，改善生活品質，提升城市品位，在當前擴大內需和產業升級中將發揮先導作用。加上人民幣的持續升值，以往寫字樓價值低估、需求長期處于上升趨勢，外資持續進入，寫字樓、商業地產成為新的投資熱點。
（二）“兩軸兩帶多中心”空間規劃促進商務辦公向多中心發展。
北京十二五規劃綱要指出，將集中力量重點建設發展新區順義、亦莊—大興、昌平和房山等新城，加快建設門頭溝、延慶、懷柔、密云、平谷等生態涵養區新城。大力推進中心城優質公共服務資源及重大功能性項目向新城轉移配置，集中力量打造“業城均衡”的綜合新城，顯著增強新城的承載力和吸引力，有效承接中心城功能，加強區域合作，推動人口空間布局優化，有序疏解中心城人口。
兩軸兩帶多中心的空間規劃自20xx年提出（20xx—20xx），至20xx年十二五規劃再度強調新城建設的力度，為新城持續發展帶來新的機會，同時促進商務辦公在傳統商圈的基礎上，逐步向邊緣化多中心拓展。
第二部分 北京寫字樓市場概況
一、供需情況。
需求上漲，供應下降，空置率持續下降，核心商圈供不應求局面將呈現根據中國寫字樓研究中心（CORC）統計表明，從供需關系來看，20xx年北京寫字樓市場供應量達xxx萬平方米，較20xx年減少xx%。而市場整體吸納量為xxx萬平方米，較20xx年上升xx%。全市寫字樓總存量約xxxx萬平方米。
20xx一季度，北京沒有寫字樓項目落成，季內吸納量接近xx萬平方米，超過20xx年季度平均水平，在強勁的市場需求帶動下，寫字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優質寫字樓平均空置率為xx%，較上季度回落xx個百分點。供應逐漸減少，需求不斷上升使得北京優質寫字樓平均空置率到本季度已下降至20xx年以來的最低水平。
自20xx年開始，北京優質寫字樓供應量逐漸下降，同時，金融危機對寫字樓的影響逐漸減退，被抑制的市場需求逐步得到釋放，到20xx年第三季度市場需求量已恢復到金融危機前水平，隨后需求持續放大至本季度。年內新增供應短期內難以大幅增長，今年的新增寫字樓供應，將有近一半用于企業自用，20xx年核心商圈新增供應量仍將維持在較低水平，供不應求的局面將呈現，空置面積持續不斷減少，預計市場需求仍將超過新增供應，市場需求可選擇余地越來越小，壓力逐漸轉向租戶，為租金上漲及商圈外溢提供機會。
寫字樓調研報告2
一、寫字樓租賃市場
大亞灣的企業主要集中分布在澳頭鎮、響水河一帶，中心區亦有少量企業設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現有房源主要集合在安惠大道兩側。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現6至9層為F中國有限公司承租；10至12層業主安惠公司計劃自用；1至2層為商業用房現已全面進駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全，由假日酒店提供物業管理。業主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業外還乏人問津。
其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業績約近三分之一。
二、租賃經營策略
我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。
由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業特別是有實力的企業數量不大，而寫字樓的供應量還在持續增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產業陸續來大亞灣考察，其中不乏世界級企業，但由于和中海殼牌的合作關系未確定，現階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業為主。
伴隨著大亞灣石化產業的發展，明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關企業進行對接聯絡，爭取引進。
我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業主，并擁有安惠寫字樓的大部分產權，現中海殼牌及其承包商、下游配套企業幾乎全部承租安惠公司的物業。對方已與石化企業系統建立了長期穩定的聯系且合作已久，有專業的市場營銷團隊和充足的開發經費，具備配套物業和經營資源，與之相比我方除價格外無其他優勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經營和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創造的機會更多，但會降低單位回報率。
通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現在的市場狀況持謹慎態度，同時認為明年上半年形勢較好，春節后至五月份之前有大規模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業務。
現實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產已被物業管理人封閉，帶領客戶進入參觀極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和F公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產。
三、成本與價格
經測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”，總造價最終以審核決算結果為準。
定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業，參考本地的`平均價格水平執行。如前所述，市場調查結果顯示，在精裝修基礎上50—60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數企業所接受。
按70的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。
四、總結與建議
1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現有客戶基本是小面積需求，大企業進駐估計要等到半年后。
2、抓住現有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80以上。
3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經營合作方式，積極尋求外包等簡單實用的途徑，回避我方的弱勢。
4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風險成本，同時爭取銀行裝修貸款（約為物業評估值的30），以上負債可從租金收入中償還。
若上述方案能夠盡快落實執行，我公司有信心盤活寫字樓資產，獲得穩定收益，給假日美景項目的前期開發提供支持和保障。
寫字樓調研報告3
目錄
一、調研目的 .................................................... 3
二、鄭州市商業管理（商業綜合體）的管理現狀和發展趨勢簡述 ........ 3
三、重點項目及企業簡介 .......................................... 3
1.中原萬達廣場............................................... 4
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）................................. 5
3.鄭州寶龍城市廣場........................................... 6
4.名門城市廣場............................................... 7
5.金城國際廣場............................................... 7
6. 寫字樓.................................................... 7
四、綜合建議 .................................................... 8
一、調研目的
此次調研旨在通過對鄭州市寫字樓以及商業綜合體的運營模式及管理現狀的調研，通過分析確定綠都物業的業務開展范圍，調研的重點是商業綜合體的管理模式。
二、鄭州市商業管理（商業綜合體）的管理現狀和發展趨勢簡述
近年來，隨著房地產市場不斷升溫，政府對住宅市場的調控，越來越多的企業開始轉戰商業地產，鄭州市的寫字樓及商業綜合體也如雨后春筍般不斷涌現，有著“南萬科、北萬達”之城的萬達集團的進駐更是給鄭州市場帶來了新的生機與活力。
在管理方面，萬達集團、升龍集團、萬廈物業、索克物業等幾家企業代表了鄭州市商業物業管理的第一梯隊，其他的企業服務標準參差不齊，也有不少項目的.管理僅僅是一個象征性的服務，無法滿足業主的需求。
通過調研我們發現，商業綜合體及寫字樓的發展趨勢很迅猛，但是商場人氣不旺、商鋪空置以及因物業服務跟不上造成的高檔樓盤品質受損等現象都是不容忽視的問題。在未來的發展中，除了項目自身的項目配套外，專業的商業經營及物業服務將是影響商業地產發展的關鍵因素。
三、重點項目及企業簡介
本次調研主要對萬達廣場、曼哈頓商業廣場、名門城市廣場、寶龍城市廣場四個商業綜合體以及萬廈物業的金成國際廣場、綠地峰會天下、世博大廈等寫字樓項目以及索克物業進行了調研。以下對調研情況進行介紹：
1.中原萬達廣場
簡介：中原萬達廣場是集大型購物中心、寫字樓、室外商業街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購物中心部分為萬達自持物業類型，其它為銷售型物業類型；目前除萬達大型購物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業街及寫字樓，底商23000m2、室外商業街24000 m2、寫字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2
收費標準：住宅1.75元/月/m2、室外商業街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫字樓3元/月/m2
管理模式：目前中原萬達廣場的后期管理由大連萬達物業有限公司鄭州分公司（以下簡稱萬達物業）和鄭州萬達廣場商業管理有限公司（以下簡稱萬達商業）負責。
其中萬達商業負責萬達自持產權的大型購物中心部分，萬達物業負責購物中心以外的銷售型物業部分。地下車庫有兩個，購物中心區的由萬達商業負責（臨時停車），住宅區的由萬達物業負責（固定車位，只賣不租，月服務費90元/月/m2）。
萬達商業和萬達物業之間的關系描述：名義上萬達物業和萬達商業是兩個具有獨立法人的企業，但是實際管理中萬達物業是作為萬達商業的一個部門，受商業公司控制（例如商業公司下屬的安保品質部是要兼顧物業公司的），但是財務是獨立核算的。
其他：目前萬達商業和萬達物業的保潔均為外包，下一步安保方面也準備外包。
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）
簡介：鄭州曼哈頓廣場位于金水路與未來大道交匯處，是一個集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業等多種形態于一體的大型城市綜合體。項目總建筑面積80萬平米，其中曼哈頓第五大道商業項目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。
管理模式：升龍集團內部設商業公司和物業管理中心。商業公司全面負責集團旗下所有商業項目的營運管理，在項目上設立招商部，專職負責項目的商業營運管理，主要是商鋪的商業規劃、招商、活動策劃及運營管理；物業管理中心分別在每個項目成立一個分公司，。
以曼哈頓商業廣場為例，在該項目不管是自持產權型物業還是出售型物業，都由物業公司負責提供物業服務；商業公司僅負責招商及活動策劃等招商相關工作。
其自持產權型物業主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數碼廣場、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業。
收費標準：自持產權部分的物業費收費標準的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會隨著物業費的上漲而上漲，租金收益歸商業公司，物業收入歸物業公司。
寫字樓調研報告4
一、前言:
調查員:xxx
調查時間:xxxxxxx
研究方法:實地調查、網上查詢和數據收集
二、正文:
1.研究目的
了解辦公建筑的布局規劃，研究辦公建筑的特點、組成及功能要求和相互關系，了解辦公建筑的設計原則和運營要求，劃分整個辦公功能分區和相互關系，分析各組成部分的特點和布局方式，并對結構和荷載布局進行簡單分析。
2.研究內容
2.1辦公樓設計內容:
辦公設計主要包括辦公建筑的規劃和裝修，室內色彩和燈光音響的設計，辦公用品和裝飾品的布置和裝修。
2.2辦公樓設計目標:
辦公室設計有三個層次的目標。第一層是經濟實用。一方面要符合實際要求，給上班族的工作帶來便利。另一方面要盡量降低成本，追求最佳的功能成本比。第二層是美觀大方，能充分滿足人的生理和心理需求，營造愉悅的工作環境；第三個層次是獨特的品味，辦公室是企業文化的物質載體。我們應該努力體現企業的物質文化和精神文化，體現企業的特點和形象，對企業中的員工產生積極和諧的影響。這三個層次的目標雖然是由低到高，由易到難，但并不是孤立的，而是有著密切的內在聯系。優秀的辦公設計應該同時努力實現這三個目標。
2.3辦公樓設計的功能要求:
2.3.1符合企業的實際情況。有的企業不顧自身生產經營、人力財力物力，一味追求辦公室的高端豪華風格，存在一定問題。
2.3.2符合行業特點。比如五星級酒店和校辦科技企業既然屬于不同的行業，那么在辦公裝修、家具、用品、裝飾、聲光效果等方面應該有顯著的'差異。如果把校辦企業的辦公室安排得像酒店的客戶一樣，無疑是很搞笑的。
2.3.3滿足使用要求。比如總經理(廠長)辦公室，在樓層布置、使用面積、內部裝修、配套設備等方面，都不同于一般員工的辦公室。不是總經理、廠長、一般員工身份不同，而是他們的辦公室使用要求不同。
2.3.4符合工作性質。比如技術部門的辦公室需要配備電腦、繪圖儀器、書架(柜)等技術工作所必需的設備，而公關部門顯然需要電話、傳真機、沙發、茶幾等與對外聯系和接待工作相對應的設備和家具。
2.4辦公樓設計規范要求:
2.4.1辦公建筑應根據使用性質、建筑規模和標準確定。一般由辦公樓、公共建筑、服務建筑組成。
2.4.2辦公建筑應根據建筑模數根據使用要求、基底面積、結構選型等選擇開間和進深。，合理確定建筑平面，為今后改造和靈活分離創造條件。
2.4.3六層及以上的辦公樓應配備電梯。建筑高度超過75m的辦公樓電梯應分區域或分層使用。
2.4.4窗口
(1).地下室底層和半層窗戶應采取預防措施。
(2).高層辦公建筑使用大面積玻璃窗或玻璃幕墻時，應配備擦窗設施。
3.對于有采暖空調的辦公樓，在滿足采光要求的前提下，盡量減少外窗面積；空調辦公建筑的外窗應具有良好的氣密性和隔熱性，全空調辦公建筑的外窗應設置局部可開啟的窗洞。
2.4.5門
(1).辦公室門洞口寬度不應小于1m，高度不應小于2m..
②機要室、財務室、重要檔案室、貴重儀器室門口要有防盜措施，室內要設置防盜報警裝置。
入口大廳
(1).大堂一般可以設置接待室、收發室、接待室。根據使用需要，還可以設置玄關、警衛室、衣帽間、電話間。
②.門廳應與樓梯、大堂和電梯廳相鄰。
③嚴寒和寒冷地區的門廳應設置門或其他防寒設施。
2.4.7走道
①走道的最小凈寬度不應小于下表2.1的規定。
②.走道地面有高度差。當高差小于第二步時，不應設置臺階，但應設置坡道，坡度不應大于1: 8。
表2.1
走廊長度(米)走廊凈寬度(米)
單面布屋雙面布屋
& le40 1.30 1.50
>。40 1.40 1.80
注:內筒結構走廊走道的最小凈寬與單面布走道相同。
2.4.8采光
(1).辦公室、研究室、接待室、毆打室、陳列室、復印室的窗戶比例不應小于1: 6。
②.設計圖紙室和閱覽室的窗地比不應小于1: 5。
注:窗地比是房間側窗開口面積與房間建筑面積的比值。
2.4.9隔音
①辦公樓、會議室、接待室等的允許噪聲級。不應大于55db(a聲級)，電話主機房、計算機房、擊打室和圖書館閱覽室的允許噪聲級不應大于50db(a聲級)。
(2).電梯井和產生噪聲的設備間不應與辦公樓和會議室相鄰，或采取消聲、隔聲、減振等措施。
2.4.10辦公樓包括普通辦公室和特殊辦公室。特殊辦公室包括設計畫室和研究工作室。
2.4.11辦公建筑應具有良好的朝向和自然通風，不應布置在地下室。
2.4.12綜合辦公室。
①一般辦公室應設計成單間和大空間，特殊需求可設計成單元或公寓。
②.大空間辦公室在吊頂上布置通風口、照明、防火設施時，應盡可能為自分隔或裝修創造條件，有條件的項目應設計成模塊化吊頂。
(3).機要部門辦公室應相對集中，并與其他部門適當分開。
(4).值班室可根據使用需要設置，重要辦公樓夜間有總值班室時可設置專用廁所。
⑤.每個普通辦公室使用面積不小于3㎡，單個辦公室凈面積不小于10㎡。
2.4.13特別辦公室
(1).設計圖紙室應采用大房間或大空間，或用柔性隔板和家具將大空間隔開；研究工作室(不含實驗室)應為單間，自然科學研究工作室應靠近相關實驗室。
②.避免陽光照射和眩光。
③.機柜應利用室內空間或隔墻設置。
(4).設計圖紙室，每人使用面積不應少于5㎡。研究工作室，人均使用面積不應少于4㎡。
三、總結:
3.1辦公樓建筑設計:
在建筑設計中，要順應現代工作的節奏，使辦公環境給人以和諧感，緩解現代工作中節奏和競爭壓力帶來的壓抑感，體現現代辦公的人性化。在具體設計中，平面圖和標準平面圖、頂層平面圖、主立面圖、剖面圖等建筑圖紙應符合相關規范的要求，建筑方案應根據實際情況選擇，兼顧實用性、美觀性、辦公用途等要求。
3.2辦公樓結構設計:
根據承重框架在結構設計中的不同布置方向，框架的結構布置方案包括水平框架承重、垂直框架承重和縱橫框架承重。多層框架是超靜定結構。在計算內力之前，必須先確定構件的截面形狀、尺寸和慣性矩。結構設計包括結構計算和結構圖。結構計算還需要完成基礎設計、縱橫平面框架結構設計、樓層設計、樓梯、陽臺、雨篷等結構設計，其中縱橫平面框架結構設計是最重要也是最困難的。縱橫平面框架結構設計涉及框架梁、柱、節點的設計，應滿足“強柱弱梁，強剪弱彎，強節點弱構件”的設計原則。本次畢業設計采用了手工計算和計算機計算兩種方法。人工計算采用層次分析法和D值法(豎向荷載采用層次分析法計算，水平荷載采用D值法計算)，計算機計算采用pkpm結構計算軟件。最后，對人工計算和計算機計算的結果進行比較和檢驗，以提高結構計算的精度。
3.3研究經驗
近年來，框架結構在世界范圍內得到了很大的發展。許多城市建造了各種類型的框架建筑，包括商場、住宅、酒店、辦公樓和多功能建筑。土木工程專業學生畢業后必須參與或從事框架結構設計已經成為現實之一。
通過畢業設計，對大學期間所學的知識進行系統的總結和應用。通過參觀比較同類建筑，查閱收集相關設計資料，可以全面應用所學知識，提高綜合知識的應用能力，系統加深所學知識。并訓練我獨立解決建筑設計和結構設計的內容和步驟，掌握建筑施工圖和結構施工圖的繪制方法，為以后的工作打下良好的基礎。
同時，畢業設計是學生畢業前半年期末學習和綜合訓練的實踐學習環節，是深化、拓寬、綜合教學的重要過程；是學生學習、研究、實踐成果的綜合總結；是對學生綜合素質和實踐能力培養效果的綜合檢驗；是學生畢業和取得學位資格的重要依據；也是衡量高等教育質量和效率的重要評價內容。所以，我們每一個畢業生都應該認真努力完成自己的畢業設計，讓自己成為社會需要的人才。
寫字樓調研報告5
天津市南開區鞍山西道電子產品銷售商圈
中端寫字樓出租及經營情況調研報告
委托人：天津市建設發展總公司物業管理處
受托人：姜躍 王鑫
報告人：姜躍 王鑫
日期：20××年11月1日——20××年11月5日
一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述
南開區鞍山西道電子產品銷售商圈是依托于南開區科技產業園區自1998年前后開始發展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產品批發零售集散地，該區域集中了全市絕大多數以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開發及銷售、計算機周邊電子產品、日用電子產品等多種類為經營內容的眾多中小企業。
在天津市委、南開區委的多個行政部門的重視下所規劃的南開區科技產業園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務所等行政機關，園區內特有的多種優惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業的投資，并使之迅速發展。
二．金輝大廈基本介紹
建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區科技產業園區核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機動車車位42個，前院機動車車位16個，獨立的院內免費自行車停車棚，樓內及前后院設有監控設備。
現空置標準房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/
年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時1.2元）、停車費用另付。
三．周邊寫字樓分布及概況
1.興科大廈
興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內進駐企業與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數碼廣場同隸屬于原興業里大隊村屬企業，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現為二手電子品淘寶城）之后最早的'大型電子產品零售市場之一，也是我市現在最著名的電腦城。
據走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯通營業廳、中國電信營業廳、戴爾計算機等大型企業，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內面積計算租金，每平米每月40元，不區分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時，院內停車位25個左右，據觀察無管理人員，具體的車位費用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。
2.天鐵大廈
天鐵大廈座落于白堤路南開大學西門殼牌加油站西側，據調研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區，其中a區全部是產權單位，
b區南北朝向，單部電梯，樓內單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業，因毗鄰天南大教育區域，三分之一左右為教育、圖書批發類企業，另有化工、財務等其他類型企業。該大廈隸屬于國有企業，地處南開科技園區中部位置，依托天津大學、南開大學兩所國家級重點高等院校，又與科園大廈相鄰。
該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內整潔，但光線偏暗。據調查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽面，區分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費用問題。
3.其他大廈簡介
（1）風荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側，東西朝向，全部為私人產權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業，3層以上為寫字樓，因其私人產權性質和套內面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。
（2）天津電子科技中心大廈（頤高數碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿廣場，因其定位于知名大中型企業，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。
（3）馨名園、馨達園也是中小型科技類企業匯集之地，因為都屬私人產權，房屋性質多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當低廉，月租金2000元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大廈無可比性。
四．調研小結
據多處走訪了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區科技產業園區同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調研和對比中發現了我們的許多優勢，當然也有不少的不足之處，如果物業處全體員工在彌補自身缺點和不足的基礎上，更加充分的發揮我們的優勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。
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